稍微关注中国楼市的人，没有哪个不熟悉任志强。被号称为“任大炮”的任志强，在房地产业内外有着很高的知名度，这其中重要的原因之一，就是他敢于放胆直言且屡言屡中。多年来任志强一直力挺中国楼市，且放言房价将不断飙升。由于他在房价的预言上强硬直白，遭到许多骂声。但房地产业界能够多次准确地预测到房价涨势的还真是无出其右者，故任志强的“任大炮”称呼有着坚实的基础。

        2013年7月16日，在华远地产的内部会议上，任志强却一反常态，声明他不敢对国内楼市做更远的预测。这是为什么呢？

        前几年任志强之所以能够预测、敢于预测，是因为通过观察总结，已经摸清了前任政府的楼市政策思路。但是这一届政府到目前并没有针对房地产制定相关的调控政策，只要不知道政策走向，任志强就失去了以前预测的依据，也就不敢预测了。根据惯例，十八届三中全会将决定本届政府的经济政策，本届政府是被寄以厚望的改革型政府。1994年体制改革的红利以及改革开放以来的发展红利都已经走到了尾声，针对目前矛盾比较尖锐的房地产价格泡沫、城镇化滞后等问题，本届政府或许会推出一套长久的、市场化的、决定性的改革方案。

一、土地制度改革

    我国当前仍实行“城乡二元”土地市场，通过土地收益的“剪刀差”来促进城市化和基础设施建设。以往政府在土地交易过程中具有垄断地位，农村土地不能直接转为建设用地参与城市开发，必须通过政府征地行为转为建设用地才能出让。在这过程中，不但农民失去了绝大部分土地收益，而且牺牲了农村土地参与市场配置资源的机会，从而使建设用地价格只涨不跌，房地产价格也始终保持上涨趋势。土地制度改革将以农村土地流转改革破题，加快集体土地确权颁证工作，逐步赋予合法取得的经营性集体建设用地与国有土地同等市场交易权利。在试点基础上建立宅基地市场化流转机制，逐步扩大宅基地的流转交易范围，从而将对整个房地产市场发展产生积极深远的的影响。

二、税收制度改革

    1994年的分税制改革较好地调动了中央与地方两个积极性，奠定了现行中央与地方财政关系的基本框架，但同时也造成了地方政府对土地财政的过度依赖症。2012年中央财政收入56132亿元，占全国财政收入的47 .89%。虽然2012年中央财政收入占比有所下降，但地方财政支出占比却仍然高到85%。在当前经济转型期，除民生等一般刚性支出外，地方承担着拉动投资、发展新兴产业的任务。尽管有中央转移支付，但多以专项转移支付为主，这无疑限制了地方调动财力自由度，因此地方不得不把土地作为财政“开源”主要手段。另外，GDP作为地方政府官员政绩考核的重要标准也强化了地方政府的“土地财政”惯性。

    现阶段当务之急是考虑增加中央支出，明确公共服务归中央、民生保障归地方、投资归市场，降低地方财政支出压力，以实现财权与事权相匹配。在上收部分事权的同时，中央应适度下放部分财权，以稳定地方财源,。在“十二五”期间“营改增”全面完成后，地方税收反而将大幅减少。应加快构建地方税体系，资源税、房产税和环境税可作为地方税源重要支柱，补充地方税源。探索建立市政债发行制度，最终实现地方自主事权和财权相匹配，从而打破地方政府的“土地财政怪圈”，高房价的主要推动力也将大打折扣。

三、新型城镇化思路

    中国新的领导集体正在周密考虑和领导制定城镇化发展的总体规划和改革方案，并计划使规划和改革方案在2013年下半年出台。根据国家统计局数据，2011年我国城镇常住人口的比例已达51.27%，但户籍非农人口与城镇人口比例相差15.51个百分点。中国城镇化严重滞后于工业化，城市结构不合理，产业格局不合理，城乡差异加大。

    房地产业是推进城镇化的重要载体，但城镇化绝不是房地产化。未来将着力加强制度顶层设计，统筹推进人口管理、土地管理、财税金融、城镇住房、行政管理、生态环境等重要领域的体制机制改革，走大中小城市、小城镇、新型农村社区协调互促共进的新型城镇化道路，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局。将优化住房供应结构，增加中低价位、中小套型住房的有效供应，积极发展二手房和租赁市场；加快推进棚户区和城中村改造，改善居民居住条件；积极参与新农村建设，促进农村管理社区化，农民生活方式市民化。新领导集体的城镇化发展规划与改革方案或将重塑整个房地产行业的发展格局，对未来房地产市场产生根本、深远的影响。未来产业推动、人口导入、政策引导、资源优先的城镇化发展模式将进一步清晰。

四、“克强经济学”房地产效应

    巴克莱提出的“李克强经济学”大致反应了李克强上任几个月的经济思路和经济政策取向，即打造中国经济的升级版。它包括三个主要内容：一、政府不推出刺激经济的政策，而是逐步缩减国家主导的投资行为；二、去杠杆化，以大幅削减债务，降低借贷与产出比；三、推行结构改革，以短痛换取长期的可持续发展。

    不出台刺激政策与去杠杆化政策透露出新一届政府对经济增长幅度不断放缓的容忍度在不断增加。中央政府对经济增幅下降容忍度的增强，意味着房地产做为国民经济“经济支柱行业”地位的淡出；但是做为“基础支柱产业”地位还将长期存在。同时对地方官员的政绩考核不再“以GDP论英雄”，也将对房地产行业在地方经济中的定位与发展产生重大的影响。同时，国家金融政策的持续性收紧，也将会对房地产行业产生增量“断粮”效应，开发贷以及按揭贷都会日益感受压力，从而影响市场的顺畅运行。

    调结构的范围很广，“创新”、“环保”、“民生”将是重要的判断标准。房地产行业不是创新产业，也不属于环保产业，对民生而言有其不可替代的作用，但与民生联系更密切的是保障房、功能地产而不是高档商品房。这意味着，一方面，传统房地产行业的地位会在打造中国经济升级版中遭到利润率下降的影响；另一方面，传统房地产行业只有通过转变经济发展方式，凸显功能地产和业态载体的方向，才能顺应时代的潮流，给自己的持续发展留下空间。

    总的来看，未来中国房地产业仍将坚持走“双轨制”道路不动摇。政府的改革思路也非常清晰，将把市场配置资源的基础性作用放在首位，把商品房交给市场，依据市场规律办事；保障房的供给则以政府为主体去投资、去建设、去分配、去管理。市场的作用将比政府的调控更有力，也更无情，市场波动与不确定性也更大。目前克强总理并没有主导出台新的严厉的房地产调控政策，只是多次强调政府在加强保障房建设中的不可推卸的责任。这或许是调控逻辑的改变，也就是让房地产业自身回归市场本身的端倪。这对兼具消费与投资双重属性的房地产市场而言，应该是一个意味深长的解释。

    市场化、长期稳定发展房地产市场将是主流调控手段，短期化、行政化的手段将逐步退出，这个，可能就是任总不敢轻易下判断，对政府将依靠土地、税收、城镇化等完全不同于上届政府调控思路所采取的长期措施不敢下最后定论的主要原因了。