| 上海城房指数第五期 |
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| 发布时间：2013-7-30 11:31:05 来源：中国房地产数据研究院 |
概要：据中国房地产数据研究院§中国城房指数系统显示：5月，上海一手房市场同质样本指数为2654点，较上月环比上涨1.20个百分点（1.20%），同比上涨10.63个百分点（10.63%），指数创历史新高。监测的各特征物业指数价格涨跌状况不同，内部有部分分化。
正文： “新国五条”细则落地严格程度不如市场预期，房价上行压力较大，导致上海楼市整体趋势保持上升。现时点上海房价月平均增长率同去年底相比为1.30%，同时我们还应注意到一手房成交面积与去年同期相比仍保持上升趋势，“量升价增”的现象显示出短期内房价的上涨有成交量的配合。从区域市场表现来看内环、中环区域房价微跌，外环区域房价则整体保持上涨；从特征物业市场来看除办公房市场保持上涨外，其余市场则保持微跌局面。
一、2013年5月：上海整体市场量§价表现
中国房地产数据研究院§上海城房指数系统（图1）:
城房指数系统显示（见下表1）
2013年5月，上海市场一手房同质楼盘指数为2654点，较2013年4月有所上升。另外，根据中国房地产数据研究院的指数样本数据库测算，2013年5月的上海一手房住宅整体市场参考均价估计为25215元/平米。
2013年5月上海一手房整体成交量为143.9万平方米（见下图2），比2013年4月份微增4.42%，同比增长15.39%。产生这种状况的原因是：1、自2012年2月份以来上海一手房房价保持平稳上升，市场成交面积也呈现出同比上升的趋势；2、由于“新国五条”中20%个税、限价等政策的执行力度不如市场预期，从而增加了房地产市场的利好；3、政策因素中关于二手房征税的措施改变楼市成交结构，迫使市场需求转向一手房市场，从而增加了一手房市场需求。
二、 2013年5月：上海区域市场表现
城房指数系统对上海环线位置楼盘的监测显示，
2013年5月住宅房环线位置指数，内环内同质样本指数为7107点，较2013年4月环比下跌2.16个百分点（-2.16%），内中环样本指数为5715点，环比下降0.78%，中外环样本指数为3327点，环比下降0.90%，郊环外指数1757点，环比增长0.66%，外郊环指数2725点，环比增长0.69%。
从图3可以看出，内环内与郊外环的比值呈现不断扩大的趋势，2013年5月比值为4.04，位于有统计数据以来的高位区域。
城房指数系统对上海区域楼盘的监测显示，
2013年5月住宅房样本区域中，崇明、奉贤、黄浦、嘉定、金山、静安、卢湾、南汇、普陀、青浦、徐汇、闸北房价环比上涨，其中崇明、黄埔、南汇和普陀的住宅房均价增长幅度较大。
城房指数系统对样本内上海板块楼盘的监测显示，
2013年5月，楼盘均价增幅TOP10板块依次为：金虹桥板块（7.33%）、陆家嘴板块（7.06%）、周康板块（6.09%）、内徐汇板块（4.67%）、顾村板块（4.25%）、祝桥板块（4.15%）、天山板块（2.96%）、新江湾城板块（2.67%）、青浦镇板块（2.48%）和曹路板块（2.38%）；
2013年5月，楼盘均价跌幅TOP10板块依次为：花木北蔡板块（-7.25%）、江川紫竹板块（-6.62%）、共富共康板块（-6.39%）、四川北路板块（-6.37%）、临港新城板块（-5.38%）、打浦桥板块（-5.16%）、松江新城板块（-5.01%）、浦江镇板块（-3.50%）、颛桥板块（-2.05%）和朱家角板块（-2.02%）。
三、 2013年5月：上海特征物业市场表现
城房指数系统对上海特征物业的监测显示，
2013年5月，上海别墅房同质样本指数为5315点，环比微跌0.44个百分点（-0.44%），样本统计的全市样本参考均价为50496元/平米；上海学区房同质样本指数为3277点，环比微跌0.11个百分点（-0.11%），样本参考均价为31139元/平米； 上海轨交房同质楼盘指数为3095点，环比上涨1.91%，全市样本参考均价为29407元/平米； 上海景观房（公园、绿地、海河景、科技游乐和文化古迹等）同质样本指数为2955点，环比上涨2.41个百分点，全市样本参考均价为28073元/平米。
从图4中可以看出，自07年以来特征物业市场整体保持上升趋势，其中别墅房的走势一枝独秀；而办公房、轨交放、景观房和学区房的走势较相似，保持同步的稳定状态。
四、 小结
2013年以来国内外通胀压力加剧以及宏观调控落地严格程度不如市场预期，导致房价上涨预期增强，上海房地产市场价格平稳上升，显示出调控措施对于楼市升温的遏止作用有限，特别是对于上海这种供不应求的城市，因为市场刚性需求的存在，使得房价有有效支撑。但，同时我们应该注意到房价自12年2月份以来的上涨力度要远弱于08年底至11年中旬的上涨力度。
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