1935年，人口地理学、人文地理学的扛鼎者胡焕庸提出，由黑龙江瑷珲（今黑河）至云南腾冲画一条直线(约为45°），线东南36%的土地供养了全国96%的人口；西北64%的土地仅供养4%的人口。二者平均人口密度比为42.6∶1。这一观点首次揭示了中国人口分布规律。“黑河-腾冲”线后来被称为“胡焕庸线”，在近年的“中国地理百年大发现”评选中排在“珠峰测量”之后。

　　今天，胡焕庸线所揭示的人口分布规律依然没有被打破。而且，从房地产开发的角度来研究，胡焕庸线显然与研究吻合。三四线市场机会和风险孰小孰大？回归一二线会不会错过城镇化机遇？胡焕庸线以西还有无机会？营口、鄂尔多斯、东营代表的供应泡沫发出了什么预警信号？如果回答不了这些问题，对于房企来说，将是危险的行为。客观评估拟进入城市的开发潜力与风险，科学地确定进入与否、进入的时机以及进入的程度，攸关企业经营，不可不察。

　　中国房地产数据研究院建立了一整套客观评估城市风险的指标体系，简单地说，就是5-8年的长期指标（PIPE模型），2-3年的中期指标以及1年内的短期波动指标，从中能够分析房企进入城市的风险的大小及可控程度。剔除宏观层面影响长期风险的因素，该体系从城市发展层级、发展实力、发展环境、居民生活水平、市场发展状况等五个微观方面切入，着眼于短期与中期的风险分析。

　　按照业界通行的做法，国内的城市一般被分为一到四线。从目前的情况来看，总体上层级越高的城市，风险越小。

　　就一线城市而言，由于拥有诸多的优质生活资源和政策资源，未来发展的潜力依然很大，国家和社会对这类城市的期待还在持续增强。近期上海自贸区实验区的获批就是一个很好的例证。基于预期，一线城市房地产业发展的要素资源还在不断地集聚，至少在短期和中期，一线城市的房地产业发展还有较大的空间。相比之下，一二线城市所具有的优势其实就是三四线城市的劣势，后者房地产业的发展存在较大的不确定因素，比如产业、政策、人口、资源等方面。

　　一般而言，城市发展实力有硬软之分。在硬实力方面，有经济发展水平、产业结构状况、资源可开发利用程度、人口规模及构成等；在软实力方面，有政策支持力度、城市规划水平、地域文化影响力、政府发展目标等。

　　城市发展硬实力较强但软实力较弱的，当地的市场短期可能会较为兴旺，但是在中期风险会渐渐显现；而软实力较强但硬实力较弱的，当地的房地产市场短期往往就会存在风险，但在中期存在复苏的潜力。硬软实力皆强或皆弱的，可以进行类似分析。

　　前几年鄂尔多斯“羊、煤、土、气”等资源价格走高，经济发展良好，房地产市场一片红火。但城市发展规划水平不高，政策目标不切实际，一旦资源价格走低经济低迷，房地产中期风险就如期而至，这绝不是偶然的。探究鄂尔多斯房地产市场从繁荣走向萧条的历程，可以清楚当地市场发展演绎的逻辑，为房地产企业进入资源型城市提供借鉴的范本。从目前的情况看，真正的“鬼城”除了丰都以外，全国并不多见，但是蔓延的风险仍需要高度关注。

　　城市发展环境是城市房地产业发展的重要外部因素之一。总体上，影响城市房地产业发展的环境主要有城市建设投入、城市发展硬件、城市发展软件三个方面。

　　在城市建设投入方面，可以进行细分为多个指标，如城市固定资产投入、房地产开发投资额、城市单位土地固定资产投资额（即土地投资强度）、区域板块房地产投资额等；在城市发展硬件方面，交通、商业等都是纳入研究的范畴，指标方面可以进行细化，如高铁、机场、港口、酒店、单位平方公里公路和轨交长度等；在城市发展软件方面，包含科教文卫与城市声誉等，也有许多细化指标。

　　毋庸赘述的是，城市发展环境越好的，其房地产市场蕴藏的风险就越小。

　　居民生活水平既是当地城市综合发展的成果，也是影响当地房地产市场发展的因素。其中，人均可支配收入是基本的一个衡量指标。

　　基于房地产产品消费的特殊性，一方面，要考察城市人均可支配收入的绝对数，也要考察它历年来增长的速度，而后者对于房企更具指标意义；另一方面，还需研究一些间接的指标，如城市家庭汽车拥有率。因为它既显示了城市居民生活水平所处的阶段，同时也对改善性房地产产品、投资性房地产需求分析具有很好的指示性作用。

　　对于城市房地产市场的发展状况，往往需要从时间维度上进行考察。短期的市场风险一般直接可以从市场表象上获得，而中期的市场风险却应从多方面考察。首先是城市土地政策，包括土地供应节奏、中期土地储备情况、财政对土地出让方面的依赖程度等。其次是房地产开发投资额增速、新开工面积、施工面积，以及土地储备面积与销售面积、竣工面积等指标。第三，看城市人口导入情况，一般的规律是持续的较高数量的人口导入可以为中期乃至长期的城市房地产市场提供足够的需求支撑。一线城市的房地产市场之所以说有较好的未来，就是因为具备强大的吸引力，如上海多年来每年净增人口在66万左右，这说明上海房地产市场的需求萎缩的可能性非常小。最后，看城市房地产发展的规模速度、与城市发展的协调程度、产业发展潜力、土地供应潜力等。一些城市在这方面的表现不太好，房地产市场发展速度过快，超过了城市本身的消化能力而人口导入却存在时滞，未来蕴藏风险爆发的可能性较大。如贵阳的超级大盘开发，中期风险是确定存在的。

　　综合分析以上四大因素，中国房地产数据研究院得出中国城市房地产风险50榜单，进入榜单的50个城市，无一例外，均为三四线城市，且绝大多数位于西部。