上海城房指数第七期 |
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发布时间:2013-8-29 17:49:09 来源:中国房地产数据研究院 |
概要:据中国房地产数据研究院中国城房指数系统显示:7月,上海一手房市场同质样本指数为2703点,较上月环比上涨0.56个百分点(0.56%),同比上涨11.05个百分点(11.05%);成交面积为89.05万平方米。上海二手房指数为2386点,较上月环比上涨3.9%。
一、 2013年7月:上海整体市场量.价表现 中国房地产数据研究院上海城房指数系统(图1):
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从图1中可以看出,一手房指数自今年2月份突破前期于11年9月份创下的高点2523后,已经连续创下历史新高。而二手房市场由于受“新国五条”政策的影响,经过5、6月份的政策消化后,也于7月份产生报复性增长,环比增长3.9%。产生二手房报复性上涨的原因是因为:1、“新国五条”政策执行力度不如市场预期,除北京实施“房产交易20%个税”外,其余城市均未严格实施;2、房地产市场回暖已经成为业内共识,上海一手房市场已连续一年保持上涨趋势;3、一手房与二手房比价关系达到历史低位区附近,从过往历史数据表明二者表现为稳定的协整关系,二手房相对于一手房有补涨的需求。
城房指数系统显示(见下表1):
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2013年7月,上海市场一手房同质楼盘指数为2703点,较2013年6月有所上升。另外,根据中国房地产数据研究院的指数样本数据库测算,2013年7月的上海一手房住宅整体市场参考均价估计为25681元/平米。
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2013年7月上海一手房整体成交量为89.05万平方米(见上图2),成交量比2013年6月份环比下降44.11%,同比萎缩48.23%。与上半年上海楼市“量增价升”的现象相比,7月份楼市成交量大幅萎缩的原因是因为:1、受楼市传统淡季因素影响;2、高温天气使购房者的看房热情减弱;3、开发商在经过上半年的大力推盘后进入调整阶段,本月供应较少。
二、2013年7月:上海区域市场表现
2013年7月住宅房环线位置指数,内环内同质样本指数为7100点,较2013年6月环比上涨1.13个百分点(1.13%);内中环样本指数为5786点,环比上涨1.81%;中外环样本指数为3350点,环比上涨1.43%;外郊环指数2758点,环比上涨0.93%;郊环外指数1757点,环比增长0.44%。从监测的各环线位置指数看均出现不同程度的上扬,并且从指数和上涨幅度来看依次递减,显示出决定房地产价值因素中地段的重要性。
城房指数系统对上海环线位置楼盘的监测显示(图3)
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城房指数系统对上海区域楼盘的监测显示,2013年7月住宅房样本区域中,宝山、长宁、奉贤、嘉定、虹口、黄埔、静安、闵行、浦东、普陀、青浦、杨浦、闸北房价环比上涨,其中长宁、闵行、普陀的住宅房均价增长幅度较大。
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城房指数系统对样本内上海板块楼盘的监测显示: 2013年7月,楼盘均价增幅TOP10板块依次为:东外滩板块(7.90%)、金山新城板块(7.46%)、东城板块(6.81%)、长风板块(5.75%)、南桥板块(4.11%)、大三林板块(4.03%)、朱泾镇板块(3.66%)、中原板块(3.31%)、内徐汇板块(2.79%)和顾村板块(1.97%); 2013年7月,楼盘均价跌幅TOP10板块依次为:大宁板块(-7.25%)、金虹桥板块(-7.13%)、月浦板块(-6.51%)、华新镇板块(-6.40%)、莘庄板块(-5.77%)、西城板块(-5.48%)、春申板块(-4.61%)、亭林板块(-4.56%)、打浦桥板块(-4.51%)和松江新城板块(-3.55%)。 三、 2013年7月:上海特征物业市场表现
城房指数系统对上海特征物业的监测显示: 2013年7月,上海别墅房同质样本指数为5306点,环比增长1.20个百分点(1.20%),样本统计的全市样本参考均价为50418元/平米;上海学区房同质样本指数为3203点,环比增长0.98个百分点(0.98%),样本参考均价为30428元/平米; 上海轨交房同质楼盘指数为3080点,环比增长1.20%,全市样本参考均价为29263元/平米; 上海景观房(公园、绿地、海河景、科技游乐和文化古迹等)同质样本指数为2887点,环比增长1.82个百分点,全市样本参考均价为27429元/平米。 从近期所做的实证分析来看学区房指数是同期一手房指数的1.23倍;而轨交房、景观房分别是1.19倍和1.11倍;这也与图4表现的相符。
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四、 小结
当月上海楼市一手房和二手房均出现不同程度的上扬走势,其中二手房市场受房地产回暖及补涨需求因素导致涨幅较大;而在一手房成交量方面,受传统淡季、天气炎热和开发商供应较少等综合因素导致7月份成交量创出年内第二低点。
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