| 上海城房指数第七期 |
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| 发布时间：2013-8-29 17:49:09 来源：中国房地产数据研究院 |
概要：据中国房地产数据研究院中国城房指数系统显示：7月，上海一手房市场同质样本指数为2703点，较上月环比上涨0.56个百分点（0.56%），同比上涨11.05个百分点（11.05%）；成交面积为89.05万平方米。上海二手房指数为2386点，较上月环比上涨3.9%。
一、 2013年7月：上海整体市场量.价表现
中国房地产数据研究院上海城房指数系统（图1）:
从图1中可以看出，一手房指数自今年2月份突破前期于11年9月份创下的高点2523后，已经连续创下历史新高。而二手房市场由于受“新国五条”政策的影响，经过5、6月份的政策消化后，也于7月份产生报复性增长，环比增长3.9%。产生二手房报复性上涨的原因是因为：1、“新国五条”政策执行力度不如市场预期，除北京实施“房产交易20%个税”外，其余城市均未严格实施；2、房地产市场回暖已经成为业内共识，上海一手房市场已连续一年保持上涨趋势；3、一手房与二手房比价关系达到历史低位区附近，从过往历史数据表明二者表现为稳定的协整关系，二手房相对于一手房有补涨的需求。
城房指数系统显示（见下表1）：
2013年7月，上海市场一手房同质楼盘指数为2703点，较2013年6月有所上升。另外，根据中国房地产数据研究院的指数样本数据库测算，2013年7月的上海一手房住宅整体市场参考均价估计为25681元/平米。
2013年7月上海一手房整体成交量为89.05万平方米（见上图2），成交量比2013年6月份环比下降44.11%，同比萎缩48.23%。与上半年上海楼市“量增价升”的现象相比，7月份楼市成交量大幅萎缩的原因是因为：1、受楼市传统淡季因素影响；2、高温天气使购房者的看房热情减弱；3、开发商在经过上半年的大力推盘后进入调整阶段，本月供应较少。
二、2013年7月：上海区域市场表现
2013年7月住宅房环线位置指数，内环内同质样本指数为7100点，较2013年6月环比上涨1.13个百分点（1.13%）；内中环样本指数为5786点，环比上涨1.81%；中外环样本指数为3350点，环比上涨1.43%；外郊环指数2758点，环比上涨0.93%；郊环外指数1757点，环比增长0.44%。从监测的各环线位置指数看均出现不同程度的上扬，并且从指数和上涨幅度来看依次递减，显示出决定房地产价值因素中地段的重要性。
城房指数系统对上海环线位置楼盘的监测显示（图3）
城房指数系统对上海区域楼盘的监测显示，2013年7月住宅房样本区域中，宝山、长宁、奉贤、嘉定、虹口、黄埔、静安、闵行、浦东、普陀、青浦、杨浦、闸北房价环比上涨，其中长宁、闵行、普陀的住宅房均价增长幅度较大。
城房指数系统对样本内上海板块楼盘的监测显示:
2013年7月，楼盘均价增幅TOP10板块依次为：东外滩板块（7.90%）、金山新城板块（7.46%）、东城板块（6.81%）、长风板块（5.75%）、南桥板块（4.11%）、大三林板块（4.03%）、朱泾镇板块（3.66%）、中原板块（3.31%）、内徐汇板块（2.79%）和顾村板块（1.97%）；
2013年7月，楼盘均价跌幅TOP10板块依次为：大宁板块（-7.25%）、金虹桥板块（-7.13%）、月浦板块（-6.51%）、华新镇板块（-6.40%）、莘庄板块（-5.77%）、西城板块（-5.48%）、春申板块（-4.61%）、亭林板块（-4.56%）、打浦桥板块（-4.51%）和松江新城板块（-3.55%）。
三、 2013年7月：上海特征物业市场表现
城房指数系统对上海特征物业的监测显示:
2013年7月，上海别墅房同质样本指数为5306点，环比增长1.20个百分点（1.20%），样本统计的全市样本参考均价为50418元/平米；上海学区房同质样本指数为3203点，环比增长0.98个百分点（0.98%），样本参考均价为30428元/平米； 上海轨交房同质楼盘指数为3080点，环比增长1.20%，全市样本参考均价为29263元/平米； 上海景观房（公园、绿地、海河景、科技游乐和文化古迹等）同质样本指数为2887点，环比增长1.82个百分点，全市样本参考均价为27429元/平米。
从近期所做的实证分析来看学区房指数是同期一手房指数的1.23倍；而轨交房、景观房分别是1.19倍和1.11倍；这也与图4表现的相符。
四、 小结
当月上海楼市一手房和二手房均出现不同程度的上扬走势，其中二手房市场受房地产回暖及补涨需求因素导致涨幅较大；而在一手房成交量方面，受传统淡季、天气炎热和开发商供应较少等综合因素导致7月份成交量创出年内第二低点。
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