| 土地市场化改革将逐步展开，一线城市仍是房企开发重点 |
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| 发布时间：2013-11-14 13:52:12 来源：中国房地产数据研究院 |
1、十八届三中全会公告要求建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。
1）建立城乡统一建设用地市场的必要性。在市场经济条件下，土地和区位资源的配置是由市场决定的，对某个地块出价最高者，就能竞争得到这块土地。这意味着城市中的土地利用模式由不同使用者的竞租水平之间的相互关系确定，即每块土地都被出价最高的竞租者获得。同一土地使用者对于城市空间上不同区位的竞租形成了“竞租函数”，“竞租函数”是由区位对效用水平与利润水平的影响方式决定的。城市中不同部门“竞租函数”之间的相互关系决定了土地的用途和实际的地租水平。建立城乡统一的建设用地市场不但能大大提高土地的使用效率与产出水平，而且能够使任何区位的土地获得市场经济效益最大化原则下所应具有的合理使用性质与结构。
2）建立城乡统一的建设用地市场直接指向了农村土地流转问题，这符合我们对未来土地改革最重要内容的判断。在不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的前提下，未来或将提高征地补偿额度，缩小征地范围，盘活存量建设用地，规范农村经营性集体建设用地的流转，探索以“集体建设用地使用权交换企业经营权”的新路径，农地将禁止直接流转为商品房建设。
3）建立城乡统一的建设用地市场，势必将更加注重土地的使用效率，这也是我们对未来土地改革内容的预判。未来将告别通过土地的扩张方式来推进城镇化，而更注重现有的土地潜力，提高单位土地产生的效率。未来存量用地的交易、开发、建设，或将与新增建设用地区别管理，存量用地原使用权所有方，将有望直接参与到存量建设用地的开发过程中。
2、公告要求加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。
加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多“财产权利”的内容，指向了解决土地确权和农村土地流转问题的基本方针。“推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”将成为指导改革的原则，为今后农村建设思路提出了明确的指向。
1）农村集体土地确权的必要性。农业和城镇两种户口制度的存在，使得农民的身份和权利与城镇居民不平等。收入差距大，福利待遇低，需进行城乡户口一元化和收入分配改革。收入分配改革的重点应放在第一次分配，因为第一次分配是根据市场的基础进行的，当前还没有对农村土地进行第一次分配。必须给农村土地产权，这是新农村改革的起点。
2）对于农村土地流转改革思路问题，我们认为：
在农地直接入市方面，未来将在确保18亿亩耕地红线的前提下，先开展集体建设用地改革试点，探索建立农村集体经营性建设用地使用权流转制度，在此基础上，再逐步形成城乡统一的建设用地市场。在宅基地试点方面，近期主要是在坚持农村一户一宅和标准控制的前提下，探索建立宅基地退出和补偿机制，用经济手段引导和规范闲置的宅基地流转；远期则是在完善农村宅基地制度的基础上，逐步放开宅基地使用权流转，实现农民拥有宅基地与房屋完整的财产权。
3）对于农地流转改革的推进方式，我们认为将实行自下而上、地方先行的策略。由于各地情况不同，农地流转的试点不会是“一刀切”，而是“自下而上”的改革路径，将由地方试点突破来推动土地流转的全面推开，以浙江嘉兴、海南为代表的地方土地流转试点已经先行先试。
4）对于推进城乡要素公共资源均衡配置、完善城镇化健康发展体制机制问题，我们认为人口城镇化与产城融合发展将是未来城镇化的基本内涵，并且中小城镇向中小城市转型将是关键环节。
以产业化带动就业，解决“人的城镇化”，成为城镇化中长期发展规划主导路径的“共识”。围绕这一核心，户籍、土地、行政管理、财政等方面将进行一系列配套政策改革。未来将实现产业发展和城镇建设融合，让农民工逐步融入城镇；并且将为农业现代化创造条件、提供市场，实现新型城镇化和农业现代化相辅相成。
结构效率、规模效率和分工效率是城市化驱动经济增长的三条渠道，随着城市化进入中后期阶段，即城市人口增长速度趋缓，甚至不再增长，规模效率和分工效率开始居于主导地位。我国正处于中后期阶段，规模效率和分工效率现已成为我国城镇化的动力。在显著的差距之下，镇区由于人口密度低、企业规模小、基础设施条件差，不仅无法充分吸纳农村转移人口，更无法实现城市经济所必需的生产、消费、贸易和交通运输的规模效应。中国人口城镇化的空间布局最大的差距不是体现在大中小城市之间，也不是沿海与内陆城市之间，而是体现在市区和镇区之间。考虑到这种现状以及下一阶段中国人口城镇化转型的主线索，中小城镇向中小城市的转型也将是一个关键环节。
3、对于未来房地产市场的影响
我们认为：如果集体建设用地可以直接入市，享有与国有建设用地同等权利，房地产市场将增加巨量土地供应，将根本上缓解长期以来土地有效供应不足的问题，有利于增强市场竞争力，活跃市场环境。但由于土地改革的总体思路是渐变式的，即在某些城市先试点，然后再逐步扩大，所以短时间内全国集体建设用地同时上市的可能性不存在，整体房价出现较大波动的可能性也就微乎其微。并且高城镇化率的一线城市可用集体建设用地本来就少、土地资源紧张，一线城市房价下降的可能性小。但不排除集体建设用地上市，会在某种程度上对土地资源相对充裕的其他城市房价产生压力。
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