天气渐渐转凉，然而上海楼市近期却接连数周有升温趋势。当前种种迹象表明，今年上海楼市有望迎“暖冬”。从市场大环境来看，由于年底冲刺销售业绩的压力，开发商近期加大推盘力度，市场上货量充足，另一方面，新政后部分购房者的观望情绪也发生转变，推动上海楼市成交量逐步回升。
　　德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，今年以来，处于观望中的购房者非常多，目前距离年底越来越近，购房者从年初等到现在，终于有新的政策出现，不少购房者的观望情绪开始转变，认为到今年年底政策上也难有大的突破，因此选择开始入市。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍也指出，新政出台后，客户入市积极性明显提高。他为购房者算了一笔账：对一些首改类购房者来说，假设置换一套90平方米、200万元的两房，按原政策算第二套房，需要支付最低140万的首付款，而现在如果享受首套房贷政策最低只需60万元，减少了57%。对于他们来说，支付压力大大减轻，促使他们迅速投入到购房的队伍中。目前二手房销售中，购房者观望情绪的转变已十分明显。从门店的反馈，目前带看量稳步增长，其中不少是首次置换的客户，购房意向性强，原本需要考虑一段时间再出手，现在只要有满意的房源就快速下定，再通过价格让利出售自持的房屋。
　　新房市场也同样如此。金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，截至到10月26日，上海商品住宅新房累计成交了83.06万平方米，超过前九个月的月度冠军3月的86.41万平方米指日可待。金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，10月商品住宅的成交量有望破百万平方米，虽然总体上新增供应量依然大于成交量，使得库存继续上升，但只要开发商不因短期的回暖盲目乐观，不涨价且依然能维持足够的优惠，则楼市有望稳固回暖。
　　从区域来看，新江湾城、徐家汇、迪士尼周边等这些板块、区域今年第四季度供应充足，众多品牌房企优质项目都将推出新品，不少楼盘在当前预热阶段就已吸引大量客户来访，为四季度正式推售提振信心。这些区域有望成为今年楼市“暖冬区”。

　　新江湾城
　　货量充足 有望引领中高端市场
　　
　　新江湾城当前新品供应十分充足，有望引领四季度中高端产品市场。其中，嘉誉湾将推出三期位置最佳250平方米的奢装大平层。该项目打造了26万平方米的高端商业、酒店、办公物业，集购物、美食、娱乐、休闲为一体，完美解决了高端配套问题，加上天然湾流赋予的绝色风光成为新江湾城内难得一见的“生态+低碳+人文+城市综合体”；盛世御珑湾将主推两房与三房。这不仅是新江湾板块目前已罕有的中小户型产品，而且还赠送面积，得房率高；嘉凯城·新江湾中凯城市之光即将推出沿街商铺——财富39，主力面积68-82平方米，仅30余席，由于在区域、地段、产品创新及稀缺性、高端消费人群等方面拥有多重的价值优势，其尚未面市，已然成为区域楼市的新热点。

　　花木
　　新品发布 精雕细琢吸引眼球
　　
　　在花木板块，花木绿城·锦绣兰庭即将推景观御座。其南面正对约400平方米的阳光活动草坪，也可以欣赏到不远处的无边镜面泳池，而这也是项目最后一栋100-147平方米户型的楼栋。项目营销负责人坦言，首先，利好政策的发布，影响客户购买预期，致使持币观望的客户，入市购房，案场来访量增大。其次，项目的外立面、入户大堂、电梯厅等实景的呈现，一方面增强了客户购买的信心，因为客户切切实实感受到了绿城的品质。近日，浦东星河湾也进行了新品发布，浦东星河湾历经三年精琢，携新品14席艺术样板，创新推出190-380平方米户型。星河湾集团副总裁张学凤透露：“2014年崭新的浦东星河湾，选择以国际化、时尚化和多元化作为新亮点，契合新一代高净值人群的需求，引领未来优质人居生活。”

　　徐家汇
　　供应“解渴” 热销项目后续加推
　　
　　供应量长期不足的徐家汇板块，今年四季度市场表现也值得期待。徐汇·中凯城市之光主打360°全景楼王产品。样板房位于整个楼盘的景观中心，占位寓意鸿运当头鱼形景观湖的鱼首部位，面积达到了409平方米，是整个上海繁华核心难得一见的大平层产品；　位于徐家汇核心的尚汇豪庭拥有约40万平方米的大城规划，今年首次开盘即创下15亿元热销佳绩，项目会应市场需求马上再加推，计划11月二度集中开盘，目前项目新一轮认筹已开启，视不同户型可享受优惠。此次加推的主打作品户型面积在95—180平方米。开发商中华企业市场部经理戴正芳表示：“我们有信心计划用仅有的四季度销售时间去冲击全年全市销售金额前三甲的目标。”

　　迪士尼周边
　　契合需求 板块供应越发多样化

　　位于浦东川沙新市镇的阳光城愉景湾，近期新推公寓，户型为面积68平方米两房、90、96及110平方米左右的三房，户型设计多样化且紧凑实用，与早期川沙板块内原有户型差异性较大，很好地契合了市场主流需求，因此获得了优异的销售业绩。目前，阳光城·愉景湾一期已基本售罄，二期即将推出。而位于张江医学园区的另一个项目阳光城·丽景湾也将于10月中下旬面市。据了解，丽景湾位于上海张江高新区南区——国际医学产业园板块核心位置，通过地铁11号线、16号线快速接驳主城。作为国际医学园首个住宅项目，丽景湾将打造五重绿化成品园林、低密度精装国际住区。

　　南翔
　　未开先热 “抢房”大战随时一触即发
　　
　　南翔的住宅项目近期也有望引发“抢房”大战。长江实业在嘉定南翔打造首个国际湖畔高尚社区湖畔天下，其公寓产品2014年上半年就累计销售约400套，套现近9亿元人民币，而年底计划再推连城大宅“萃贤居”，立面采用天然石材，楼高3层兼有地下室。9月中旬项目的大型路演活动，成功吸引到逾万参观人次，其中逾2000组意向客户更现场登记，希望进一步安排项目参观，而此次“萃贤居”仅仅推出50套稀缺房源，“抢房”大战随时一触即发。
　　南翔·三湘森林海尚近期主力户型则是89平方米2房和111-139平方米3房。值得一提的是，产品并未因亲民的总价就降低标准，而是充分迎合了当下年轻人的居住需求，全朝南的户型以及德系精装修，这些在南翔板块内都很难寻觅得到第二家。

　　专家意见

　　城市资源正偏向南北轴线
　　中国房地产数据研究院执行院长　陈晟

　　市场有自己的运行规律，尽管政策、预期会影响到大家的判断和出手，但基本的需求还在。从全国来讲，今年的房地产销售面积预计将仅次于2013年，但比2012年好。当前，以价换量已成为共识。对购房者来说每一次这样的调整周期，都是充分的选择机会。
　　在上海，不同的板块近几年房价变动幅度都不同，我们对2009年—2014年各板块房价变动进行了研究，发现奉贤增长速度很快，这是因为规划导致城市资源偏向，上海主轴线已经从东西向转南北向。近期我们发布的“2014上海测评推荐综合价值楼盘TOP10”中就包括了万科翡翠滨江、浦东颐景园、金大元御珑宫廷、宝龙城市广场等，有不少项目也恰位于城市南北轴线上。此外，目前土地购置面积处于低位，这决定了明年下半年之后，供应过量局面会得到修复，明年下半年部分一线城市市场甚至可能出现反弹。因此明年下半年之前购房者可以精挑细选楼盘入市。尤其是在明年1月、2月楼市淡季时，购房者如果想买房，这时候可能拿到优惠价格。

　　改善型客户涌向楼市“暖冬区”
　　上海中原地产研究咨询部总监　宋会雍

　　新政后，由于刚需客户积极性提升，催热了像嘉定主城区、青浦新城、松江新城东区等刚需板块。另外，新政放宽对首套房的认定，使置换型客户成为最大的受益者。置换型客户在卖掉第一套房还清贷款后，再次购买房屋可视为首套房，享受首套房的优惠。新政前置换型客户需首付7成，而在新政后只需首付3成。在此影响下，居住环境好、价格适中的新江湾城板块备受青睐；同时非中心区域的别墅项目也受到了关注，如松江新城东区板块的别墅项目由于单价低、居住品质相对较高在新政后也受到关注。

　　70—120平方米成交占比超六成
　　德佑地产市场研究部总监　陆骑麟

　　9月以来全市一手商品住宅成交套数最为集中的是70-90及90-120平方米面积段的房源，两者相加，超过了全市总成交套数的六成。这些面积段的楼盘主要以刚需和刚改需求为主，依然是一手市场成交的基石部分。
　　从区域看，四季度楼市的成交将主要集中在目前存量较大的区域，目前全市一手商品住宅存量三甲的嘉定主城区、金山新城和安亭板块均为刚需板块，有着庞大的存量，由于区域竞争激烈，价格也较为容易松动，因此很可能成为四季度楼市成交的主力板块。而在中高端板块中，则以新江湾城板块的存量最高，其也将在四季度引领中高端市场的成交。其余如南翔、浦江、周康、惠南等板块未来的成交亦不容小觑。