自97年以来，中国商品住宅市场进入了快速发展阶段，虽然期间伴随着行业政策的变化，新屋成交量和价格时涨时落，但仍处于向上大趋势当中，而伴随着成交量和价格不断创新高，关于成交量和价格泡沫的质疑不断增强，对房地产行业拐点的关注度也在持续的提升；本文尝试从经济发展以及自身发展的历史规律中寻求未来40年我国住宅市场发展的轨迹，从而有助于更好的理解地产行业的短期波动和长期趋势。

全国新建商品住房市场预测

全国层面看，交易量在2010-2020年间增速较快，2010年预计约7亿平方米，高峰出现在2020年，接近12亿平方米，此后交易量稳步回落，2040年后将稳定维持在每年6亿平方米的水平。

各级城市看：一线城市交易量高峰已过，2015年后降至年均1500万平方米，2030年后因旧房升级，交易量将有小涨；二线城市交易量目前已处于高位，未来5年有小幅增长空间，2015年达到年均1.8亿平方米高峰，此后市场逐步回落，2030年之后稳定在8000万平方米；未来10年三线城市交易量潜力巨大，2020年将翻倍至年均9亿平方米，此后逐步回落，2035年后市场稳定于4亿平方米；四线城市交易量也有较大增长空间，2015-2040年间市场均在高位运行，高峰可能出现在2030-2035年，年均交易量1.6-1.8亿平方米。

全国层面看，交易额未来将持续增长，其中2010-2020年间增速较快，以2010年交易额3万亿元计算，2020年和2040年交易额将分别接近8万亿和超过11万亿。若以2010年不变价格计算，交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元。

各级城市看：若不考虑通货膨胀因素，各级城市交易额均持续增长，其中三、四线城市增速较快。若以2010年不变价格计算，一、二线城市交易额将分别稳定在3000亿和8000亿元；三线城市交易额增速最快，2020年后稳定于3万亿元；四线城市交易额在2035年之前稳步提高至8000亿元，此后也趋于稳定。

全国层面看，新建商品住房平均价格稳步上升，2040年之后增速放缓，达到每平方米2万元。若以2010年不变价格计算，住房价格在2040年达到每平方米10000元的高峰（实际住房价格约20000元），约为2010年的2.5倍，此后价格渐趋平稳。

各级城市看：一线城市实际住房价格在2035年之前均呈现上涨态势，但上涨速度逐年下降，峰值年份实际住房价格约3.5万元/平方米，此后趋于稳定；二线城市住房价格自2015年起呈现快速上涨趋势，2035年达到每平方米25000元的高峰，此后小幅回落；三线城市住房价格快速增长期始于2025年，高峰推迟至2040年，达到20000元/平方米；四线城市住房价格在2035年之前较为稳定，此后方进入加速期。

未来住房价格变化与人均GDP增长的关系

若不考虑通货膨胀因素，住房价格轨迹与人均GDP轨迹基本相近，但相对增长速度时有差别。就全国而言，2035年之前，全国住房价格增速将略高于人均GDP增速，2035年起这种趋势逐渐弱化，至2040年前后，住房价格增长速度将慢于人均GDP，甚至出现相反的趋势。

各级城市也表现出类似特征。仔细观察可以发现：总有一段时期，城市住房价格增速明显快于人均GDP增速，这段时间往往出现在住房市场发展初期、家庭住房需求及实物资产投资需求强劲的时候，一般持续10-15年，这是一个住房价格泡沫积累期；而后住房价格增速放缓，甚至出现下降，这又是一个去泡沫过程。。

上述现象在很多发达国家都曾经发生过，例如美国、英国和日本。从中可以得到一个显著规律：长时间维度来看，不考虑通货膨胀的住房价格变化轨迹与人均GDP变化速度接近；短期维度上二者可能发生偏离，泡沫积累阶段所积攒的泡沫成份越高（表现为相对人均GDP轨迹的偏离越大），去泡沫阶段住房价格的上涨空间相对越小、下降空间相对越大。

推论：

2020年：市场处于峰位，主看三线城市。承接前期市场热涨，本期市场达到峰位。一线城市交易量稳定，价格仍有小涨空间；二线城市交易量下降，但价格涨势不减；三线城市交易量全面爆发，价格涨势明显；四线城市仍较平淡。

2025年：市场热涨后期，主看三线城市。一线城市量价稳定，市场进入成熟期；；二线城市房价涨势减弱，交易量继续下探；三线城市交易量仍处高位，且价格涨势更强；四线城市市场温和发展。

2030年：市场降温，三线城市仍有表现。一、二线城市量价稳定运行，二线城市市场进入成熟期；三线城市交易量开始下滑，但房价仍然看涨；四线城市量价继续温和上升。

2035年：市场进一步降温，四线城市有亮点。一、二线城市量价稳定运行；三线城市交易量继续下探，房价上涨势头显著下降，市场开始向成熟期过渡；四线城市量价齐声，成为同期全国市场的唯一亮点。

2040年：市场全面企稳，无新增长点。一、二、三线城市市场稳定运行；三线城市市场进入成熟期；四线城市交易量下降，但房价仍有上涨空间。

2045年之后：市场全面进入成熟期。四线城市量价企稳，市场也步入成熟期。全国范围内将不再有大规模的住房建设，二手房成为市场绝对主体，房价变化将更多地取决于宏观经济和资本市场变动，个别城市、个别类型的房地产物业可能受到资本炒作而表现出价格大涨大跌，但长期来看住房价格（剔除通货膨胀）将趋于平稳。