月度数据简析

一、行业经济指标

1价格

商品房价格

继续上个月的趋势，全国平均房价房价继续上扬。全国平均房价由上个月6940元/平方米上涨到7162元/平方米。房价同比涨幅6.8%。

70个城市房价

与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个，上涨的城市有31个，持平的城市有10个。环比价格变动中，最高涨幅为6.3%，最低为下降0.7%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。7月份，同比价格变动中，最高涨幅为24.0%，最低为下降9.7%。但是中指研究院数据显示，深圳价格涨幅高达9.73%。

二手房价格

与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，上涨的城市有39个，持平的城市有13个。环比价格变动中，最高涨幅为5.3%，最低为下降1.0%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有65个，上涨的城市有5个。7月份，同比价格变动中，最高涨幅为24.3%，最低为下降11.0%。

影响房价的当期因素，房价与股市呈负相关关系。

2供应

2015年1-7月份，全国房地产开发投资52562亿元，同比名义增长4.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资35380亿元，增长3.0%，增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

土地购置

1-7月份，房地产开发企业土地购置面积12113万平方米，同比下降32.0%，降幅比1-6月份收窄1.8个百分点；土地成交价款3593亿元，下降25.6%，降幅收窄3.3个百分点。

施工面积

1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积654172万平方米，同比增长3.4%，增速比1-6月份回落0.9个百分点。其中，住宅施工面积456008万平方米，增长1.0%。房屋新开工面积81731万平方米，下降16.8%，降幅扩大1个百分点。其中，住宅新开工面积56684万平方米，下降17.9%。房屋竣工面积37833万平方米，下降13.1%，降幅收窄0.7个百分点。其中，住宅竣工面积28077万平方米，下降15.6%。

待售面积

7月末，商品房待售面积66259万平方米，比6月末增加521万平方米。其中，住宅待售面积增加221万平方米，办公楼待售面积增加98万平方米，商业营业用房待售面积增加136万平方米。

3需求

销售面积

1-7月份，商品房销售面积59914万平方米，同比增长6.1%，增速比1-6月份提高2.2个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积下降0.4%，商业营业用房销售面积增长2.3%。商品房销售额41171亿元，增长13.4%，增速提高3.4个百分点。其中，住宅销售额增长16.8%，办公楼销售额增长2.1%，商业营业用房销售额下降1.9%。

4资金

到位资金额

1-7月份，房地产开发企业到位资金69301亿元，同比增长0.5%，增速比1-6月份提高0.4个百分点。其中，国内贷款12515亿元，下降4.5%；利用外资185亿元，下降24.5%；自筹资金27761亿元，下降1.1%；其他资金28840亿元，增长4.7%。在其他资金中，定金及预收款16965亿元，增长2.4%；个人按揭贷款8608亿元，增长12.5%。

到位资金结构

1-7月份，定金及预收款增加明显、企业自筹资金占比下降。这表明购房都购房意愿明显上升，消费者信心增强。而开发商资金压力降低。

5全国房地产开发景气指数

7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.03，比上月提高0.4点。

6房地产总体情况

2015年1-7月份，全国固定资产投资（不含农户）288469亿元，同比名义增长11.2%，增速比1-6月份回落0.2个百分点。从环比速度看，7月份固定资产投资（不含农户）增长0.75%。房地产投资同比增长4.3个百分点。与固定资产投资增速差距进一步拉大。

二、行业政策趋势

1宏观政策走向

国务院总理李克强7月8日主持召开国务院常务会议，听取国务院重大政策措施落实重点督查情况汇报，对落实不力的坚决处置整改。总理说，“要狠抓重大政策、重大改革、重大项目落实，顶住下行压力、增强发展动力，巩固经济趋稳向好势头。

7月10日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开座谈会，就当前经济形势和经济工作，听取专家和企业负责人的意见建议。李克强指出，我国经济增长动力和下行压力并存，要继续按照中央经济工作会议精神，落实政府工作报告部署，立足当前，着眼长远，坚持宏观调控正确取向，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把创新宏观调控与推进结构性改革有机结合，更加精准有效地实施定向调控和相机调控，防范和化解风险，确保经济运行在合理区间，实现增长、物价、就业、收入、环保多重目标协调发展，也为各类市场健康稳定发展创造条件。要深入推进简政放权、放管结合、优化服务，更好发挥市场的决定性作用，既着力深挖传统产业升级的潜力，又积极释放新产业新业态蓬勃发展的潜力，在实现稳增长、调结构双赢和促进经济行稳致远上持续发力。

国务院总理李克强：7月28日主持召开国务院常务会议，部署推进城市地下综合管廊建设，扩大公共产品供给提高新型城镇化质量；确定促进旅游投资和消费的政策措施，打造稳增长调结构惠民生新支点；通过《中华人民共和国反家庭暴力法(草案)》。

7月28日，央行一反常态在其官网提前公布了将于8月初召开的年中分支行行长座谈会内容，央行表示，下半年仍会坚持稳健的货币政策取向，灵活运用多种货币政策工具，保持流动性合理适度，实现货币信贷及社会融资规模合理增长，改善和优化融资结构和信贷结构，降低社会融资成本，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，稳定金融市场预期，继续支持实体经济企稳上升。

２产业政策变化

国土资源部于7月2日~3日在京召开农村土地制度改革三项试点工作培训班。国土资源部党组成员、副部长王世元代表部农村土地制度改革三项试点工作领导小组，重点围绕《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点工作的意见》、《农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》和33个试点实施方案作培训讲话，目前，33个试点实施方案已经部农村土地制度改革三项试点工作领导小组批复，改革试点工作进入全面启动阶段。

7月18日，为鼓励金融创新，促进互联网金融健康发展，明确监管责任，规范市场秩序，经党中央、国务院同意，中国人民银行、工业和信息化部、公安部、财政部、国家工商总局、国务院法制办、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室日前联合印发了《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》（银发〔2015〕221号，以下简称《指导意见》）。《指导意见》按照“鼓励创新、防范风险、趋利避害、健康发展”的总体要求，提出了一系列鼓励创新、支持互联网金融稳步发展的政策措施，积极鼓励互联网金融平台、产品和服务创新，鼓励从业机构相互合作，拓宽从业机构融资渠道，坚持简政放权和落实、完善财税政策，推动信用基础设施建设和配套服务体系建设。《指导意见》按照“依法监管、适度监管、分类监管、协同监管、创新监管”的原则，确立了互联网支付、网络借贷、股权众筹融资、互联网基金销售、互联网保险、互联网信托和互联网消费金融等互联网金融主要业态的监管职责分工，落实了监管责任，明确了业务边界。其中，互联网支付业务由人民银行负责监管。网络借贷业务、互联网消费金融业务由银监会负责监管。股权众筹融资业务、互联网基金销售业务由证监会负责监管。互联网保险业务由保监会负责监管。

３政府调控部门

7月29日消息，据国土部介绍，今年将加快处置闲置土地，及坚决回收财政存量资金。对于未按要求交回财政存量资金，及未存在土地闲置的将动真格。包括年底前，对各省（区、市）闲置土地尚未处置完毕，即未开工、未收回或未置换的，将按面积收回或扣减年度新增建设用地计划指标。于今年四季度适时组织检查和专项稽察，视情况进一步采取扣减、收回、暂停安排中央预算内投资等措施予以警示和惩戒。

7月28日，国家发展改革委就“宏观经济形势与政策”为主题举行新闻发布会。国家发改委经济运行局副局长李云卿表示，从当前的经济情况看，主要经济运行指标总体上比较平稳，我们将做好经济运行态势的监测分析，科学调控，确保经济运行处在合理区间。

4地方政策

7月13日,浙江省新一轮稳定房地产市场政策正式出炉。日前,浙江省人民政府办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,通知指出要充分认识促进房地产市场平稳健康发展的重要性;合理安排住房及用地供应;支持鼓励居民住房消费等六方面内容。

从8月1日起，江苏省将执行新的《江苏省定价目录》，新目录中政府定价项目大幅缩减，从原来的13大类缩减到9大类，政府定价的范围也主要限定在重要公用事业、公益性服务等方面。这次新目录中明确没有商品房定价，这也说明从法律意义上真正的商品房取消限价。

为提高保障性住房小区物业服务，今年起天津市对市内六区、环城四区由市级集中建设、入住一年以上，并实施物业管理的公共租赁住房和定向销售经济适用住房项目，给予0.4元/月·平方米财政资金补贴。不过，物业公司能不能拿到补贴，要看居民对其服务的打分，满意度低于60%的物业公司无权申请。

北京市商务委表示，上半年，各区县已清退、拆除市场60个，完成市场升级改造10个。接下来将在商务领域通过禁止新建和扩建大型市场来控制增量，推进疏解和调整商务领域不符合首都城市战略定位的相关产业。

北京市住房城乡建设委：从今年8月1日起，在北京市新建商品住房配建项目中，商品房与保障房将实施统一物业管理，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式将同一个物业管理区域内的保障房与商品房分割。

内蒙古自治区政府近日下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），提出合理控制房地产开发建设用地投放量，促进房地产用地结构调整，调节房地产市场供需关系，确保市场平稳健康发展。建立房地产开发企业信用考核体系。对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为或违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源管理部门可限制或禁止其参与新出让房地产用地竞买。

深圳市住建局公积金中心：自8月1日起，在异地缴存公积金的深圳户籍职工，可在深圳申请首套自住住房的公积金贷款；曾经在异地缴存公积金、现在深圳缴存不满6个月的职工，向该中心申请公积金贷款时，缴存时间可以合并计算。

武汉住房公积金管理中心发布通知，为对接我市新版普通商品住房标准，进一步满足缴存职工家庭改善性住房消费需求，该中心对二套房公积金提取及贷款政策进行部分调整。8月1日起，全市二套房公积金提取和贷款控制面积由140平方米上调至144平方米，这在一定程度上放宽了二套房使用公积金的资格。

郑州市住房保障和房地产管理局：自即日起,已获得郑州市经济适用房购买资格的家庭放弃购买经济适用房,转购普通商品住房的家庭,可享受货币化补贴,标准为每平方米补贴800元。

广州住房公积金管理中心：于今年6月上报讨论的“公积金贴息贷款”和“抵押贷款证券化”（即信贷资产证券化）方案已获市公积金管理委员会审核通过。广州很有可能成为该业务首个“吃螃蟹”的城市。

成都市公积金管理中心：7月10日起，单笔住房公积金贷款最高额度50万元提高到60万元。这也是今年以来成都住房公积金政策做出的第三次调整。今年4月4日与6月28日，成都住房公积金中心已分别对首付比例与贷款利率进行下调。

7月29日，南京市国土局一口气挂出了7幅地块，其中燕子矶一幅商住地和江宁的两幅宅地并未提及90/50的强制要求。这也是自去年2月9050政策出台后，南京首次出现无9050限制的住宅地公告。

7月7日上午，广东省公安厅召开新闻发布会，通报新一轮户籍改革的具体实施细则。广东省户籍制度改革的主要目标是：到2020年，基本建立与全面建成小康社会相适应，有效支撑社会管理和公共服务，依法保障公民权利，以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度，努力实现1300万左右的农业转移人口和其他常住人口在我省城镇落户。

宁波市新出台《关于大力推进住房保障和棚户区改造货币化的通知》，大力推进住房保障和棚户区改造货币化，加大成片危旧房改造征收货币补偿力度，积极采取货币补贴实施住房保障，引导城中村改造拆迁货币安置。已经进入签约阶段的徐戎成片危旧房改造项目成为该市首个受惠项目。

济南住房公积金管理中心近日出台冲还贷业务细则，从7月20日起，缴存职工可直接利用现有个人住房公积金账户余额冲抵偿还个人住房公积金贷款，改变“先还钱再提钱”的原有流程。

三、行业内主要观点

1专业机构

中国指数研究院：2015年7月，46个城市环比上涨，53个城市环比下跌，1个城市环比持平。十大城市（新建）住宅均价为19580元/平方米，环比上涨1.15%，涨幅较上月扩大0.06个百分点。中指院方面分析认为，房地产政策方面仍以利好为主。在供应方面，7月以来楼市逐步进入调整期，房企推盘节奏有所放缓，供应量与上月基本持平;需求方面，各城市间表现分化，整体成交量趋于平稳;开发企业方面，在销售业绩稳步回暖的背景下，房企拿地热情日益升温。未来，在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下，楼市消费信心稳步提升。预计市场成交将延续回暖态势，供求状况不断改善，房价整体回升。但因各城市库存去化压力不同，各线城市房价走势将继续分化。总体而言，后市房价仍将稳步回升，但限于行业结构性过剩的现状，以及整体需求回落的大趋势所限，涨幅或将放缓。

克而瑞研究中心：7月商品房成交量价下滑原因其一，二季度的市场火爆，使得前期积压的迫切需求得到集中释放，未来需求将趋于平稳；其二，前期330、降息等政策效力已明显减弱，而近期又无重大政策利好刺激，因而需求小幅下降也是正常；其三，股市近期快速下跌及震荡，使得购买力大为下降，尤其是高端改善市场，影响尤甚，因而，其助推器功能丧失，反而会减少市场流动性，成为楼市进一步回升的障碍；其四，7月市场供应大幅下降，使得部分城市短期供应跟不上节奏，造成供求错位，影响成交量上涨。在当前，经济疲软，稳增长压力较大情况下，楼市的挑大梁作用仍是关键，因而3季度行业基本面仍会延续宽松，而当前楼市最主要的问题还是整体供大于求以及结构性矛盾加剧问题，一方面，各线城市市场分化加剧，二、三线城市去库存仍是关键；而另一方面，结构性矛盾持续，整体住宅市场去库存继续推进，而商业、办公市场供求矛盾不减。因而，对于房企来说，二、三线城市的去库存仍应加速，寻找和发掘需求增长点仍是关键。

2专家观点

贾康：当前，房地产成交量和成交价格出现了明显回暖迹象。在经济下行的背景下，房地产不可避免要进行调整。但从目前情况看，房地产有把握实现软着陆。

顾云昌：应当承认中国是存在房地产泡沫的，只是泡沫正在缩小且不会破裂。而对房地产市场影响最大的政策方面，顾云昌的判断是，正在松绑，制度建设仍在路上。从2011年到2015年中国房地产泡沫在变小。判断房地产泡沫的重要指标之一是房价收入比。这亦是全球通用指标。顾云昌认为，中国的三四线城市的房地产，基本没有泡沫。一线城市是有泡沫的，而恰恰在一线城市房价还在涨。但一线城市泡沫不会破灭，因为它们有购买力支撑。

任志强：楼市拐点已经过去，房价9月后将进入上升阶段；针对近期动荡的股市，他认为，股市不靠谱，投资房产仍是最好选择。

杨红旭：从新房均价比较可知，京沪深三大核心大都市，房价事实上正在进入5万元时代。首先是市场供应紧张导致的。住宅是不动产，土地价值决定了房价水平。另外，市场需求旺盛。一线城市就业机会多、工资收入高，每年吸引几十万毕业生、各类人才、农民工等，所以每年新增住宅需求巨大。随着收入提高，本地居民改善性购房需求持续增长，还有投资性购房需求。还有一方面原因就是楼盘精品化的趋势。

3企业家观点

王石：中国发展到了这样一个时候。这样挖个坑就赚钱，我说的是房地产，那个时代已经过去了。相比国外部分发达国家已经实现了建筑数据模型化。中国的房地产行业距离“大数据”还有很长一段路要走，也需要更多的人才。

毛大庆：从整体层面看，中国楼市已经出现严重供求失衡，这是毋庸置疑的。对于绝大多数三四五线城市，由于供应量巨大、存量足够用，人口增长缓慢甚至出现流失，地产行业已进入了后周期时代。随着人口结构、经济转型以及城镇化减速等因素影响，住宅需求下移，企业高杠杆、高成长和高利润的野蛮生长方式难以维持。人口和城镇化趋势也难以支持地产行业继续高速发展。在当今中国，有人口增量的、行政级别高的城市，比如首都、直辖市、计划单列市、省会城市，其中心区那些房产是真正的“高效物业”，而这些“高效物业”仍然是非常好的长期投资工具。

潘军：业内的大佬认为在未来的十年，农业土地可能变成房地产之后又一个高地。我当时就说如果说你们还在把资源作为自己的核心的话，在未来的五到十年，在移动互联网征服全球的时候，会发现你变成一个乞丐，如果现金大量购买了资源和产权，这样的企业将会被时代所淘汰。

四、主要公司

富力：7月，富力合约销售总金额约为人民币46 .3亿元，而月内已出售的合约销售总面积约为34.6万平方米。与上月相比，销售收入和销售面积分别增加9%和下降1%；与去年同月相比，销售收入和销售面积分别增加34%和7%。截至今年7月底，富力地产总合约销售金额约人民币253.7亿元，合约销售总面积约204 .69万平方米，完成600亿元年度销售目标的42.28%。

保利：7月,公司实现签约面积83.12万平方米,签约金额96.63亿元。2015年1-7月份,公司累计实现签约面积667.86万平方米,签约金额857.05亿元。1-7月份,公司累计实现签约面积667.86万平方米,签约金额857.05亿元,与去年同期相比分别增长20.09%和19.44%,增速均创年内新高。公司7月份实现签约面积83.12万平方米,签约金额96.63亿元,同比分别增长51.39%和46.06%。7月份销售虽然环比增速有所下降,但同比依然保持较快反弹。拿地保持谨慎。7月份,公司新增土地占地面积16.63万平米,略低于去年同期;新增土地计容积率建筑面积45.95万平米,同比增长13.9%。1-7月份,公司新增土地计容积率建筑面积合计444.88万平米,同比下降30.8%,公司今年以来拿地偏谨慎。

世茂：集团于7月的合约销售额约为人民币40.4亿元，合约销售面积为33.37万平方米。7月平均销售价格为每平方米12108元。截至2015年7月31日止七个月，集团的累计合约销售总额约为355.9亿元，同比减少5.4%，集团的累计合约销售总面积为296.03万平方米，同比下降3.9%。另外，截至2015年7月31日止七个月的平均销售价格为每平方米12022元。

万科：7月份，万科实现销售面积181.5万平方米，销售金额人民币238.5亿元，同比分别增长32 .77%及79 .05%。截至7月，今年万科累计实现销售面积1084.1万平方米，销售金额1338.1亿元，同比分别增长1.16%及17 .14%。　

恒大：1至7月累计实现销售面积1317.4万平方米，实现销售额达1012.1亿（人民币，下同），创下多项历史纪录。7月份单月，恒大地产实现销售面积179.6万平方米，实现合约销售额141亿；同比增幅分别为18.8%、30.6%。此外，上述四项指标均为港股上市房企第一。截至7月底，恒大地产累计销售额突破千亿规模，超过2013年全年销售业绩，完成年度目标的67.5%，并创下恒大地产历史同期的最高纪录。恒大方面表示，7月份单月与前7月业绩全部是在“薄利多销”的基础上，最终实现的量价齐升。其中，7月份销售均价为7854元/平方米，同比增9.9%；前七月销售均价7683元/平方米，同比增8.4%。数据显示，恒大的销售面积一直稳居全国首位，今年前7个月累计销售1317.4万平方米，超过万科233.3万平方米。

绿城：7月份集团共取得房屋销售1,891套，总销售面积约28万平方米，当月销售金额约为49亿元人民币(下同)，销售均价约为每平方米17,526元。截至7月31日止七个月，集团累计总合同销售面积约192万平方米，合同销售金额约363亿元，当中归属于集团的权益金额约为186亿元，另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约15亿元，当中归属于集团的权益金额约7亿元。

金地：公告显示，集团于2015年7月的合约销售总额约人民币7.79亿元，期内合约销售总面积约4.84万平方米。同比分别增长41.9%及15.2%。期内的销售均价为每平方米约人民币16100元，同比增长22.9%。此外，2015年1月至7月期间的累计合约销售总额约人民币49.45亿元，同比上涨11.4%；累计销售总面积约29.3万平方米，同比下降8.6%。

宝龙：2015年7月的合约销售额及合约销售面积分别约为人民币10.44亿元及11.88万平方米。据公告披露，截至2015年7月31日止，宝龙地产七个月的合约销售总额为81.24亿元，同比增加约84.8%；合约销售总面积约86.84万平方米，同比增加约57.5%。而在早前香港业绩会上，宝龙集团总裁许华芳曾表示，预计今年宝龙复合增长率能够达到20%-25%，其中新项目能增长30%，老项目大概是20%左右。对老项目要果断清掉尾盘，对开发周期长的项目会重新提升品质。

首创：2015年7月，首创置业实现签约面积14.2万平方米，同比上升24.7%；签约金额18.6亿元，同比上升15.8%。其中，在京津地区的签约面积为6.5万平方米，签约金额为7.1亿元；在其他地区的签约面积为7.7万平方米，签约金额为11.5亿元。截止7月底，首创置业累计实现签约面积约134.2万平方米，同比上升58.8%；签约金额约139.8亿元，同比上升66.8%。从贡献区域分布情况看，天津占比最大，占29%；北京次之，为22%；澳洲悉尼则位居第三，占17%。首创置业2015年的业绩目标为350亿元。照此计算，今年前7月，其仅完成全年目标的40%。

招商地产：2015年7月，公司实现签约销售面积19.43万平方米，同比增加49.23%；签约销售金额37.43亿元，同比增加84.02%。1-7月，招商地产累计实现签约销售面积176.1万平方米，同比增加30.6%；签约销售金额243.03亿元，同比增加21.92%。然而，根据公司今年初公布的全年600亿元目标，招商地产至此仅完成年度目标的40.5%。

花样年：7月实现房地产业务合同销售面积12.2万平方米，销售金额约16.67亿元。截至7月，花样年全年累计实现合同销售面积约67万平方米，销售金额约人民币57.14亿元，同比分别增长86.63%和151.15%%，全年销售业绩预期乐观。另外，截至7月，旗下彩生活服务集团在全国拓展和管理的物业面积总量已经超过2.9亿平方米，距离全年增加至3.2亿平方米的目标计划不远。

新城控股： 集团于7月实现合约销售金额约23.28亿元，对应的销售面积约为24.72万平方米，均价约为9994.31元/平方米。截至2015年7月31日止前七个月，集团累计实现合约销售金额约138.07亿元，累计合约销售面积约151.7万平方米。

融创：7月融创中国新增预定销售金额52.4亿元，合同销售金额约为53.1亿元，合同销售面积28万平方米，销售均价18960元/平方米。至此，前7月融创中国累计实现合约销售额350.2亿元，其中包含合同销售325.6亿元及预订销售24.6亿元，销售面积则达162.9万平方米，合约销售均价21510元/平方米。与去年同期的345.7亿元相比，融创前7月的业绩微涨，而销售均价与销售面积基本持平。若按今年年初在香港业绩会公布的660亿目标来看，融创前7月已完成53.1%。