“这是最具挑战的时代，也是一个充满机遇的时代”，对于房地产行业也不例外。11月17日，“房地产转型与新型融资”专题研讨会在中国金融信息中心召开。此次活动由复旦大学房地产研究中心、海华永泰律师事务所、房地产总裁沙龙俱乐部共同主办。

来自中国房地产数据研究院、万科集团、世茂集团等知名房地产开发企业以及光大安石、汇添富资本、凯思达资本等多位房产基金公司齐聚一堂，探讨转型中房地产业的现在与未来。

 中国房地产研究会、中国房地产协会两会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学房产研究中心企研所执行所长陈晟

中国房地产研究会、中国房地产协会两会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学房产研究中心企研所执行所长陈晟展示了中国房地产数据研究院的研究报告。

数据显示，目前商品房回暖向好、现金流缓和、投资开发趋于理性，这些都显示房地产市场趋势向好。放眼长远，房地产行业是转型与机遇并存。

他提出：“机会与转型是8:2的关系。现阶段依然机会居多，占80%。基础设施投资对冲经济下滑，重大项目全部提前，地方政府的土地收入不投放全部收回，都市圈战略明确，房地产金融创新、土地创新、税收创新以及“微笑曲线机会”（一线限制机会、镇区强化）都是应大力抢占的阶段性机遇。20%的转型则聚焦创客空间、自贸区消费、物流地产等城市配套，众筹模式和互联网思维，后者尤其注重房地产服务业和轻资产运营。

他建议万科、绿地等“业界航母”在“十三五”时期放慢转型速度，集中精力抢机遇、抓机会，稳定整个行业的发展格局。

在政策方面，他指出要坚持房地产市场分类指导、因地制宜、保持调控政策；保障农民进城购房置业的政策以及服务支撑；做好城镇棚户区和城乡危房改造及基础设施建设工作；进一步释放公积金的拉动作用；发展新建商品住房的租赁市场；鼓励房地产市场化竞争。

海华永泰律师事务所主任、首席合伙人颜学海

海华永泰律师事务所主任、首席合伙人颜学海从法律角度作了题为《房地产新型融资交易架构及法律风险控制》的主旨演讲。

房地产众筹的类型和模式，按照投资方式可分为股权众筹、债券众筹、回报众筹三种；按照操作模式可分为众筹投资、众筹建房、众筹拍卖。现阶段房地产众筹受到《公司法》《证券法》多法规的规制。

在实际操作中，如何有效地防范风险？颜学海指出：不得违反非法集资的相关规定，要设立投资者准入门槛，不得为平台自身或关联方融资等。

上海万科产业管理有限公司常务副总经理朱琦

朱琦曾就职于嘉里建设、世茂集团，后加入万科集团，2014年筹建上海万科产业地产事业部，业内经验十分丰富。他以万科的运营和产业发展实践为例，畅谈房地产的新型机遇。

他说，目前，在实体经济下滑、金融市场不确定性因素增多、房地产发展减速、库存积压等诸多环境面影响下，房地产行业面临着整体性转型，行业正在发生深刻的变革。

“白银时代正在到来”朱琦如是说，“从去年开始，万科一直在做大数据分析，得出结论是房地产已由卖方市场转变为买方市场”。新的对手陆续出现：链家进军全产业链、平安成为最大隐形地主；同行企业拓宽版图：绿地布局金融、万达进军文化体育；此外，wework办公理念、airbnb和魔方公寓等新兴模式不断刺激房地产业的延伸与发展。

那么，面临产业升级、大消费时代和全面创业时代的到来，领军企业万科如何积极应对转型？对此，朱琦介绍道：“万科预计用资产管理的理念重塑这个行业。在版块布局上，海外业务、物流、物业、公寓、装修、养老等新业务都将成为万科着力打造的重心。”他特别提到，公寓是面向下一代客户的行业风口，万科公寓业务已在13个城市相继落地。而老年消费市场也呈井喷态势，总量将以每年25%速度增长。

在产业地产的实践方面，万科以北上广深为核心，以城市重点区域创新性产业园为发展思路，以轻资产（投资金融、工程策划、品牌服务）与重资产（区域开发、核心城市重点项目开发、存量资产优化升级）融合发展为方向，并将持续注重后端品牌服务。

光大安石资产管理副总裁周颂明

周颂明介绍，当前的新常态是房地产市场分化明显，降息仍将持续，行业新一轮洗牌开始。在此基础上的金融房地产的现状是：财务性投资难做、股权投资成功率不高，经营管理能力缺失将成为地产基金公司的发展瓶颈，传统开发商的轻资产业务无实际进展，综合体开发成为众多开发商的发展制约。

他认为，资本+实体的结构会成为金融房地产的未来趋势，轻资产模式和综合体开发的管理能力即房产商的核心管理能力。

汇添富资本王雅男、凯思达资本赵卫群、世茂房地产沈峻毅三位业内人士共就“房地产融资新动态”的主题进行了圆桌讨论。

编辑：张穗 zhangsui@cfic.info，责任编辑：刘晓莉

摄影：赵竞皓

本文来源：陆家嘴金融网