本月21日，“中经博研”据凤凰网报道，青岛库存面积2017.69万平方米，可售套数18.5万套；上海库存面积1267万平方米，可售套数8.8万套；北京库存面积1071.89万平方米，可售套数8.4万套；广州库存面积940万平方米，可售套数7.4万套。这个数字你相信吗？至少它反映了我国商品房库存增加的严峻现实的一面。以致连习总书记也说为了“促进房地产业的发展”，“要化解房地产库存”。

一、社会舆论和专业人士对商品房库存存在不同看法。

过去十年，对待商品房库存和商品住房库存问题，一直存在看法上的分歧。那些唱衰房地产业、唱空房价的人士，不但认为是库存，而且还认为是闲置，是积压，是浪费。为此他们数过灯泡，查过电表，煞费苦心就是为了证明老百姓买不起房，房价充满泡沫。他们制造出一个个吸引眼球的奇闻，认为全国有几千万套房屋闲置积压，够几亿人居住。这种耸人听闻的危机呼唤的确也经常招致高层领导人的关注和重视。因此，这批人每隔几年总会出来叫唤一次，寻找着自己生存的价值。

最近几年，中国房地产商品房市场在不同地区、不同城市、不同企业、不同项目之间出现严重分化。卖得好的能够日光，卖得不好的就被市场长期丢弃。特别是一些三四线城市，我们看到高楼平地起，空置没人住，一片连一片，被人们称为死城、鬼城和卧城。加剧了人们对商品房库存状况的危急性看法。我从一些报告中经常看到，一些城市和企业说他们去库存需要36个月（三年）、48个月（四年）的消化周期，已表明城市去库存的必要性和重要性。

其实，我国商品房和商品住宅的库存问题是存在误解的，而且还是长时期非常严重的误解，即认为凡是政府批准销售而未实现销售的商品房都属于库存，并以此为依据扩大了去库存的消化周期。现在许多被指为库存的商品房，包含着那些政府批准销售、在建施工、未竣工验收、未实现销售的商品房。这部分生产过程中的半成品（不是产成品）全国约有数十亿平方米之多，根本不能认作是库存积压的商品房。在国外有的国家是以建成以后一年或三年之后没有实现销售才算是库存积压。如同在我国失业叫待业一样，我国对批准销售、经过竣工验收但没有实现销售的商品房叫待售商品房，这部分到今年10月末有6.8亿平方米。

二、不可否认我国商品房库存确实在增加。

6.8亿平方米待售商品房确实是一个不小的数字，但拿到我国一年销售13亿平方米商品房的市场背景下看，也就是七个月不到的销售量。换句话说，去化周期也就是七个月。今年10月末全国待售商品住宅面积43654万平米，考虑到2014年全国商品住宅销售总量105182万平方米，商品住宅的去化周期也就是五个月。这真没有什么了不起的，也没有什么值得可怕的。

今年10月末全国商品房待售面积68632万平方米，同比增长17.8%（去年10月末58239万平方米）。其中住宅43654万平方米，同比增长14%；办公楼待售面积3059万平方米，同比增长30.8%；商业营业用房待售面积13888万平方米，同比增长23.9%。

今年10月末全国商品房待售面积比9月末增加了2122万平方米（10月份待售商品房的增量高于今年各月），其中住宅增加了1180万平方米，办公楼增加了56万平方米，商业营业用房增加了709万平方米。

由此可见：一年时间全国待售商品房总量增加了1亿平方米，但全国商品房的销售面积也比去年增加了1亿平方米，总体局面还是可以接受的；在我国待售商品房当中，办公楼和商业营业用房比重增加迅猛，表明它们的市场供应过大，远超住宅待售面积的增长幅度，应该受到节制了；相对于办公楼和商业营业用房，待售商品住宅的总量与去年同期相比仅增加了5361万平方米，增长幅度相对是最低的，去化周期也是最短的。我国城乡居民购买商品住宅有四分之三以上的购买人买的都是期房，都需要1-2年之后才能够入住，买到现房住宅的不足四分之一，这足以说明我们还没有真正面临供给超过需求的严峻局面。

三、商品房产生库存的原因既有被动也有自找的，更有合理的。

造成我国待售商品房一年增长1亿平方米，其中待售商品住宅一年增长5361万平方米，其原因如下：

宏观经济下行——今年1-10月我国GDP增幅已经跌破7%，全社会固定资产投资跌至10.2%，房地产开发投资跌至2%。在这种背景下，特别是今年上半年，房地产市场销售不甚理想，库存连续性的缓步增长。下半年虽然销售回暖，但库存惯性增长的势头仍没有得到有效遏制。

企业转型增加持有性物业，减少出售比重——过去大多数企业将商品房全部实行市场销售，基本不持有、不出租经营，力求快周转、高增长。现在越来越多的企业对于优质地段市场前景看好的物业，采取了战略性长期持有的举措，销售经营比重下降，租赁经营比重上升。还有的企业为了规避营业税、所得税、土地增值税等，采取了项目不全部销售，拖延税收结算清算时点的策略。这两方面既有主动性又有被动性的经营策略和发展战略的调整，都造成了持有租赁经营商品房数量规模的提高和租售结构的调整。北京市每年商品房的投资额都高于上海市，但是北京市每一年的商品房销售面积和销售金额都小于上海市。这表明以商品房名义开工建设的房屋在北京市有大量并未进入市场，而是被开发单位留用。这种情况也并不表明北京市商品房库存就一定比上海市高。

超有效需求的保障房建设——我们的社会舆论很难相信今天造成商品房，特别是商品住宅库存的重要原因之一竟是保障房建设供大于求，保障房成为库存上升的重要推手。无论是经济适用房，还是廉租房的供给，这些年都是高指标、强投入、大建设、供超需的。

举例为证：

今年9月24日，新华社杭州专店浙江省审计厅负责人在省人大会议上透露，全省22个市县的保障性住房空置问题凸出。截至去年底，这些市县有63个小区6324套已建成保障性住房空置超过一年（以平均每套80平方米计，共约50万平方米）。其中由于审核分配不及时等管理原因空置518套；由于任务分解下达不科学、保障性住房建设供大于求等规划管理不当空置1538套；由于以房等人、房源出现阶段性过剩等原因空置4058套。审计还发现，有1.01亿元保障性安居工程资金筹集管理不到位，7078万元财政补助资金闲置。

今年11月份，中央电视台披露贵州省贵阳市一个项目就有3万多套（以每套80平方米计，共约240万平方米）保障房闲置两年之久，涉及投资85.43亿元。原因是道路和水电配套不同步而无法交房。数量之巨大，问题之严重，令人骇然。此事件导致该市房管局长被免职。其实央视的消息来源于国家审计局今年9月份的一个公告（《稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、政策措施、贯彻落实跟踪审计结果》）。该报告披露，包括贵阳市在内全国有5个省份已建成的5.75万套保障房闲置。

上海市一度委托中建八局在浦东南汇镇北侧建造了大量的保障房。很长一段时间，这些政府指定建设的保障房都做不到如期收购，因为区县落实不了那么多保障房需求户，配售、配分不下去。结果保障房建设使垫资企业的经营发生了极大困难。

北京市给保障性住房起了一个很好听的名字，叫“自住房”。为了解决建设好的自住房的出路问题，在北京市配售保障住房可以不问财产收入多少，只要在北京有工作且没有房子的都可以申购。申购成功的保障住房还可以让保障户出租，形成投资经营性的收益。

今天政府公布的保障房建设成果，往往用的是“基本建成”和“开工建设”的用语，绝少公布到底竣工验收了多少套保障性住房，到底有多少保障户分别住进了经济适用房和公租房。一个10万平方米的小区，只要一打桩基，就算10万平方米都开工了。搞房地产的人都知道，房屋开工和竣工验收要差很长一段时间。规划指标不重要，入住才算真到位；开工指标不重要，竣工指标才实际。

上届政府提出十二五期间，全国建设3600万套保障房。现在十二五还有一个月结束了，至今我们看到的是五年规划、是开工数量、是年度基本建成数量。其实，3600万套保障住房也就是一个开工数量概念，当然其中包含着竣工验收和已经入住解困的那两个部分。有一点是可以肯定的，3600万套肯定没有都竣工验收，更没有3600万户都住到了保障房里面。因为那是一个超过实际建设能力和实际需求的高指标。现在竣工验收的保障房也未必都能够迅速的被保障户入住。

四、商品房去库存的路径建议

1、减少超实际需求的、高指标的保障房配建配售配租任务，让建设规模和实际需要结合起来。

2、保障房的建设投资主要由政府财政负担，对企业已经建设的保障房要如期收购，不再向企业强行规定保障房的配建指标比重。

3、鼓励地方政府做购房补贴、降低契税、印花税，甚至鼓励中小城市购房给户口。实行货币化补贴安置的保障房举措，让保障户到市场上去选购商品住房。

4、充分利用新建和存量住房作为保障住房的来源，相应减少新建配建各类保障性住房。

5、因地制宜，按照市场需要规划和建设办公楼和商业用房，在目前需要压缩此类房屋的供地指标和土地转让规模，调整现行规划，调整用地性质，合理控制开发规模。

6、为了城市年轻人在购买首套商品住房的时候，有更强的经济承受能力，应将首付成数将至20%，甚至是10%，解决年轻人购房首付障碍的问题。

7、在确保保障性需求的同时，鼓励改善性需求，保护投资性需求。老百姓买卖住房是为了改善居住条件，不是经营行为，取消营业税，减征契税印花税。

8、一线城市应该放开对大户型的高价商品住房的限购。

9、积极试点房屋土地资产证券化，利用现代金融工具撬动房地产业的发展。