首先，我们看到整个的GDP增速是6点9，整体是平稳的，但是已经破7了，这是一种情况。CPI是低位的平衡，M2的增速是在13.5左右，相对于之前算是一个中度的增长。全国固定资产的投资，不含农户的大概是增长了10.2%左右。房地产市场投资持续回落，大家已经知道到了1.3%了。整体的销售额今年最新的数据没有出来，但是有可能是历史最好的年份，2014年是12亿，2013年达到13亿，今年如果数据没有大的意外应该会在13.1—13.5亿中间。尽管扑朔迷离，但是今年可能是市场成交面积最高的一个年份。不同物业类型的表现不一样，住宅的表现特别是一线的表现非常的好，但是我们的写字楼、包括商业面积销售的表现呢？办公楼的销售同比增长是16.2左右，商业用房同比增加了2%点几，特别是从存货的角度来讲，商业和写字楼的存货是1：1，住宅的存货是40：100，所以商业和写字楼的去库存的压力比住宅还要大，风险更大。住宅的存货是40：100，所以住宅整体去库存的压力比写字楼和商业要少很多。整体的销售面积增长观感不强主要的原因特别是设计公司压力比较大，主要是来自于投资的增速，新开工的下滑，事实上土地的投资下滑了33%点几，但是销售增长了7.6%，实际上是卖得很好，但是投资很少。
第一，三架马车中的通过稳投资来增加稳增长的效果已经减弱了，一般投资带动的边际效果叫增量资本产出率是5.88，而2010年是3，指标越高，投资效率越低，发达国家一般是2、3，我们现在是5.88了。所以稳投资的做法难以起到稳增长的作用。消费整体增长稳定，而且新消费方式增长发展非常快，大家知道我们以通讯购物、网络为代表的新兴消费增长很快，1—11月份通讯器材增长了33%，网上和服务业的零售是3万亿，增长了34.5%，相当于社会消费者零售总额的12%点几。从这个角度来说，以电子商务为载体的这种房地产的载体实际上未来是存在着巨大的增长空间，等下我在商业去库存里面也会专门讲到这些要点。三架马车中的出口明显大幅波动，明显低于预期，出口今年的外贸肯定是完不成任务的。
第二，居民月收入增长还是比较稳定，但是我们要担心隐性失业的问题，重化工业调整主导的区域发展分化是突出的，黑色金属、采矿、煤矿等等同比都是负增长，分别达到了负的36%、20%、19%、18%、16.8%等等，所以重化工产业附着的这种载体或者是城市都是问题表现非常严重，比如说营口。市场的这种金融波动也增大了全球经济的不确定性，特别是美元的加息，对中国整体经济会造成比较大的影响，短期还看不出来，长期一定是有影响的，我们所作出的对2016年的预判都是基于不会出现美元大规模地回流，导致新兴经济体出现大规模的动荡，这个不在我们的研究预测条件范围之内，但是这个要高度的关注。
主要是产能过剩，主要是煤炭、石油、天然气、黑色金属和有色金属方面，所以和这些有关的产业和城市都有问题。产能过剩实际就是我们所说的劳动力、土地、资金的重新配置，我们的银行不良贷款率余额达到1.92万亿，房地产库存将近6.9亿，包括很多的僵尸企业和僵尸资金，包括僵尸房地产库存以及房地产领域的僵尸企业，都是我们现在重点要解决的突出问题和潜在风险。
通缩的风险还没有解除，会影响投资和消费的信心，未来主要是产能过剩、债务去杠杆、资本市场波动，这三个会影响我们整体宏观经济波动的问题。地方财政的减收和地方融资体系不完善也是影响增长的一个因素，河北的四个市的税务局局长主动要求辞职，包括资本市场的大幅动荡，也影响了金融的稳定，主要是刚性兑付、隐性担保和软约束等结构性的缺陷，加剧了表外活动和投机的问题。包括地方干部激励体制的不完善，所以乱作为不行，不作为也不行，所以我们会提一些县委书记到市委书记的位置上来，这个实际已经在做这方面的工作。
所以我们要认清形势，对前景还是要有一定的信心，同时对改革的红利、改革结构的调整和新旧动力的顺利接替，我们要有一个充分的认识。主要是来自五个地方：一是制造业大国向制造业强国；二是高质量的城镇化；三是区域经济均衡化的发展，我们已经有了五个国家级的都市圈，九个区域型的都市圈，还有五个地区性的都市圈；四是居民收入2016年会有一个倍增计划；五是对外开放和深化改革包括“一路一带”会拓展我们外部产能过剩输出的空间，通过自贸区我们也可以输出我们人民币的贬值，或者通过自贸区输向全世界。
所以政府现在做的一是阻碍各类资源要素流动和优化的制度壁垒，比如僵尸企业；二是完善收入分配结构；三是要转换政府的职能；四是财税金融的改革，经济新体制的建立；五是对外就是“一带一路”的实施，加快外部的投资和效益合作；六是大众创业和万众创新以及“互联网+”方面的一个操作逻辑。
建设部的王宁副部长对房地产的一个基本预判包括预期，把我们的研究跟大家分享一下。
第一，房地产市场有所回暖。从7月份开始一直到现在，持续回暖。主要是商品房的回暖向好，库存得到一定遏制，房地产现金流有所缓和，城市分化明显，投资开发进行理性调整等五个方面。一线不是库存的问题，是没有货的问题，二线+的城市也都表现非常好，比如苏州、南京、厦门、合肥这些地方，当然主体的问题主要还是三线+的库存比较多，平均的城市库存去化周期是15个月，但是三四线城市平均在19个月，所以主要还是三四线、五线城市占了80%去库存的问题。比如说烟台、无锡、沈阳、青岛、三亚、昆明、海口这些地方都是库存非常大的，我相信明年也不会怎么样。但是明年会有20个城市会表现不错的，比如北、上、广、深、南京、厦门、苏州、郑州、合肥、佛山等等，南京现在去化周期只有三个多月，面临暴涨的局面。一线基本是环比在上升，北上广深分别是10%、3%、5%、7%的环比增幅，而且价格都出现了大幅度上涨，深圳甚至到了50%以上的增幅。三线城市去库存的阶段性过剩非常大，这是一个比较大的问题。所以，主力的问题取决于三四线城市的压力。总结房地产运行的问题是四个方面：一是一线上涨过快，调整压力比较大，土地价格过高；三四线库存压力很大，19个月，超过了平均去化周期5个月，三是房地产市场竞争加剧，中小企业生存困难，四是房地产的品质功能和水平，也就是我们说的供给侧改革，大家愿意去买房子不多。我们对供给侧的改革的意思是说我们需要什么样的房子，我们认为是适老住宅、青年公寓、季节住宅、高舒适度的住宅、二套住宅以及为我们造房子的人造的房子，比如农民工的市民化，这些是供给侧改革需要主动推出来的让大家愿意购买的房子。
第二，明年的基本形势以及宏观形势的判断。我们预计明年的销售面积可能会下滑5%左右，但是房价会上涨，还是惯性推动，会上涨5%左右，但是新开工面积或者是投资增速还是在低位，我们认为大概要经过5—7个月的传导，才能体现到新开工面积和投资增速上面去。增速很可能会从现在的环比1.3%降到0，通过三月前的“两会”之前的政策刺激或者支撑，我们认为投资增速可能就维持到4—6%之间。一线和二线+表现不错，二线弱以及三四线依然是去库存的总体过程，有些城市可能还是价量齐跌的状态。但是中长期我认为还是有成长空间，主要是基于“三个一亿人”的增长，以及收入倍增的计划，包括对城镇化的一些预判。
我们也做了2015到2016年最新的地级城市、以及县级城市、18000多个镇的投资风险排序，大家有机会可以到我办公室来看看这些最新的分析和判断，前五年已经证明我们的判断比较准确，包括一些镇区、地级市的表现，这对大家的理性投资是有所帮助的。最新的房地产销售额已经出来了，我们前104位都是超过100亿的销售，3家过了2000亿，集中度进一步加大，目前TOP10已经超过市场的份额15%，TOP20已经超过26%了，这是行业加速聚集的状态，企业的门槛越来越大，这是目前我们整体市场表现。同时，企业的利润率、上市公司的平均利润率只有9%，甚至有的低于制造业了，所以利润下滑也是非常受到关注的一种情况。
这里面我对企业提出了两条曲线，一条是愤怒曲线，主要是产业中游建设和开发赚的钱太多，产业上游的金融和土地动作不多，产业下游的服务和商业运营做得不多，导致了我们这个曲线两头低上面高，称之为愤怒曲线，我们希望把愤怒曲线改成微笑曲线，利润的主体来源要来自于金融和土地这两个完全没有市场化的部分，以及来自于我们的下游，通过服务和运营来收益，产业中游的建设开发只能是目前的平均利润9—10%左右的基本情况。现在万科受到野蛮人的冲击，主体还是因为我们在金融这块，思考维度跟险资的思考维度完成不一样，这是一种降维的打击。举个最直接的例子，我们的前海跟一个企业从事收购上海的世博酒店没有拿下来，为什么呢？房地产企业是基于租金回报率的思考，而险资是按照现在的买价乘以五倍的估值，可以卖出更多的万能险，所以它的思考方式不一样，因为这栋楼没买下来，转手40亿就拿去买了万科股票，这就是金融跟房地产的思考模式是不一样的。包括我们的商业运营也是一个很重要的体系，所以为什么万科的睿生活、以及彩生活这一类的运营公司，包括商业运营公司非常重要，因为这里面带来的利润才是更重要的，所以我们希望把两头拉起来，中间进入中游水平，大家流着道德的血，通过高水平的金融和土地的运作以及服务和运营的运作，来获得长期的回报。这条曲线就变成了微笑曲线，这就是运营和金融的重要价值。我一直在说，上次在一个新华社的论坛上的演讲就被转载了，说我劝万科的转型速度慢一点，“十三五”期间要把80%的精力放在寻找机会上，转型只需要投入20%的精力即可。因为“十四五”的机会会提前透支到“十三五”，重大项目全部提前了，以及地方政府土地收入如果不投重大项目，全部会提前收回来，这就会导致“十三五”实际上会迎来一些机会。所以我认为特大型企业80%放在机会寻找上，20%放在转型上，而中小企业在转型上可能要花的80%，20%是机会选择。恒大已经觉醒了，动作非常的快，我觉得这些特大型的企业悄悄做到2000亿以上的，实际都是在悄悄布局机会，机会是什么呢？重大项目全部提前，基础设施对冲经济下滑会提前，所以“十三五”会好，“十四五”怎么样我不知道，地方政府的财政收入要有明确投向，比如上海的吴淞地区，原来是“十四五”规划，现在已经全部到“十三五”了，都市圈战略已经明确，房地产创新、金融创新、税收创新已经全部加速，包括我们的微笑曲线带来的机会，甚至是区域选择带来的机会，以及中心镇带来的投资机会都出来了，这都是我们说的机会。
转型其实无外乎就是三个东西，说来说去的转型无外乎逃不出我说的三个：一是做城市的配套商，不管是做创客空间、地铁上盖、自贸区消费、物流地产、YOU+、年轻公寓、旧区存量改造等等其实都在做城市的配套；二是金融创新的转型，就是房产众筹和资产证券化；三是互联网思维带来的房地产服务业和轻资产运营的变化。这个是花个20%的精力去做就可以了。中小企业可能要花80%的精力去思考转型里面带来的细分市场，包括商业空间的一些细分市场的问题。
第三，有关中央经济工作会议的方向。实际上已经在经济工作会议上体现出来了，无外乎是几点，我们应该还是比较提前知道这些布局的。一是分类指导，除了四个半城市以外的限购，其余所有的调控措施全部让位给地方政府，比如说你该补贴的补贴，郑州是3亿，还有城市每套房补80万等等。二是鼓励新市民的购买，这个也不是大家所说的没有依据的，我们的芜湖农民住房超过了70%，西南地区的改善性需求占到53%，所以保障农民能够买到房，这个政策对去库存还是有非常大的帮助，这是在40个城市的座谈会上体现的。三是动用货币化的政策收购商品房安置保障房，我们已经明确把比例从40%提高到50%，现在全国大概是货币化安置保障房达到了26%点几，这个也是去库存的一个相应的非常重要的方法。四是公积金投放超过的85%以上和以下的筹措，分别都要进行鼓励，要他加大投放安排，鼓励我们的租赁市场，包括REITs市场，以后出租型的住宅房地产市场，土地出让制度是不一样的。包括我们的商业也是有这种REITs的制度安排。五是鼓励市场化的竞争，企业进行重组、转型，主要的目的是什么呢？就是化解中小企业融资难、民间借贷高的问题，通过大型企业把这些僵尸企业和僵尸土地进行激活，这是政策方面基本的一些措施，包括明年部里包括中央的会议，对房地产的一些基本措施。
最后我再讲讲商品房商业部分，目前的销售竣工比平均在0.75—0.78之间，包括我们的商业用房的基本情况，我们商业地产的存量达到2.5亿平米左右，但是我们一年也就卖2.5亿左右，所以库存是1：1，比住宅的风险要大。住宅的库存大概4.3亿，销售是10亿，实际就是43%，整体来说不算库存特别大。潜在库存非常的大，包括未竣工、未销售的、还有批而未建的潜在库存非常大，我相信商业的部分也是一样，全球在建的购物中心的面积超过一半来自于中国，主要写字楼的总量增幅上海已经快接近香港的600万方5A级写字楼的基本情况。所以商业面临投资金额大、回报周期长、运营管理难、前期收益低、退出方式少等一系列的问题。商业的布局非常关键。大家知道沈阳的商业空置率超过20%，成都超过16%，还有一些地方我认为像万达这样的综合体达到5个，第6个必死无疑，这是一些三四线城市的基本布局，所以我们一定要选择好的商业布局的地方，作出正确的选择，以及目前有没有空置，比如最近在南昌的一些项目，可能就是在找一些市场的空隙点，包括宝龙在上海建了9座综合体，也是在找大城市里面的市场空隙点。县级城市包括一些中心镇里面的一些6万方左右的综合体，也是可能有机会的。只是我们要换一种思路来看，不要一定认为镇上或者相对县级市就一定比地级市或者是某些核心区域就差，核心的地方竞争越激烈，越表现不好，但是如果那个地方没有，能够形成一些空白的投资点。商业地产的去库存我们提出了一些建议，当然有一些是针对政府的，有一些是针对企业的。第一要减少土地的供给，和原来比较硬性的要求，卖住宅用地一定要配商业和写字楼的要求，当时主要是为了要税收，目前在整体土地供应库存比较大的情况下，更要减少这种不合规则的拍脑袋的配建要求。昨天我开的会就讲到了上海的土地存量，到2020年实际上只有60平方公里，这是媒体对外公布的，但是实际的情况现在目前大概只有40平方公里，我可以很负责任的地，嘉定、青浦这些地方已经倒欠政府很多土地所以根本就是无地可供的状态。对一线城市的土地只能是基于存量土地的开发，所以最近我们也在做一个事情，上海的3000平方公里可建设用地里面，哪些是低效的，未来的规划是什么，现在是属于谁的，我们把这些标出来，就可以让每个人的投资是准确的，而不是盲目的，如果这个长期规划是住宅的，现在又是低效的工业用地，里面就有机会，找到合适的措施，包括商业是怎样的做法，提出商业导入的方式，这种土地进行转化的可能性会非常非常大。那么现在一些政策工业用地20%上可以配住宅，甚至50%可以转让，这些新的措施在工业用地上开始出现。第二对我们的商业地产去库存我提出的解决方案要有针对商业地产库存的解决定向提升基金，这里面一个是分成几种，一是项目缺钱，我们有一种资金的补充方法；二是项目定位做错了，根本就是盲动的，就解决改造方案；三是根本不行了，索性推倒重来的解决方案，这个我认为已经到了需要一些有关商业的库存解决的定向提升基金或者拯救基金成立的时代已经来了。那么哪些钱是能够成为拯救资金呢？我们认为现在的险资是一个方面，国开金融是一个方面，四大资产公司本来就是处置这些不良资产的，还有一些我们认为可以形成定向的提升基金，包括一些大企业，可以形成一定的资金池，就是具备一定的商业运行能力的企业，甚至可以收购一些中小企业，地段还可以，但是完全是僵尸的商业土地，收储进来，形成一个拯救基金，对这些商业进行相应的处置。所以我觉得像阿尔达的这种操作方法是非常符合时代要求的，它需要提出的要有更多这样的机构，一个是能够补充项目的资金，现在缺钱把它运作上去，第二定位设计有问题的，重新进行调整。第三根本论证就是一个死盘，那就推倒重来的解决方案，也需要有相应的机构来完成。
我对商业地产去库存提出一个商业模式再构的想法，大概有十几个方向，那么我一一来跟大家做一些我的思考。
1、商业模式里面需要体验商业的空间。我们的姜老师讲了很多体验商业，包括我们坐着的躺着的体验商业空间，这些面积在受到相关冲击的情况下，对面积的思考，要多挖掘，想得更多，比如看书的、按摩的，甚至牙医的，包括国外也出现的一些倾向，不只是中国，我觉得体验商业空间，要创造各种各样体验的商业空间，增大我们的商业面积。
2、我认为电子商务带来的商业空间不是少了，而是多了。那么我们可以看到京东也在做体验店，淘宝也在做体验店，京东的长江一号在固安和嘉定各有150万方，菜鸟网络包括很多物流的空间都出来了，我认为在以后下沉的这种地级市和县级城市的综合体里面，必定会出现一个电商的展示、销售、提货的空间，我认为这个空间的面积都不会小，甚至有一些出现了一种展台、产品、扫描二维码结合的，甚至在商场里面的种菜、绿化等等都可以形成电商的服务空间。在一些下沉的商业里面，比如有一些正在做镇域综合体等相关的地方，这是完全可以把那些市场服务中心、旅游集散分发中心、包括土特产的中心，甚至是市场政府的管理部门，都可以设置在相关集合的商业综合体里面，进行有效的组成部分。再一个就是商业服务平台，举个例子，如果大家嫌这个地方很偏，但是如果这个地方就像“双11”淘宝有可视化的屏幕，知道货物的进销存，卖给谁了，谁在要，送到哪里了，都在你的办公室里出现的话，这种东西不是你要不要的问题，而是你不要就赚不到钱的问题。我们知道有一家七个人的公司，就是做全球的定制，用这种可视化包括货品的OEM的定制，可以形成50亿的销售额，现在这种销售服务平台用于电商、展销、可视化现在已经出现了大量新兴业态。一个商业能否形成，首先就是一个积木组合空间，比如9万方、6万方、5万方，我必须想清楚组成是谁，每一个组成里面，一类商家必须要配上50个可选的企业，如果是这些可选的都能增加进去的话，包括一些下沉的，像大嘴猴等新兴业态的体系，他愿意在这个地方进行附着，我们说的8000多个品牌适合不同地方的选择，我们能够把这个6万方的积木能够一万、五千这样分配下去的话，这种商业我觉得一个不是积存的商业，一定是有前景的商业。还有一个商业模式里面我们叫做致命要素的改造，明显区别于之前的拍脑袋，不好好调研、定位、进行人流的分析，入口做得不对，或者是中庭做得不对，或者商业里面的前三年看人流，后面几年看租金回报的增长，可能再过五年我们要看非经营区域的收入，这些考核的致命要素，我们商场里面有没有，如果有的话，包括通道、消防等等的一些问题，可能我们有些企业家就是因为某个广告箱烧掉了，影响他的商场甚至职业生涯，这都是致命要素，要请相关的专家和实践者解决，把这些僵尸商业进行改造激活。
3、大技术对商业的重要性。我提出一个口号，我们能不能通过百度的大技术包括商场里面的探针技术、WIFI技术等等做一个类似于酒店住房全球订客系统，能不能有一个全国商业人流的GPS系统，能够主动地针对某些商业的载体、空间进行定向人流的驱动，了解这些人流的走向。现在百度大技术完全可以实现，搜索大悦城商场的人，他的职业、喜好、喜欢吃什么菜、坐什么车来、年龄、受教育的需求、爱好等等都可以分析出来，我们可以形成一个基于技术的商业人流的GPS系统，这对全国的商业都会有价值。同时，我们的商业普通经营人才是比较多的，但是真正适合要求的甚至是商场的布展这些人的情况，甚至我们会动用WIFI技术分析人流的人非常的稀缺，当然中高层具备实践思维的管理人才也非常稀缺，所以我们还得要有一个有效的包括REITs如何形成、退出、投融管退的人才支撑解决方案，也是对商业库存里面的重要解决方法，有了人什么都能解决。有了技术、有了人还有一个重要的就是商业金融的退出方案，现在我们的房地产金融改革在加速，所以我们的REITs出现了很多，包括我们的尾款REITs、物业费的REITs，我相信商业的REITs也很快，以后还会有影院的REITs、综合体的REITs，包括儿童游乐的REITs都会出来的，所以，我们已经看到国家对REITs这方面的鼓励措施在加速。当然以九鼎为代表的先储备一些有租金回报的商业，并在一起换它的股权，最后在资本市场变现。
4、商业思考最重要的东西是模式的提供。我们认为商业就是一种载体的体系，这个载体的体系到底是什么呢？比如说，我们所说的是市场，还是文创？还是城市核心的这些区域？如果我们提供这些内容，提供这些模式，包括月子会所，甚至养老等等，这都是我们的空间，如果它的价值能够体现，我认为这样的商业都是成功的。甚至我们现在已经看到了一些企业，在做镇域综合体模式的尝试，包括一些产业的甚至是电商的，甚至我们所说的普洛斯最近提出的产业链的综合体模式，都已经出现了。所以我认为未来的商业模式提供服务将是一种非常重要的体系，包括我们的城市更新改造里面，带着产业带着商业的模式清楚的话，这块地一定会给你，远郊区的一定是要带有产业的投入，包括我们的互联网小镇、创新小镇这些模式，包括以张江园区为代表的张江城、中关村为代表的中关村城以及华夏幸福，都在裂变或者结合形成新的商业模式，我觉得商业模式提供的服务将是未来核心的竞争要点。
这些基本就是我对商业地产去库存的大概十几点的想法，不太成熟，仅供大家思考，我相信在座的各位很多都是商业操盘的高手，我只是从宏观的和我们的一些思考的逻辑设计或者一些战略的方向做了一些相关的思考。
不足之处，请大家指正，今天就和大家分享交流道这里，谢谢！
