十三五规划纲要出台，未来五年将这样影响房地产

前言：《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》全文正式发布，这份影响未来五年中国经济发展的重要指导性文件中，创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念贯穿始终。对于房地产方面也提出了规划要求，深化住房制度改革，建立健全房地产长效机制体制。我们对纲要中房地产相关的重点作点评，看看未来五年房地产行业格局将如何演变。

五年宏观目标：经济保持中高速增长

中国经济面临着下行的压力，有多重风险，主动适应并且引领新常态仍是未来五年工作的主要方向。在新常态下，稳增长仍是首要任务。十三五规划纲要开篇提出了五年发展目标：经济保持中高速增长，产业迈向中高端水平。其中要求到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，要完成目标，未来五年GDP和居民人均可支配收入均要增速要保持在6.5%以上。同时提出，户籍人口城镇化率加快提高，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，户籍人口城镇化率也要达到45%，未来将有超过5000万人口向城镇迁移，超过7000万农村人口向市民转化。

十三五规划纲要也指出，必须牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，以供给侧结构性改革为主线，扩大有效供给，满足有效需求，加快形成引领经济发展新常态的体制机制和发展方式。中国市场仍有巨大潜力，供给侧改革不断释放的市场活力，培育新动能和改造提升传统动能结合，也将形成中国经济的“双引擎”，稳定经济运行。

表：“十三五“时期经济社会发展主要指标（部分）

数据来源：中国指数研究院综合整理

住房制度改革目标：健全住房供应体系

推进新型城镇化是十三五规划纲要的重点，这就要求房地产方面构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。这就要求，以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革，促进房地产市场平稳健康发展。

从解决城镇新居民住房需求为主要出发点来看，要提高住房保障水平，将居住证持有人纳入城镇住房保障范围，完善投资、信贷、土地、税费等支持政策。把公租房扩大到非户籍人口，实现公租房货币化。未来更多的房源或将进入公租房领域，逐步做到使非户籍人口实现“居者有其屋”。

从建立购租并举的住房制度来看，对无力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其租房居住，对其中符合条件的困难家庭给予货币化租金补助。多渠道筹集公共租赁房房源。实行实物保障与货币补贴并举，逐步加大租赁补贴发放力度。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。租购并举住房制度在推进住房制度改革的同时，也为库存去化带来助力，专业化租赁机构将迎来发展契机，多元租赁市场进一步完善。

从保持房地产市场平稳运行来看，优化住房供给结构，促进市场供需平衡。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标，棚改货币化安置仍有较大空间，将成为为市场去库存的重要动力。2016年住房市场还将根据实际情况，有进一步鼓励刚性和改善性需求的公积金、税收、信贷等相关政策出台，从供需两端多元去化房地产库存，而一线城市更注重分类指导，实行差异化政策遏制投机，其中供应端政策将先行一步。

从建设和谐宜居城市来看，到2020年要基本完成城镇棚户区和危房改造任务。要将棚户区改造与城市更新、产业转型升级更好结合起来，鼓励社会资本参与棚户区改造和运营，建设绿色城市，推广装配式建筑和钢结构建筑，加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。未来城市发展将更注重和谐宜居性，更看重优化结构、节约集约，防止“大城市病”蔓延加重。而与城市发展息息相关的房地产业，也将进入新的发展阶段，并带来新的发展机遇。

深化户籍、土地、金融要素改革

“人、地、金”是推动房地产市场快速发展的三要素，十三五规划纲要提出的推进新型城镇化、深化房地产制度改革、建立健全房地产长效机制也在这三方面提出了相应的要求。

• 人：人口流转促城镇化加快发展，稳定房地产市场需求

人口特别是城镇人口是房地产市场的需求支撑。十三五规划提出加快农业转移人口市民化，推进新型城镇化建设，同时针对当前人口老龄化压力，提出完善人口发展战略，通过调整人口政策，优化人口结构，并健全养老服务体系。

加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革、加快农业转移人口市民化是新型城镇化的重点。一方面要推进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，大中城市不得采取购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制，超大城市和特大城市要实行差异化的落户政策。实行差异化的落户政策，有助于切实提高户籍人口城镇化率，优化人口空间分布，将更好的促进有经济实力的新市民购房需求的释放，助力当地库存去化。一方面要保障居住证含金量，全面实施居住证暂行条例，推进居住证制度覆盖全部未落户城镇常住人口，

鼓励各级政府不断扩大对居住证持有人的公共服务范围并提高服务标准，缩小与户籍人口的差距。这将进一步保障农民工等新市民享受实质性城镇化福利，增强农民工等新市民在城市的归属感。同时也要保障进城农民合法权益，健全促进农业转移人口市民化的机制，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，并支持引导依法自愿有偿转让。此外，促进城乡公共资源均衡配置，把社会事业发展重点放在农村和接纳农业转移人口较多的城镇，推动城镇公共服务向农村延伸，逐步实现城乡基本公共服务制度并轨、标准统一。

积极应对人口老龄化，养老地产迎发展机遇。十三五规划纲要再次提出全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，将增加未来劳动力供给，有利于优化人口结构，促进人口均衡发展，减缓老龄化压力。同时提出要健全养老服务体系，全面放开养老服务市场。对房地产市场而言，家庭人口的增长以及对老年、幼儿养护方面的关注，将促使房地产改善性需求迎来新的增长点，而对老龄人口的关注也将使未来养老地产及相关配套产业将迎来发展机遇。

• 地：加快建立城乡统一的建设用地市场，从土地源头优化供给

土地市场是房地产市场开发源头，十三五规划针对土地方面提出加快建立城乡统一的建设用地市场，同时严控新增建设用地，盘活存量土地，并优化开发利用格局，提高土地利用强度，从源头调节房地产市场供给，保障城市均衡发展，对房地产行业健康发展具有重要意义。

加快建立城乡统一的建设用地市场。十三五规划提出加快建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。明晰农地产权是在现行城乡二元结构下推动土地改革的基础，而农村土地确权流转能将集体建设用地转为建设用地，带来我国的建设用地巨大的成长空间，能够缓解城市供地紧张局面。稳步推进农村集体建设用地确权流转，将从土地供应上平稳房地产市场预期，从而促使土地价格理性回归，这对房地产行业的长期健康发展意义重大。但同时，要防范土地供应增加给三、四城市带来供应过剩的风险，由当地市场发展的情况决定土地供应的规模、结构和节奏，避免出现供过于求、消化时间长等现象的蔓延。此外，十三五规划还提出要严控新增建设用地，有效管控新城新区和开发区无序扩张，五年新增建设用地规模控制在3256万亩内。强调城市土地集约利用仍将是强化土地节约集约利用工作的重点。

完善交通网络体系，提高土地利用强度。十三五规划提出构筑现代基础设施网络，包括高速铁路、高速公路、港航设施等，安全高效、智能绿色、互联互通的现代基础设施网络，加快城市之间、区域之前互联互通，引导城镇建设提高开发强度和社会经济活动承载力，也为城市及区域发展带来较大潜力。特别是交通网络的密集发展和高铁建设加快，也将带动以高铁、机场的交通为主导的配套产业发展，形成高铁新城、空港新区等，带动沿线和周边经济发展。

• 金：推进财税、金融改革，构建市场化体制机制

只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。在此过程中，推进支持房地产供需两端的金融财税等体制机制改革，将成为未来五年房地产发展的有效动力。这也要求健全宏观调控体系，创新宏观调控方式，增强宏观政策协同性，要完善以财政政策、货币政策为主，产业政策、区域政策、投资政策、消费政策、价格政策协调配合的政策体系，增强财政货币政策协调性。在区间调控的基础上加强定向调控、相机调控，采取精准调控措施，适时预调微调。更好发挥财政政策对定向调控的支持作用。完善货币政策操作目标、调控框架和传导机制，构建目标利率和利率走廊机制，推动货币政策由数量型为主向价格型为主转变。

完善地方税体系、建立健全现代财税制度是深化财税体制改革的重点。十三五规划纲要指出，要全面完成营业税改增值税改革，建立规范的消费型增值税制度。两会政府工报告要求，5月1日起将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，根据国务院常务会议的工作部署，将在之前已将企业购进机器设备所含增值税纳入抵扣范围的基础上，允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣。国税总局负责人表示，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。此次营改增将新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施，确保全面推开营改增试点后，总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。

全面落实不动产统一登记制度，完善地方税体系，推进房地产税立法也写入纲要，随着今年《不动产登记条例》的进一步完善，个人住房信息联网也逐渐建立健全，依托政府数据统一共享交换平台，加快推进跨部门数据资源共享共用，也将为房地产税制推进奠定了基础。而加快建立综合和分类相结合的个人所得税制度，做到分类扣除也将是个税改革逐步完善的方向，其中基本生活住房按揭贷款利息将可纳入税前扣除将成为房地产业一大利好。

金融改革构建房地产市场良好运营环境。十三五规划纲要提出，完善金融机构和市场体系，促进资本市场健康发展，健全货币政策机制，深化金融监管体制改革，健全现代金融体系，提高金融服务实体经济效率和支持经济转型的能力，有效防范和化解金融风险。在进一步鼓励创新发展的同时，也对未来金融改革提出要求，减少市场干预，加强金融监管，防止发生系统性、区域性金融风险，加大定向调控，完善投融资体系。货币信贷政策或将有进一步的放宽，刺激需求同时也将缓解企业资金压力。积极培育公开透明、健康发展的资本市场，提高直接融资比重，发展多层次股权融资市场，也有利于稳定资本股本市场，拓宽企业投融资。

推动城市群协调发展，构建区域发展新格局

城镇化发展要以城市群为主体形态，优化区域发展格局，推动区域协调发展。十三五规划指出，以区域发展总体战略为基础，以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展为引领，形成沿海沿江沿线经济带为主的纵向横向经济轴带，也将推动未来房地产业发展区域布局优化。

促进区域协调发展，中西部后续发力。当前，我国东部地区已进入城镇化发展较高级阶段，要促进我国整体的城镇化发展，优化区域发展格局，中西部地区是重点。十三五规划提出，深入实施西部开发、东北振兴、中部崛起和东部率先的区域发展总体战略，创新区域发展政策，完善区域发展机制，促进区域协调、协同、共同发展，努力缩小区域发展差距。中央加大中西部地区发展，未来新的中心城市重点将在中部地区、成渝等几大城市群培育和发展，并形成经济增长新节点。而对于房地产而言，布局新城市群也将成为房企发展和产品布局的重要考量。同时也要支持东部地区更好发挥对全国发展的支撑引领作用，此前《国务院关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》出台，强调要深化泛珠三角区域合作，促进珠江－西江经济带加快发展。

推动京津冀协同发展和长江经济带发展是十三五规划纲要中区域发展的重点，也是未来中国经济发展重要的增长极。十三五规划提出京津冀协同发展要探索人口经济密集地区优化开发新模式，建设以首都为核心的世界级城市群，辐射带动环渤海地区和北方腹地发展。去年京津冀协同发展已落地，明确三地功能定位，构建“一核双城三轴四区多节点”的空间格局，优化产业布局。根据协同发展时间表全面落实和推进，有序疏解北京非首都功能将是京津冀三地未来发展的重要任务，也将有望推动区域经济及房地产市场协调发展，为津冀地区房地产市场发展创造良好条件。十三五规划对推进长江经济带发展作了更详尽的表述，要坚持生态优先、绿色发展的战略定位，把修复长江生态环境放在首要位置，推动长江上中下游协同发展、东中西部互动合作，建设成为我国生态文明建设的先行示范带、创新驱动带、协调发展带。特别指出要优化沿江城镇和产业布局，提升长三角、长江中游、成渝三大城市群功能，发挥上海“四个中心”引领作用，发挥重庆战略支点和联接点的重要作用，构建中心城市带动、中小城市支撑的网络化、组团式格局。《长江经济带规划纲要》即将出台，并将与此前出台的《长江中游城市群发展规划》和研究制定中的新十年促进中部地区崛起文件相互衔接，推进内陆地区的对内对外开放。

产业地产多元化发展推动行业转型

新产业新业态有利于激活经济增长内生动力，是转变经济发展方式和推动产业结构迈向中高端的关键，也将推动相关地产行业发展。十三五规划提出把大众创业万众创新融入发展各领域各环节，鼓励各类主体开发新技术、新产品、新业态、新模式，打造发展新引擎。同时发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。

新产业新业态推动产业地产发展，也能盘活商品房和土地库存。十三五规划提出建设创业创新公共服务平台，实施“双创”行动计划，全面推进众创众包众扶众筹。“四众”发展涉及众多行业，“双创”及“四众”政策，有助于推动新兴产业和业态释放新活力。随着中央加大培育新兴产业和业态，籍此，相关产业地产、旅游地产、教育文化地产及配套商业地产等也将有更好的发展空间，未来推动房地产功能转型向创业园区等新业态功能区转化也将是房地产供应端去库存的重要措施。此外，互联网+等新业态的蓬勃发展也为房企带来广泛空间，众房企在互联网思维下，积极探索运营、营销模式转型升级。

文章来源：中国指数研究院报告。