事件：公司公布15年年报，实现营收63.18亿元，同比增长19.23%；净利润3.93亿元，同比下降6.82%；每股收益0.71元，同比下降6.82%。

■营收靓丽、“十二五”规划胜利收官：公司实现营收63.18亿元，同比增长19.23%；净利润3.93亿元，同比下降6.82%；其中经营性净利润3.78亿元，同比增长21.64%，可见公司实际经营依然实力雄厚。公司15年投入大量资金于项目和土地储备，未来收益有望回升。

■资源充沛，拿地收购快提速：15年公司大力加强了资源储备，获取了一系列重大项目为之后的发展积累后劲。公司抓住市政基建高峰期的市场机遇，开发了大量市政优质项目，加快去房地产库存，业绩稳步增长，拿地方面公司加大土地储备力度。

■国资强力支持、资源整合重要平台：公司深受深圳国资委器重，有望成为深国资整合平台之一。15年12月落实定增发行3.03 亿股，募资22 亿元，其中远致投资认购13.78亿股，国有资本控股比例从36.35%提高到39.57%，进一步巩固国有资本的控制力。

■“国改”先锋、棋落多产业转型升级：公司将目光聚焦在医疗健康、汽车后服务、绿色创新基地等潜力产业，扩大现有业务的内涵与外延，积极探索产业转型升级之路。公司与光大金控等设立前海光大定向投资首都医疗，布局“大健康”。同时利用漕河泾奉贤园区、深圳西丽曙光地块等资源转型绿色园区运营和汽车后服务产业。

■投资建议：公司作为“国改”概念龙头股，股东背景强大，多举措投入城市基建和产业转型升级，随着“十三五”规划的推进收益前景看好。公司经营稳健，资源充沛，资金面充足，未来有多项项目可带来收入结转。公司投资多项政策改革相关产业，利用本身“地产+运营”的优势可与合作企业产生协同效应，加快优质资源整合，未来收益可期。我们预计公司2016-2018年EPS为0.55、0.67和0.82，对应当前股价PE估值为25.8X、21.0X、17.2X，给予“买入-A”评级，6个月目标价20.1元。

■风险提示：商业投资过多、转型不及预期

公司公布15年年报，实现营收63.18亿元，同比增长19.23%；净利润3.93亿元，同比下降6.82%；每股收益0.71元，同比下降6.82%。

公司系深圳市国资委控股企业。作为“国企改革”概念股龙头，公司率先进行产业升级，整合优质资源，积极参与深圳城建。主营业务为建筑施工、房地产开发和商业运营，致力于为客户提供优质的产品和服务，建设宜居、生态、环保、智慧城市。公司拥有完备的建筑业企业资质，涉及市政、公路专业领域；已获房地产开发一级资质，已开发项目总建筑面积200多万平方米，集中在深圳、上海、广州、南宁、长沙等地。

1.营收靓丽、“十二五”规划胜利收官

公司15年实现营收63.18亿元，同比增长19.23%；净利润3.93亿元，同比下降6.82%；每股收益0.71元，同比下降6.82%。其中建筑施工业实现营收34.92亿元，同比增长8.3%，主要来源于本年实际完成的工程量同比增加，可见公司项目资源充足；房地产业实现营收28.89亿元，同比增长36.01%，主要来源于广州天健上城项目的收入结转；物业租赁实现营收1.45亿元，同比减少5.69%，主要原因是旧改拆迁致使物业出租面积降低，租金同比减少；其他行业实现营收3.29亿元，同比增加8.08%。上年同期转让建工股权及减持“莱宝高科”股票共获股权转让收益1.44亿元，而15年无此类投资收益，导致净利润的下降。其中经营性净利润3.78亿元，同比增长21.64%，可见公司实际经营依然实力雄厚。

15年ROE为7.98%，同比下降3.98%，扣除非经常性损益后同比下降1.14%；权益乘数为2.67，同比下降0.31；销售净利率为6.21%，同比下降1.74%；销售毛利率21.14%，同比增长1.02%。公司15年投入大量资金于项目和土地储备，未来收益有望回升。公司公司三费比率中销售费率和管理费率同比分别下降0.57和0.25，经营能力得到较好改善，财务费率同比增加0.68，源于新增的产业投资和土地储备未资本化。

15年末公司总股本8.56亿股为基数,向全体股东每10股派发现金股利2元（含税），共计1.71亿元，资本公积金每10股转增4股，公司股本增至11.98亿股。16年公司计划投资795,516万元。其中：房地产开发项目投资353,060万元；固定资产投资8,356万元；股权类投资126,700万元；景田市场、棚户区改造项目投资7,400万元；土地拓展项目投资300,000万元。

图1：15年实现营收63.18亿元，同比增长19.23%		图2：15年实现净利润3.93元，同比下降6.82%
资料来源：wind、安信证券研究中心		资料来源：wind、安信证券研究中心

图3：15年销售毛利率21.14%，同比增长1.02%		图4：15年ROE为7.98%，销售净利率为6.21%
资料来源：wind、安信证券研究中心		资料来源：wind、安信证券研究中心

图5：资产负债率下降3.92%，权益乘数下降0.31		图6：三费比率
资料来源：wind、安信证券研究中心		资料来源：wind、安信证券研究中心

2.资源充沛，拿地收购快提速

15年公司大力加强了资源储备，获取了一系列重大项目为之后的发展积累后劲。公司抓住市政基建高峰期的市场机遇，开发了大量市政优质项目，如深圳市城市轨道交通9号线9102标段BT项目、惠大疏港高速公路东江特大桥主体建设。公司施工项目市场拓展金额38亿元，在建工程63项，合同金额92.51亿元。依靠“开发+运营”的一体化全产业链城市运营经验，有望在深圳未来市政改造中承担更多项目。

资料来源：公司公告、安信证券研究中心

15年房地产市场利好频出，公司抓住市场回暖时机，加快去库存，业绩稳步增长，在售楼盘8个，在建项目7个，布局深圳、广州、上海、南宁、长沙和惠州六个城市。拿地方面，公司加大土地储备力度：以人民币6.05亿元竞得上海市浦东新区南码头14-03C地块的国有建设用地使用权；以2.65亿元摘取了漕河泾奉贤公司40%股权；收购广西华珏公司60%的股权，增加在南宁的项目和土地储备；以20.58亿元竞得建筑面积约20万平方米的深圳西丽曙光地块，增加在深圳的产业地产资源储备。同时，公司积极盘活存量资产，天健工业区已拆迁。“十三五”规划时期，公司紧跟改革风摸索房地产创新模式，强大的资源储备为公司的后续转型发展提供坚实力量。

资料来源：公司公告、安信证券研究中心

3.国资强力支持、资源整合重要平台

公司控股股东深圳市国资委对公司坚定支持。14年公司收购深圳市路桥龙头企业粤通100%的股权；管理层持股的资产管理计划的持股比例达4.7%；深国资公告称不减持公司股票且择机增持；一系列举措表明公司深受深圳国资委器重，有望成为深国资整合平台之一。

15年12月落实定增发行3.03 亿股，募资22 亿元，其中远致投资认购13.78亿股，国有资本控股比例从36.35%提高到39.57%，进一步巩固国有资本的控制力。本次定增另外引入9位战略投资者，包括产业资本2家（高新投、达实投资）、公募基金2家（国信弘盛、红土创新）、私募基金4家（硅谷天堂、凯富基金、创东方、架桥投资），有利于优化上市公司股权结构，在技术、管理和资源上形成协同效应，促进企业资源整合和产业升级转型。

图7：定增后国资控制加强

资料来源：公司公告、安信证券研究中心

在国资大力支持与16“深圳城市管理治理年”的背景下，公司致力于以“筑造宜居城市”为己任，坚持“城市级”战略发展思路，积极参与深圳市基建。16年1月公司与中国交建旗下的“中交城投”合资成立“中交天健”公司，志在开拓深圳及周边市场的围填海和基础设施投资建设运营业务，深圳市委书记马兴瑞表示深圳将再填海55 平方公里、陆地整备50平方公里左右；16年3月公司拟于深圳巴士合作，共同推进公交场站综合立体开发，以重点车站作为城市发展节点，在城市更新中将保障性住房、商业开发和交通枢纽等项目进行整合开发。16年公司将进一步整合内外部资源，围绕深圳市“十三五”规划，利用“开发+运营”一体化全产业链城市运营经验为城市建设运营提供系统集成服务，在深国资资源整合战略中担当重要平台角色。

4. “国改”先锋、棋落多产业转型升级

在房地产行业发展的白银时代，开发商探索跨界创新模式成为新趋势。随着国内未来消费结构的变化和“国改”的产业转型，公司将目光聚焦在医疗健康、汽车后服务、绿色创新基地等潜力产业，扩大现有业务的内涵与外延，积极探索产业转型升级之路。

15年7月，公司以自有资金出资0.5亿元，与光大金控等主体共同发起设立深圳前海光大产业发展有限公司，定向投资于首都医疗健康产业有限公司的增资扩股。增资后，前海光大所持股份比例为26.87%，成为首都医疗的第二大股东。公司约占首都医疗增资总股本的2.44%。虽然股权比例不大，但却标志着公司开展“十三五”规划产业转型。

通过本项投资，公司转型“大健康”，未来可深度对接首都医疗丰富的医疗健康产业资源，获得与公司自身业务的协同效应，从一个较高起点布局健康、医疗、养老服务行业。首都医疗的首次增资扩股入股价格不高于每股1.5元，具有较高的安全边际。首都医疗依托股东北京国资、光大金控雄厚的资本实力和首都丰富的医疗资源，积极参与医疗卫生体制改革，得到政府多部门的大力支持。虽然是新兴企业，但运作模式清晰高效，发展前景看好，同时，公司也将以本次投资为契机，加强与光大金控的合作，将助力公司与光大金控在建筑施工、地产开发、商业运营服务等多个领域开展全面合作，促进公司主业发展。

图8：与光大金控等设立前海光大

资料来源：公司公告、安信证券研究中心

随着公司战略从“开发”逐步转向“运营”，公司转型园区开发运营，转变建筑业发展方式，注入“绿色”和“孵化器”的新活力。15年9月公司受让漕河泾奉贤公司40%股权，借此机会与上海临港集团合作，打造以“生态、节能、智慧、安全”为特征的新一代产业园区，利用“孵化器”概念打造创新基地。本次收购为公司引入战略合作，为未来打造绿色、智慧的高品质园区综合运营体系提供坚实基础。15年12月公司定增的募集资金投与天健科技大厦项目，致力打造一个智能化绿色总部基地，位于深圳南山“大沙河创新走廊”侨城北产业辐射带核心区域，项目区位优势突出，预计经济价值好，为公司绿色园区的开发发展添砖加瓦。15年12月公司竞得深圳西丽曙光地块，建筑面积20万平方米。“西丽曙光汽车城”项目将承接深圳市内汽车销售展示终端，并配套金融、研发、物流、维护、保养等汽车综合服务，是公司地产业务转型汽车后服务的重要探索。目前项目已经取得了建设用地规划许可证，并获得了深圳市重大项目证书。

图9：15年公司产业转型升级布局

资料来源：公司公告、安信证券研究中心