如下全文是被疯转的世联行董事长劲松在同济大学内部发言，如有不实，纯属虚构！

【价值30万的买房经】

【三十年为一世而道更】

【大都市圈化就是中国城市化的未来】

【上海应该集聚更多的人口，预计2019年开始上海容积率会全部放开】

【公共服务改革最好的方式就是收房产税】

【存量房的重要深化改革方式是REITs】

【中国房地产市场下半场年轻人的机会是到新窗口排队】

【新窗口在哪里？】

【价值30万的买房经】

对于北上广深等一线城市而言~

第一套：不是买住的舒服，要买买得起的！（搭上货币超发快车）

第二套：对中产阶级，不是看投资潜力，要买熟悉和对生活有帮助的社区！

第N套：对于财富阶级，买最贵的！

【三十年为一世而道更】

1919-1949-1979-2009，陈劲松结合中国历史的嬗变规律提出“三十年为一世而道更”。他认为每隔三十年，中国社会的大道理、大规则就会发生变化。“1949对于1919就是一个大的变更，1979对于1949又是一个‘道更’，一世之内，大道不变，变的都是小道。”1979-2009就是中国房地产市场的上半场。

在这三十年中，“土地市场化-城市化-房地产升值-货币放量-政府负债-土地资本化-土地财政”形成中国经济的完美闭环。直到2009年开始进入新三十年，但因为全球金融危机，国家四万亿经济刺激计划出台，才使“道更”推迟。

【大都市圈化就是中国城市化的未来】

有例为证，大东京都市圈化有5000万人以上，首尔聚焦了韩国一半以上的人口。全世界东亚城市化的未来，没有其它选择：产业必须聚焦、人口必须聚焦，我们才有未来，否则人口都集中在四线城市做什么呢？大都市圈化很明显就是中国城市化的未来！

【上海应该集聚更多的人口，预计2019年开始上海容积率会全部放开】

目前中国一线城市完成它的使命了吗？“差得太远啦！”用陈劲松的话来讲。北上广深中，以上海为例，上海绝对应该完成它的使命，集聚更多的人口，结果相反，上海在排斥人口。上海的容积率比深圳低很多，上海住宅（50%不到）占整个土地的面积完全低于曼哈顿（70%住宅），上海的住宅面积占整个上海市面积的比例还很低。美国曼哈顿面积中的70%是住宅，其中分布着高中低等不同层级消费能力都能消费得起的住宅，雄心勃勃的年轻人依靠自己的努力能活下去。现在上海再这样发展，不管有多少雄心勃勃的年轻人在上海都已经活不下去。如果同济等知名高校的毕业生都普遍没有能力留在上海，那么谁来为上海的发展继续服务，那些外来务工者有将何去何从呢？北京、广州、深圳同样如此。

【公共服务改革最好的方式就是收房产税】

供应侧的改革对于政府而言是什么呢？政府提供的是公共服务，公共服务的改革不应是土地财政的改革，而应该是收房产税。如果税收是从房产税上一起产生，那么公共服务可以一起上，这也是国际通用的。

【存量房的重要深化改革方式是REITs】

以上海为例，上海的存量写字楼很多，租金也很高，1/3是由P2P公司贡献的。由未来来看当下，未来是谁？未来是曼哈顿、东京、首尔，没有哪个地方是不收一点房产税的。从世界看中国，中国和美国的房地产业对比，美国排名前十的房地产商都是REITs(资产证券化)公司，占了美国房地产的主流。美国经历过什么样的金融化（房地产本身就是金融）的过程呢？美国经历了商业不动产证券化、抵押贷款的证券化（美国2009金融危机是抵押、按揭和次贷 ）、租房品牌化（美国、日本60%房子是由品牌公司出租），中国租房公司无法运营的原因是缴税太高，导致老百姓自己出租房子，政府也无从插手。

【中国房地产市场下半场年轻人的机会是到新窗口排队】

陈劲松提出了“新窗口排队理论”：排队过关时，成队成队的人排在你前面，但是这时旁边新开了一个窗口，排在前面的人一定不愿意动。而这时，原先排在后面的人的机会就来了。陈劲松在演讲的最后鼓励大家好好把握这一“规则更换期”，抓住“道更”的机会。当然不是跑到三四线城市重新排队，三四线城市正在关闭窗口，北上广深等一线城市是不断开辟新窗口的地方。

【新窗口在哪里？】

第一，大都市圈化周边的卫星城（上海周边哪些地方是卫星城就是新的窗口）；

第二，存量市场开发和REITs(资产证券化)；

第三，80s、90s、00s后年轻一代是中国受教育最高、最讲规矩的一代，会要求服务业等供给侧深度改革；

第四，年轻一代成为主流消费群体后，消费将立马升级，比如餐饮等（生活节奏快，90s后基本不做饭，厨房就不需要那么大，新的生活方式诞生）。