到金融街，曾被众多券商追捧为地产股“五朵金花”之一，但当下会否名实相副？

日前，金融街（000402，SZ）对外披露2015年年报，但多项业绩亮红灯，比如公司实现营收155.6亿元，同比下滑逾29%，归属于上市公司股东净利润22.5亿元，同比下降约23%，尤其是经营现金大幅流出大约128.4亿元，同比上升大约3倍。

《每日经济新闻》记者注意到，与同行相比，金融街对去年经营性现金流大幅流出所作出的解释，仍难掩其模式背后的转型困局。

金融街模式首遭业绩之忧

去年，金融街账面现金大约85.4亿元，同比微增不足5亿元，但去年短期负债高达152.5亿元，同比暴增大约100亿元。

2014年下半年以来，地产股再融资开闸，尤其是去年金融街对外融资177亿元。但就其而言，一方面是增持和地产扩张需消耗资金，另一方面是账面现金难以覆盖掉短期借款，对其资金链压力不容小觑。

16年前，北京金融街集团借壳重庆华亚纸业，将“北京金融城”业务模式推向资本市场，一度成为地产股中的“五朵金花”之一。

2010年，金融街借壳上市迎来10周年这一重要节点，开始调转发展模式，由最初单纯的土地开发向房地产开发转变，再由房地产开发向“房地产开发+持有经营”转变，逐渐形成具有金融街自身特色的发展模式。

记者注意到，与住宅市场较受多轮楼市调控的深刻影响，商业地产却一路狂飙，迎来“井喷式”发展，比如金融街除了北京大本营之外，加速向上海、广州、天津、重庆、惠州等城市扩张。

从金融街财报来看，2010年至2012年该公司营收与净利润均同步稳健增长，尤其是前两年净利润增幅要高于营收增幅，2012年营收增幅反超净利润增幅。彼时，金融街一直以中国商务地产领导者自居。

不过，商业地产“井喷式”爆发也带来了更多二线城市高空置率，基于其不同于住宅产品高周转率的特性，比如反映到金融街2014年财报上，即为营收增幅10.8%，净利润微增1.24%，但去年多项业绩指标集体下滑，较为罕见。

记者还发现，去年，金融街扣除非经常性损益后实现净利润仅为6亿元，同比下滑高达70.9%。今年一季度，金融街实现营收43亿元，同比增幅237%，基于销售签约与回款增加，经营性现金流入显著增加，但归属上市公司股东净利润约7.8亿元，同比下滑2.21%。

依此来看，金融街今年一季度明显遭遇了“增收不增利”的被动局面，金融街某区域一位营销中层表示，与不少房企一样，他们也遇到了成长的烦恼，区域分化越来越大，加剧了其扩张风险。

记者向金融街董办发去了采访提纲，对方答应及时回复，但截至发稿仍未收到相关回复。

商务地产商何以突围？

相对而言，立足于“上海金融城”而上市的陆家嘴（600633，SH），同样主打商务地产开发与租赁，却是另一番发展景象。

去年，陆家嘴实现营收56.3亿元，同比增长10%，归属于上市公司股东净利润达19亿元，同比增长18.6%，经营现金流由2014年净流出近10亿元转为净流入33亿元。

记者发现，从近几年来看，陆家嘴的营收、净利润、经营净现金流入（除去2014年经营净现金为流出）等关键指标均较为稳健增长，这主要得益于其深耕上海CBD等核心片区，明显不同于金融街全国化扩张。

2015年，陆家嘴自持物业总建筑面积为154 万平方米，尤其是优质甲级写字楼自持逾百万平方米，其中房地产租赁毛利率83.7%，但陆家嘴竣工、新开工与续建项目合计总建筑面积逾232万平方米，去年地产开发毛利率42%。

去年，金融街自持物业总建筑面积为61.6万平方米，其中写字楼占了近40万平方米，毛利率接近92%，而金融街储备地产开发规划总建筑面积914万平方米，其中去年新开工与竣工面积累计278万平方米，但地产开发毛利率仅为25.7%。

依此来看，金融街与陆家嘴作为国内商务地产标杆房企，高毛利率的商业租赁模式应是主流，但当前两家自持量虽然仍在上涨，但相对于其较低毛利率的地产开发所占比重来说，仍然相对较低，特别是金融街表现较为明显。

陆家嘴对外表示，从长期发展而言，融资模式单一和持有型物业占有大量资金，会导致资金链趋紧，影响规模化拓展，应变单纯“同质扩大”为关联产业“异质扩张”，向商业零售、金融投资扩张。

记者从金融街2015年财报发现，其新战略是想从商务地产向住宅地产等细分领域跨界经营，但就当前地产股跨界情况来看，多数转型实际成效并不明显。