| 2012房地产总裁沙龙夏季峰会暨调控形势下房企如何转型高层论坛 |
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| 发布时间：2012-7-19 14:05:59 来源：中国房地产数据研究院 |
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7月18日，由房地产总裁沙龙、复旦大学房地产研究中心企业家理事会、解放日报报业集团房地产时报、旅游财富网联合主办的“2012房地产总裁沙龙夏季峰会暨调控形势下房企如何转型高层论坛”，在浦东星河湾会所成功举办。逾百名专家学者、企业领袖、金融新锐和主流媒体等齐聚一堂，探讨当下最火的话题：下半年会不会再出调控政策？房地产企业如何转型应对当下市场？
■房价高不高？
上海均价应到2.6万元
同济大学房地产研究所所长施建刚
现在大家都说买不起房子，说房价太高了，我可以说，在上海马路上随便抓一个人都可以买得起房子。因为家庭年收入18万元以下可以进入保障房行列。现在的房价收入比折算下来，上海家庭收入平均12万元，也就是1：10，实际上是很低的，而且会趋向于更低。经常有人说，老百姓买房不吃不喝需要10年，这是一个怪问题，谁让你120万元都付清呢？这显然是不合理的。如果说现在经济情况不变，我认为上海住房均价应该会涨到每平方米2.5万元—2.6万元。
之前有个调查，说上海住房自有化率83%。全国是城市89%，农村92%。经济越发达的地区，自有化率越低，德国住房自有化率40%，美国、日本60%，欧洲欠发达地区80%，最高的是亚美尼亚，100%的自有化率。随着时间推移，住房自有率一定是往下走的，当然前提是我们要尽快发展租赁市场。
说到供求关系，现在一直说存量很多，有1100万平方米房源待销售，实际上这个数据是你不让人家买的情况下出现的，如果限购放开，一个星期可能就消化，所以不存在供大于求的情况，实际上是供不应求。上海是导入型城市，从2010年开始，20年内常住人口将会增加到2600万，这样庞大的需求，房价怎么会跌呢？
我认为，25岁的时候租小房，30岁的时候租中房，35岁买小房，40岁买中房，这是比较合理的搭配方式。
■市场好不好？
开发商都在积极买地
旭辉集团董事长林中
6月之后市场迅速恢复，最近我们参拍的几块地都没有拍到。北京要拍的几块地，都比我们的心理价位高很多。有一块地，去年楼板价3000多元/平方米，今年楼板价6000多元/平方米，现在开发商对房地产市场的信心恢复很快。
6月之后，各家开发商都在积极买地，有几个原因：一方面在补充上半年的消耗，因为上半年大家都没有买地，但是房子卖了，不买地，就没有补充。最近看到一个数据，上半年买地面积还是小于销售面积，这是我们的一个观点。二是我觉得开发商都认为，只要是符合自身战略，地价可以接受，大家都会积极拿地。
从房价情况来看，目前房价有一些“恢复性的修补”。因为前一段时间跌得比较多。总的来说，我们自己判断，到今年年底，房价会有5%左右的修复。5%的价格修复符合政府要求，我们不希望房价报复性反弹。
■政策变不变？
未来不会再出政策
华东师范大学房地产系主任华伟
现在，中央政府为了激活股市，拼命打压楼市。大家注意，对楼市是“只叫不打”，对股市是“只激不活”。央企是基础利率，民企是信托成本，小企业是私募成本。所以央企不怕“憋”，憋到春暖花开，其他企业都倒了，他还活着。最“憋”不住的是民企。在这样的情况下，民企必须要转型。
现在外部环境在恶化，欧美经济、宏观经济、地方政府债务我们都做不了主，体制改革滞后，金融又没有实现同股同权同利，降息只和央企有关，民企根本拿不到贷款，降息和他们有什么关系？社会需要的不是降息，需要的是松准，提高国家信贷额度，而且不仅给国有，还要个民企。我认为，今年7月到明年7月之间，是开发商处境最艰难的时候。
下半年不会再出政策了，因为没有一个新的市场政策可以替代现在不市场的政策。
城市人口将大量导入
明华房地产有限公司董事长毛正峻
总的来说，今后15—20年，中国的城市化进程会非常快，城市人口要大量增加，尤其是沿海地区。
有这样一个规律，全世界的发达国家都是沿海国家。而且沿海国家80%的人口，都集中在沿海纵深200公里以内的地区。我们看加拿大、美国，确实是这样。我们国家也这样。在发达地区、沿海地区，尤其是上海、广州、深圳、北京等区域，人口吸纳速度更快，量更大。
下半年出不出政策？现在稳定很重要，短期内新的政策不会出台，除非整个国际形势、经济形势等出现大的变化，才有可能进行适度调整。当然老的限购政策也不会变，至少明年年底之前不会大变。
中国财富都在地面上
大摩同盈总经理杨凯麟
中国财富经过了几波发展：第一波是第一批下海的万元户。第二波是原始权证。第三波就是房改，你到中国的任何一个地方去，你问钱在哪里，都在你看得到的地面上。
私募是未来一个大方向，所以出现地产私募基金、房地产信托基金等，但有的东西不可能一蹴而就，既然是新的东西，就需要不断完善。
■企业转不转？
限购令持续很长时间
中国房地产数据研究院执行院长陈晟
我们看到，特大型城市的住宅限购已可能常态化。抑制投机投资、鼓励刚需的政策，可能很长一段时间都存在。
接下来房企转型往那里转？有的做产业地产、养老地产、园区地产，还有的做综合地产，现阶段的困惑是“挂羊头卖狗肉”的多。我认为，产业地产一定要做，但是一定要选择北京、上海、广州、深圳，为什么？因为人均GDP超过1万美元，一定有发展产业地产的空间。
还有养老地产。67岁以前的人，身体都还不错，可以自己玩。 67岁以后，就开始养护。 80岁之后，不少人完全要靠护理体系。养老地产要解决的最重要问题是医疗医护的配比条件，这一块市场要早研究、早定位、早做产业政策。
转型要符合三个条件
嘉城兆业副总裁周国平
我们认为转型要符合三个条件：第一符合国家发展计划，第二符合民生发展需求，第三符合企业利润最大化。三者确定好之后，才能确定企业未来的战略方向。从宏观上无非是三个字，英文字母就是“IEC”，I是投资，前十年已经做了。E是出口地产。C是消费，通俗来讲，消费就是吃喝玩乐。吃是吃药，喝是喝酒，玩是旅游地产，乐是商业地产。
现在上海已经达到中等发达国家水平，在医院方向的房地产投资上，国内是一个空白。根据我们的了解，上海目前还没有大于1000人的医院，远远没有满足需求。世界上做得好的医院，在美国有富兰克林医院，有4万名医生。要做医院地产，企业最起码要符合三个条件：一个是人才，一个是资金，一个是管理。在中国最难找的就是人才。
不是每家企业都转型
三湘股份副总经理张涛
我们现在在国内开发房地产的企业有几千家，每家企业都不一样。是不是每一个企业都要转型？我们认为，每家企业情况都不一样。现在市场已经回暖，但仍有一些项目卖得不好，市场差异非常大，每家企业要根据自己的情况来定。是否转型还要看你的资源和能力。如果说本身就做得比较弱，基础没有打好，这个时候谈转型是比较困难的。如果说你已是龙头了，比如说万科，有管理基础和资源，这个时候想发展一部分的商业，是可以的。
对中小企业来说，有的企业下面几个住宅楼盘，销售额十几亿元、二十几亿元，活得就很好。如果硬要转型，可能得不偿失。有些企业做商业比较擅长，你让他转型做住宅，也未必有能力。
未来有两个创富行业
零点研究咨询集团副总裁周林古
未来中国创富有两个行业：一个是医疗，一个是教育。我们说“浑水摸鱼”，这两个行业还有“鱼”可以摸。医疗未来怎么与地产结合？大连有一个美国上市公司，就做医疗加旅游地产。教育未来怎么与地产结合？需要很好研究。
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