这不是一个光芒万丈的故事,而是一部从泥泞走到美景的戏剧。
你知道的,宋卫平已经不是绿城的大股东。本来,这时候,他应该有点寂寞吧。但是他没有。相反,他似乎是心满意足地终于等到了这一刻。
他比从前任何时候都更有热情。他要在十年内造 100 个小镇,实现一万亿的销售额。
这个听起来有点疯狂的「百镇万亿计划」,靠谱吗?
还好,这不是突发奇想。或者说,这个奇特的商业模式,不是靠天才规划出来的,而更可能是阴差阳错的结果。
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▲桃李春风实景
2nd
宋卫平哪来这么疯狂的胆?首先是因为「桃李春风」吧。
听说过「桃李春风」这个楼盘吧?这是宋卫平中途接手的一个别墅项目,在杭州西郊。之前,一年卖不了几套,真的是一年下来只能卖几套而已。产品很普通也就算了,更惨的是地段还很冷门,超级不受待见的那种。
宋卫平接手之后,对剩下的土地重新规划,重新设计,结果被一抢而空。不止杭州人买,全国各地都有人打飞的过来抢房。
产品本身就充满了戏剧性。绿城原本不太擅长做小户型,但这一次的别墅竟然只有一百来平米,总价只要两三百万,而且是中式别墅,还精装修交付。
无数人心动,很多人买得起,然后就被抢光了,一套不剩。
这种热销,连宋卫平自己都没有想到。当时,怎么想到要做这样的产品?
在中途接手这个项目时,宋卫平团队先是跑到海南的「绿城·蓝湾小镇」,跟在那里过春节的业主深聊。海南有东南亚风格的小别墅,总价不高,很受欢迎。宋卫平拍板,那就在杭州盖小别墅,但不要东南亚风格,要纯粹的中式风格。
造中式别墅,要是功力不够,很容易盖成影视城里的那种山寨味。这是宋卫平最不需要担心的,他太有经验了。
在「桃李春风」中式小别墅的血统里,是绿城·桃花源的「十锦园」,是从「江南第一豪宅」胡雪岩故居继承而来的绿城·云栖玫瑰园,是惊艳了全世界的西子湖四季酒店……
但是,宋卫平不想造一个普通的别墅区,而是要造一个小镇。起初,他觉得应该把它造成一个养老项目。之前,他造过「乌镇雅园」,就是那个每年都要开世界互联网大会的乌镇,很多上海人买在那里养老。
结果,来买的主要是 35 岁到 55 岁的人。那么,原本规划的颐养配套体系,是不是就可以不做了?当然要啊,而且还要有学校、商业街、民宿和小镇巴士等等。
既然这么受欢迎,那就再造一个小镇?这段时间,很多人请宋卫平的高管团队成员吃饭,为的是能买到一套,在下一个「桃李春风」。
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▲桃李春风小镇中心效果图
3rd
宋卫平的「小镇情结」,已经颇有一些年头了。
早年,在绿城的招聘考卷中,他曾出过一道题,谈谈对《论语》中一段古文的理解:「春服既成,冠者五六人,童子六七人,浴乎沂,风乎舞雩,咏而归。」
一家房地产企业,需要这么有文化吗?或许,他并不是故意要为难应聘者,他只是太喜欢《论语》所描述的这个景象了:春天来了,一群朝气蓬勃的人,在河流里畅游,春风拂面,然后哼着歌回家……
2500 年前,孔子跟众位弟子谈论志向时,年纪最大的曾点用这段话作答。孔子激赏之:我和你一样啊。
宋卫平的志向,差不多也是这样。他总是幻想着孔子所描述的模样——是《论语》里的「风乎舞雩」,亦是《礼记》里的「大同社会」。
一个普通的楼盘,显然不足以承载这些美好的想象。那种叫做「小镇」的东西,一直在他的心里发芽。
但是,对于企业家来说,任何美好的想象,都需要一种能够自洽的商业模式。
几年前,宋卫平曾率领浩浩荡荡的高管团队,去考察万科的小镇项目——良渚文化村。回来之后,编制了一本很厚的小镇纲要,无比详尽地设想了小镇的理想模样。
但是,他还是遗漏了一样最重要的东西。他手上有一样别人所没有东西。几年前,他成立了一家现代农业公司,种了几万亩田。
既然是小镇,为什么不能把农业加入去呢?让那些买了别墅的城里人,可以有一亩三分田耕种,不是更有吸引力吗?
当然,不是光给人家一块地养花种菜就甩手了事,而是用规模化的现代农业来打理。别墅业主可以吃自家耕种的绿色瓜果蔬菜,吃不光的还可以卖给农业公司,乐呵呵地赚一些小钱。
这几年,宋卫平的现代农业,已经做成了国内的一块牌子,建立了各种绿色检测、各种销售配送网络。
于是,在「桃李春风」之后,宋卫平的小镇项目,又加入了现代农业。这不仅让买房子的高兴,更重要的是,它还能吸纳当地农民就近干活,不用外出打工。
这样的小镇,把城里人和农村人妥协地融合在了一起。这样的「城镇化」,地方政府怎么忍心拒绝呢?
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▲农业小镇效果图
4th
突然间,政策的东风,也吹拂了宋卫平的小镇。
在我们国家的政府文件里,已经不用「城市化」这个词,而是叫「城镇化」。别看一字之差,大有玄机:农民得进城,但大城市又要控制人口,所以得有一大批足以安居乐业的小城镇。
所以,很多地方政府都在积极行动,规划各种「特色小镇」。宋卫平的小镇,恰好撞到了风口上。
风口还不止一个。比「城镇化」更热的一个词,是「供给侧改革」。在高呼去库存的房地产行业,宋卫平的「桃李春风」,是一个堪称经典的「供给侧改革」案例。
前阵子,各大新闻门户网站,均在头条等显要位置,刊登题为《习近平再谈供给侧结构性改革:去库存篇》的文章,不点名地提到了「桃李春风」,将其作为产品端供给的正面案例——
在库存去化率水平较高的杭州,某别墅项目 2013 年开盘,2015 年全年销售量为零,库存占项目总量的 50%,开发企业负债 7.6 亿元,无奈将项目转手。
记者了解发现,原项目设计规划为500平方米左右的大面积、毛坯房别墅,因总价高,后期装修成本高等原因,不受市场认可。
新接手开发商将项目改为 100 平方米以内的精装修别墅,并在周边增加了餐饮购物、休闲娱乐、文化体育、健康医疗和交通等配套服务,使得该项目快速从滞销产品变为畅销产品。
现在,住建部已经要求宋卫平团队提供 PPT:从「供给侧改革」的角度,总结「桃李春风」的经验。
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▲宋卫平小镇项目分布图(◆为已启动项目,◇为意向项目)
5th
掐指算来,宋卫平手上已经有 9 个小镇项目了,不止在杭州,还在成都,在厦门,在北京……
还在洽谈的更多。据说,慕名而来的意向合作者,把宋卫平的门槛都快踏破了。
于是,就有了「百镇万亿计划」——十年内造 100 个小镇,实现一万亿的销售额。
现在,宋卫平已经不再是绿城大股东,他在「蓝城」平台上做这些小镇。
仿佛,他从前做过的那些事,都是在为这个「百镇万亿计划」做准备。从前那个做房地产的宋卫平,那个种了几万亩农田的宋卫平,那个办学校和医院的宋卫平,还有那个做养老项目的宋卫平,此刻已经真正合体成一个人,闪出一万亿的光芒。
当年,这些事,做得随性——感兴趣,觉得有益于社会,就做了。现在,这些往事,就像一颗颗珍珠,遗落在他人生的角落里,他的双手搓啊搓,竟然搓出了一根金线,可以把它们串起来了。
那根金线,当然就是宋卫平的「小镇计划」。
现在,宋卫平的蓝城,拥有绿城教育集团、绿城医院、绿城颐居、蓝城农业、蓝城颐养、蓝熙健康等等。没有这一切,「百镇万亿计划」不过是空中楼阁。
如果说得邪乎一点,大概是这样的:他用了二十几年时间,在下一盘很大的棋。
当然,这是马后炮而已。那些天才的商业模式,很多时候不过是阴差阳错的结果。所有的经历,闲情也好,挫折也罢,只要你手上有一根金线,它们都将是一颗颗闪亮的珍珠。
前些天,有一份品牌估值榜单说,「蓝城」这个品牌值 72.18 亿元。不知道小数点后面那么精确的数值是怎么计算出来的,但明眼人都知道,「蓝城」也好,「绿城」也罢,最值钱的,恐怕还是宋卫平这三个字。
常有人问,「绿城」和「蓝城」到底是什么关系?首先,这里两家完全独立的公司。然后,宋卫平是这么回答的:绿城是我女儿,现在出嫁了,我还是关心她;蓝城是我儿子,他现在还小,所以我得花更多时间照看他……
白居易有一句诗,「春来江水绿如蓝」,写的是宋卫平所在的杭州;现在读起来,似乎是专门写给宋卫平的。
「春来江水绿如蓝」,多美啊。它的前半句是「日出江花红胜火」。(来源德科地产频道)
宋卫平的“小镇计划”:有梦自有远方
宋卫平:我构思里面的「小镇」,是因为我相信中国后面三十年的城市建设,大面积的开发将会停止,主要就是城市改造、城市更新。对年轻人来讲,这一定是好的选择,因为城市里面所能得到的,所能看到的,再怎么差,哪怕是一个蜗居几个平方米,都比农村要强十倍以上。
在城里呆久的人,已经麻木了,不晓得农村。城市的光芒没有照到农村,年轻人就像飞蛾扑火一样向往城市。一个年轻的小伙子,留在农村只干农活?几乎没有。长得标标致致的女孩,农村里面还有吗?没有了,到哪里了?都到城里面去了,要么去工厂,要么去洗脚。
三十多年过去了,大城市光芒耀眼,但是乡村和城镇建设,乏善可陈。现在,我们终于有可能利用城市里面所形成的经济能量——它的外溢会形成,可以带动周边城镇和乡村的兴起,这是今后三十年一个最理想的可能。
依靠城市,或许可以找到一种非常巧妙的能量转换。比如说市民为了更好的居住环境,愿意从城里出来。我们的绿城·乌镇雅园,那是一个「上海村」,上海人到那边一个小时,现在构成了里面的一个居住主体。虽然上海有外滩,有静安,但是乌镇雅园里面会有一种新的生活。它是「小镇计划」的一个实践,一个雏形。
如果有能力的话,在城市发展过程当中,可以把周边的乡村和农业,用科技农业、文化农业、旅游农业带动起来,构成一个新的模样。这方面我们做了很多探索和设计,大概会在今明年陆陆续续地推出。但是,现在看到上海外环的地价变成四五万,我就很着急,我怕在上海周边找不到地来做「小镇」了。
我们构想的「小镇」,是一个平方公里要开发建设,然后带动三个平方公里或者是五个平方公里的农业改造,然后做成一个三万人的小镇,构成农业科技在农村生产过程中的应用,试图做到农村的生产、生活、生态的协调和平衡。
上个世纪20年代,以梁漱溟先生为代表的志愿者,那一批中国知识分子,做过这个事情,一直做到抗战爆发之前。他们想改造农村。当然,现在不一样了,科技的发展给城市带来巨大的活力,农村被遗忘了。
在很多城市,第一产业农业在其经济比重里面大概只有百分百六点几,无所轻重。每年中央的一号文件都还是讲农业的问题,我相信经过那么多年的积累和探索,曙光已经出现,中国农村得以改造的可能性,已经出现。
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退休之前,他想做出五到十个小镇样板
刘德科:宋总,你刚才谈到的「小镇计划」是很宏伟的,很有高度,但我们还是要问一个很庸俗的问题,你的「小镇」还卖房子给城里人吗?
这个小镇上,有两个教育系统:一个是0到16岁的,就是到初中的教育活动;另外一个是60岁到120岁的,老人家在里面继续学习。小镇里面会有健康管理系统、医疗诊断和康复系统,有日常生活所需的商业活动。
我想一个标准的小镇,应该有三个酒馆,一个是红酒馆,一个是啤酒馆,一个是米酒馆;可能会有几个茶室,可能会有几个风味餐厅,土菜的那种;会有一到两个书店,然后可能会有几间电影放映厅,会有几个广场,会有一些水面,会有一些湖畔,会有小的教堂。
宋卫平:我们希望通过科技化的农业,把他们留下来,成为现代农业工人。他们不用出远门,就可以有一份稳定的收入。严格意义上讲,「小镇」不是被用于讨论的,对我来讲是用于被做出来的,被实践的。如果我还做得动,在五到十年里面,最起码做出五到十个小镇样板。
中国将会有三亿人左右居住到小镇里面去,这个小镇做得好不好,首先看我们的作品。这个时代,城市里面做得好的,做得差的都有,它是紊乱地发展才繁荣的。但是希望做小镇,发改委说「十三五」期间中国做一千个,我知道我们的价值,我们做小镇的一些可能性。
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他说,如果我做不成……
张育群:感觉宋总过去做的事情,比如教育、医疗、养老等产业,都是为了现在这个「小镇计划」?
宋卫平:小镇是一个生命体,我最近也在研究,中国的县城是小镇主要的覆盖面和载体。你如何在这样的社会结构里面重新设定,就是说你三万人从哪里来,然后里面的众筹、共建、自治、分享,怎么样构成一个新的组织形态?政府派来的机构,办公室在哪里?
甚至,要不要通过一个小镇的公约,来规定好这个小镇对乞讨者的姿态?我的一个想法是说早上六点到晚上六点,应该允许叫花子进来的,但是晚上天黑了以后,希望他们不要在小镇里面过夜,但是马上就有一个问题,他们到哪里去过夜?乞讨是基本人权之一。
会碰到非常有趣的问题。一个一个去解决它,这个毫无疑问是一个桃花源式的思考。对一般人来讲,这只能是说说而已,但是我相信我是做得到这一点的。在中国房地产商中,如果我和我的团队做不成小镇,那中国就没人做出来小镇。
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