本文为会议现场速记整理的专家演讲实录,未经演讲者核对审阅,可能与其它媒体或演讲者本人后期发布的稿件有所出入,本平台发布本文仅出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。
![](http://lxh-image-001.img-cn-hangzhou.aliyuncs.com/ebe7dbc6-a380-4f95-b76a-7cf5e6d8d1e4_%E5%BC%A0.jpg)
去年中国经济的热门词是股灾,从几千点到几千点,我们在座很多都是金融学家跟专家,以及金融领域的企业家领袖。那么今年在刚刚过去的国庆节,差不多就是十来天时间,在中国一夜之间,房地产又变成大热。因为我的印象当中,在一届中央政府我们2012年的年底换届以后,当时对中国的房地产市场,言论上交给市场管理,属于市场的要交给市场。所以对我们过去从2003年开始的N次的中央政府的房地产调控,好像应该淡了一点。但是没想到一夜之间席卷全球,虽然这个面不是,但是从所有的地方,听到的一个声音基本都是市场泡沫与房地产,房地产下一步会怎么样,这样一个重要的议题,又被挪出来讨论了。讨论全球经济不讨论金融,大概很难,当然刚才我们前面一档的年轻的一些专家,研究员,讲这个实体经济必须相混合,相互动,这是对的,要不就离开了载体。全球讨论经济要讨论金融,讨论金融要讨论房地产,我想在中国讨论经济大概不讨论房地产,也确实是一个缺陷。因为很多方面,离开了房地产的背景,离开我们中国经济现状的结构,去考虑其他的问题,有的时候是想不上来。但是一联系以后,会想得上来,这是我想说的第一点。第二点,我想说这一次调控我觉得是很有必要的,因为我们可以看到去年的330,中央跟地方政府把限贷、限购、金融行政的政策开始启动,差不多半年时间到去年年底,中国的住宅地产开始上来了。但是今年大概当然各个城市起来的阶段是不一样的,因为我后面会说我了解的情况。那么在今年以后实际上房价在一线城市快速上去,有的去年底就开始上来了,这个时间非常短,好像有谁打了一个催情剂一样的,刚才有专家讲为什么大家这么快的把本来是六年牛市,你在六个月就完成,现在中国有头脑的人,大家都对市场经济非常敏感。一旦有机会,立马抓住机会,立马抓住机会赶上这一波,要么真的赶不上了。你想国庆度一个长假,再好做的事情都不好做了,那就证明前面做的事是对了,要把握机会。这就是市场的敏感。当然还有经济头脑的这种再起支配作用。当然我认为这么快能够起来,说明中国对市场非常敏感,只要宏观环境各方面稍稍温度、气侯符合的情况下,一夜之间春暖花开,千树万树百花开,一夜之间都放开了。当然这个起来,我们要看到不是过去的起来,他是在重点城市部分热点城市,不是在全中国,我们看一看有一些城市比较多一点,上海的专家,五位有影响力的专家,两位是直截了当谈了房地产,还有三位间接的谈了房地产,也谈了他起来的阶段。我认为他在当前热点城市发展的阶段,有几种类型。
第一,确实是技术比较好,人口聚集,各方面资本聚集在这个地方。
另一类,原来基础比较低,他觉得他跟他的城市地位,他跟他的城市人口聚集,他跟他产业创新的这种进步是正合适,我只是补了前面一点点,我还没有起来,我只是把原来很瘦的,挤到正常的启动,或者我原来胖一点,我削到我正好刚刚需要的体重。
第三类,实际上他还没有起来,几乎是一个月,8、9月份立刻要进来,但是马上进入限购限贷。这是我们从限购、限贷、限金融的核心来看,我们有的专家在电视上讲,这次跟过去不同,过去是中央政府号召,这一次是地方政府发起的,我觉得他不了解。这一次地方政府十来天,必须要了解,不起来也得起来,还是中央要求市场需要,当然我认为也是我们的经济规律所需要的起来。
因为你看到,你可能就在信息最早的是9月下旬,一个兴起全中国全起来了,你说这个地方政府每家自己在操作,这个行动大概不仅也是这样,现在当然是限购限贷为主体,接下来是金融,我们央行刚刚开过17家银行的会议,当然有一些行还在做调研,有一些已经在贯彻落实。我想他在房地产的这个政策也一定会做必要的一些调整,当然我认为这都是需要的。第三个呢,我们这次调控的所谓二十个城市中间,他内容很清楚,就是对热点的上涨过快的城市的房价要让它下来,或者他对外讲的还是要稳定这个方向,当然稳定我想可能力度还不够。因为有的城市,确实从3月份到现在涨了80%,涨了50%到30%,当然有的涨了10%的房价上来。我们刚才张五常教授讲到的广东的东莞,其实广东东莞涨80%是深圳的溢出效应。上海周边有一个花桥,各位都知道,还有昆山的小镇,那个时候我是2003年去开发,开发七千多亩土地,现在那个房价从去年到今年,大概也要涨70%到80%。你再看北京周边县级单位的城市,也要50%到80%,这些都是核心城市的外移,吸引力,房价效应的外移。这个你说它要稳一稳,实际上光稳是不够的,要下来。也想到我们几个小龙,其实有一些小龙,原来我认为相对价格比较低,它涨幅比较快,但是他跟他的城市能级,跟他目前的房价,也不能说特别高。当然也个别的也是涨得比较高的,因此他是住宅在短时间内涨得那么快,他也要稳定。有的刚刚上来,成都也要稳定,成都9月份刚刚出来,我在中国,除了西藏没有,西藏、台湾没有房地产以外,其他我们都有房地产,所以每一个信息都是每天最能直接反应,我们最清楚哪一个地方是什么样的清楚,所以这一类情况是不一样的,所以我们要对住宅调控。但是同样对商业地产,商务地产,中央领导同志批示很明确,这一部分还要继续采取政策,把它的作用发挥好,稳定重要经济,让经济结构进行转型。还有三四线这些城市,从中央到中央领导同志的讲话,我看都很清晰,要继续去库存,因为确实那些库存仍然很厉害。所以我觉得我们要对我们的现状,对我们这一次中央跟地方联动,中央意图起来的,而且最快速度产生的这些政策,它是完全有具体内容,有针对性的,不是一概而论的全控制房价,一概而论的全控制库存,我认为都不是。这个背景是什么?我认为就是有两个显著特点,中国城市,中国重要产业的严重分化,他是在严重分化体系下产生的。
第二中国整体的流动性过剩,这个流动性过剩,不是中国一家能够做的,我认为在全球流动性宽松的背景下,他必须做,也应该做的宽松。那么就带来一个,我们要跟我们现在的现状,你说泡沫也好,什么也好,要跟他共生,要跟他共存,还要共舞,只有这样,才可以稳定我们中国的经济,用某些方面的制约点,来平衡我们的整体发展,我认为是这样一种指导思想。
第三个呢,这个调控完以后,后面作用会怎么样,刚才主持人讲到,有的担心没效果,有的担心一下子太冷了,我认为这个难度是有的,因为现在的中国经济总量大,有钱的地方跟有钱的人也比较集中。全中国比如一百万亿,用在全中国29个省市,平均去分没有问题,集中放在几个地方,钱全部哄过来,你看是什么情况?
如果这些全都投在比较好的行业,比较广的行业,是一种经济现象。如果集中投在只有几各行业,又是增量。我们上一个月请我们林教授,林采宜给我的中层干部上了一课,关于当前的资产和资产怎么应对风险的问题,她谈到很多好的观点,当然我相信她一会儿会讲,因为这些没有好的资产,没有好的投资的去向,而有足够的资本的时候,我们想想会以有一个什么样情况。而当那些集中投在一些行业,集中投在一些城市,那么他又是更加的一种叠加的效应我觉得都会出现。所以我认为你如果调节好,或者调节不好,确实都有难度。但是我个人认为在过去已经比较短的时间内,上涨比较快的房价,尤其是靠溢出效应产生的这些,它的销售量马上会下来。
我的判断这个可能会非常大的量下来。但是价格也会随着这一波的价格下来,但比较坚挺的消费群,比较坚挺的供求仍然存在,仍然在这种背景下,我认为只是平稳而已,对于已经上了一部分,这些这次中心城市基础也比较好,但是前期的销量比较猛,后期也会下来。比如说拿9月份的基础存量来看,这些城市也会下滑,如果参照物拿今年年初,3月份的销售量来衡量,我觉得他可能差不多持平,这些价格总体上也会稳定,不会有太大的变动,可能会稍稍打一个盹。我做了二十年房地产,调控从2003年到现在,13年,每一轮调控有一个周期,从开始调到现在,到上来,再到上来以后快速平稳,又来一波平稳,大概一个周期。所以你要再想一想的话,我们要非常细分它现在的市场状况,它已经起来的在什么点上,他的房价短时间上了多少,没上多少,它的合理性怎么样,这个非常重要
|