| 中国房地产将进入“白银时代” |
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| 发布时间：2012-8-4 15:30:26 来源：福布斯中文网 |
中国房地产业经历了迅勐发展的“黄金十年”，未来十年中国住宅总体上将供不应求，也因此具有良好机遇的“白银十年”将会如期而至。
巨大的需求
首先是刚性需求。居民的住宅刚性需求内涵丰富，为简单起见我们仅对在当地进行首次置业的情况略作分析。中国的城市化进程方兴未艾，未来几十年的时间内还将继续。根据测算，中国城市化每提高1个百分点，将会产生1300万人的新增住房需求。2012年2月，中国社会科学院蓝皮书预计，到2020年中国城市化率将达到55%。据此计算，从现在到2020年中国城镇住宅新增需求量至少要能够满足1亿城市化人口的需求，即使按照人均20平方米计算，这部分的住宅需求总量也会达到20亿平方米之多。
其次是改善性需求。随着中国经济的稳步增长，城镇居民逐年提高，其对住房的改善性需求必将稳步上升。数据显示，2010年中国城镇实有存量住房资源约为 140平方米，同年城镇人口达到6.66亿人，简单计算城镇人均住房面积约21平方米，户均不过60平方米。而2007年国务院的24号文件就规定：廉租房50平方米，经济适用房60平方米。这说明，从整体的平均水平来看，中国城镇居民的现有的住房面积才勉强达到政策性保障房的水平。而建设部政策研究中心曾经在2004年发布《中国全面小康社会居住目标研究》，提出到2020年，我国城镇人均住房建筑面积目标为35平方米。即使要达到户均90平方米，则今后需要新增住宅幅度高达50%!
再次是置换性需求。2000-2010年中国住宅竣工面积达45亿多平方米，由此可知2000年以前的住宅存量不足95亿平方米。在这不足95亿平方米的存量住宅中，由于复杂的历史原因，它们不可避免地存在着制造质量、建筑户型等诸多难以尽如人意的地方，在接下来的近十年里，随着经济增长和社会的进步，等待这些住宅的大都是被拆除的命运。这期间即使有一半这样的住宅拆掉重建，这也是一个巨大的住宅需求。我们承认私有率是很高、空置率也接近世界警戒线，但是我们要提醒的是，这些面积都是不舒适不合理的面积，是要被动拆除的面积，只是一些可以变现的财富，而不是真实的高质量的可拥有的居住面积，这个需要提醒特别是海外的研究者予以注意。
按照上述的保守估计，到从现在到2020年，中国城镇住宅的需求量将至少达80亿平方米。
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