上海市市长杨雄曾说：“房价太高会把青年压垮的。”

这座与国际接轨的一线城市，从“大上海”到“魔都”，始终有着足够的魄力和勇气去改变，尽管它和其他一线城市一样面临地王和房价的疯狂，但这并不能阻止其下一个25年的改变，2040年规划已经成为上海新的标签。

就在昨天，也就是11月10日，上海市14届人大常委会33次会议审议《上海市城市总体规划（2016-2040）（送审稿）》（以下简称“总体规划”）提出，严格控制常住人口规模，到2020年常住人口控制在2500万人以内，并以2500万人左右作为2040年常住人口调控标准。

此次人口调控显然没有沪九条、限购令等带来急速与凌厉，但长远看来，这同样是抑制房价的措施。地王和房价，讲述的从来都是供给与需求的故事。

人口与房价

以2500万人口调控，对于上海来说并非新名词，这一说法在其十三五规划中就有涉及，这也说明，这场思变酝酿已久。

国家统计局数据显示，上海市人口在2000年时为1609万人，2005年为1890万人，2010年为2303万人，2015年为2415万人，以每五年为一个节点计算，中国房地产报记者计算得出上海市人口增长速度为：17.46%、21.85%、4.8%。

可以看出，上海市近5年的人口增长速度远低于上一个10年，其中上海市政府早几年调控意识的觉醒和政策的落地功不可没，《总体规划》则进一步提出将守住2020年2500万常住人口规模底线，并以2500万人左右作为2040年常住人口调控标准。

城镇化发展使得上海人口密度逐步增加，人口的涌入抬高了房价，尽管2015年上海常住人口数量出现新纪元之后的首次下降，但调控仍是主课题。中指指数显示，过去10年上海市户籍人口数量保持稳定，非户籍人口却翻了1倍，这恰是城镇化发展所致；上海近10年房价也一直处于上涨状态，从2006年的每平方米9472元，攀升至2015年的每平方米32001元，涨幅近338%。

尤其是2016年房价出现新高，上海在市场经济和国家去库存政策的双重引导下，频频限购。地王和高房价的症结，除了在人口上调控，对建设用地的使用也许合理规划。

如此，才是一个完整的供需故事。

调整与开放

除了控制人口，上海早在《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要》便指出将来建设用地将只减不增，总量控制在3200平方公里以内，据了解，2014年上海市的建设用地面积已达3100平方公里。

但半年之后，随着国土资源部发布《全国土地利用总体规划纲要（2006～2020）调整方案》，其中“京津沪三地耕地保有量调低，东部城市建设用地总规模增加”的政策促使上海又一次调整。

根据调整方案，上海的建设用地规模大幅增加，从29.81万公顷增加到32万公顷，增加了2.19万公顷（也就是219平方公里），而据了解上海外环以内面积其实也不过600多平方公里左右。

尽管建设用地面积的调控也是供给侧改革的一次落地，长远看来有利于抑制房价，但目前看来，无论是人口将人口长期控制在2500万左右，还是将建设用地控制在3200平方公里左右，上海市都需狠下一番功夫。

可以说，地王和高房价或许只是城镇化高速发展过程中上海所必须面对的阶段性困难，人口与建设用地的调控政策则都是上海向下一个目标进军的支撑。中国房地产报（微信公众号ID:china-crb）记者了解到，上海2040年将建成9个主城副中心、5个新城中心和2个核心镇中心。“每个新城至少有1处三甲综合医院、1处三级专科医院和1所大学”，上海的未来，更多的土地资源是开放性的。

每个城市的未来都属于“不被压垮的年轻人”。