从本轮商品住宅市场趋势来看，北京、深圳、合肥、苏州、南京、厦门等23个城市在今年10月初集中发布调控政策（9月28日中央有关部委整体布局的要求），随着市场大检查拉开帷幕，从典型一二线城市来看，10月份以后的来人来电数据比9月份出现50-60%以上的下滑，从实际情况来看，上述城市四季度（10月份开始至今）商品住宅市场也确实率先出现成交量的调整。此外，从11月7日有关部门调控最新精神来看，石家庄、青岛、南昌、长沙也极有可能加入调控，市场交易量也会出现下滑。

 

从2017年楼市趋势来看，上半年基本上为核心一二线城市供求双方博弈阶段，量和价格势必会损失一个指标，笔者认为，由于春节后的集中推盘期在4月下旬以后，即使5-6月出现一波成交量小高峰，但是，从整体上来看，上半年交易量势必会首先出现下滑，“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征。进入三季度，从量和价格两个指标上来看，由于上半年损失了量，下半年势必会冲刺销售业绩，再加上下半年房企2015年下半年以来“加杠杆”资金到期面临的资金兑付的压力，房企的资金链趋紧，预计从三季度个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化，下半年总体市场会表现为“以价换量”。

 

此时，党的“十九大”召开，楼市回归理性，2016年10月份以来的调控措施成效得以体现。那么，“十九大”召开完毕后是否成为新一轮楼市“救市”政策的风向标？未必。同策咨询研究部总监张宏伟认为，本轮楼市调控直接目的来看是“降杠杆”、“去投资化”抑制资产泡沫，但“醉翁之意不在酒”，9月28日及11月7日有关部门的楼市调控措施还在于为党和政府换届提供一个“维稳”的经济环境，不希望楼市过热导致的更多的社会问题。

从党的换届时间点来看 ，“十九大”明年下半年召开，召开完毕后只是党的换届完成，从“维稳”的角度来看，还并不是“终点站”，因为新一届的政府的换届还没有完成，“十九大”结束这个时间时间段不可能出现政策转向。那么，政策转向的“风向标”是什么时间？笔者认为，2018年“两会”政府换届3-6后将成为楼市新一轮市场的发展机会。原因有四：

 

第一、党和政府换届均完成，未来五年新一轮的经济刺激政策和措施将大范围落地，此时处于楼市低谷期的楼市将继续发挥拉动宏观经济增长的作用；

 

第二、十年一个经济周期的现象将重现，2008年经济危机之后全球经济周期低谷期大概率为2018年，中国也不例外，此时中国房地产周期势必也为低谷期（类似于2008年底中国经济与楼市的状况），此时，类似2009年“4万亿”的“救市”计划也极有可能拉动2018年楼市进入新一轮的增长周期；

 

第三、从楼市周期性变化规律来看，经历了2017年与2018年上半年楼市深度调整之后，2018年下半年以后也确实为新一轮的楼市增长期，并且这个增长期会延续到2019年。

第四、“两会”结束不可能马上有政策转向，一般要过度3-6个月，待这段时间之后，也就是2018年下半年这个时间段，将成为新一轮的刺激政策出台的实际，楼市政策才有可能出现“实质性”松动，因此，2018年“两会”才是下一轮楼市转向的“风向标”。

 

因此，对于房企来讲，总体上，2017年上半年应未雨绸缪提前跑量，争取更多的策略调整“窗口期”，防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。到了下半年，房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成，同时，因为市场低迷期地价相对合理，房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”，调整城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018年下半年之后下一轮市场上行周期的发展机会。