白石洲城中村“农民房”林立，同不远处的别墅群形成鲜明对比。《深圳市城市更新“十三五”规划》显示，将完成100个城中村的综合整治。

日前，深圳市规土委、市发改委正式印发《深圳市城市更新“十三五”规划》，与两个月前发布的征求公众意见稿大体无异。

根据《规划》，十三五期间深圳全市要完成各类更新用地规模30平方公里(其中，拆除重建类更新用地供应规模为12 .5平方公里，非拆除重建类如综合整治、功能改变等更新规模为17 .5平方公里)；完成城市更新固定资产投资约3 5 0 0亿元，力争完成100个旧工业区复合式更新以及100个城中村或住宅区、旧商业区的综合整治项目；规划期内力争实现违法建筑存量减少1000万-1200万平方米。

此外，此次十三五城市更新还将有效增加深圳市的交通设施、市政公用设施、医疗卫生设施、教育设施、社会福利设施、文体设施、绿地与广场等公益性项目，实现特区一体化水平显著提升。争取在城市更新单元规划阶段新增一批公共配套中小学不少于100所，综合医院不少于8家，幼儿园不少于215所。

A

城中村、旧住宅区等旧改

力争完成100个综合整治项目

城市更新，遍布深圳的城中村何去何从最为引人关注。《规划》透露，规划期内深圳将力争完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目；规划建议以综合整治为主、拆除重建为辅。

具体表现为：原特区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村，原则上以综合整治为主；原特区外龙华中心、龙岗中心、空港中心(副中心)；观澜中心、布吉中心、平湖中心(组团中心)，以及已建、在建轨道站点500米范围内的城中村，适度考虑拆除重建、加大保障性住房配建力度；原特区外一般区位且建筑老化、隐患严重的城中村，鼓励拆除重建；市、区主管部门认定，具有历史文化特色的城中村，原则上以综合整治为主；其他类型城中村以综合整治为主。

对于旧住宅区，《规划》也明确指出旧城区更新中建筑质量存在重大安全隐患、具备重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区，可在政府主导下拆除重建；其他情形的旧住宅区，建议通过政府主导、社区参与等方式开展综合整治；具有历史人文特色的旧城区，以综合整治为主要手段；对工商住混合等的其他旧城区，调动业主积极性，鼓励业主与政府合作开展综合整治。

深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强：

“城市更新政策导向上已发生变化”

大一统拆除重建模式将转变

对于《规划》披露的以上信息，深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强认为：“这一次政府的整个政策导向发生了一定的变化”。按照过去的理解，城市更新就是拆除重建，以前的操作也是在拆除重建上面做文章。但从过往的旧改实践来看，拆除重建可以实现经济效益最大化，但实施效率低下，而且，拆除重建会完全抛弃城中村原有的生态、文化，建立起新的空间形态。单纯的拆除重建究竟是不是最佳的方式，这值得商榷。

宋留强表示，政府也在反思这个问题，所以过去的大一统拆除重建开始向拆除重建和综合整治并重的模式转变，不过将来不排除拆除重建。而且从“十三五”规划中可以看出，综合整治强调的是原关内城中村，因为这里配套相对比较成熟，也没有出现大量违建的现象。而原关外的城中村还是会往综合整治和拆除重建的方向走。

综合整治怎么做　政策未细化

不过，虽然有政策导向，但综合整治应该怎么做、如何判定一个城市更新项目适合综合整治还是拆除重建，目前政策并没有细化。“一般来说，综合整治包括外立面修整、管道设施的改善等民生问题，在经济效益比较低下的情况下，开发商的参与动力会消失或减弱。那么成本应该由政府投入还是社会投入，如果是政府投入，资本从哪里来，目前都没明确。因此，综合整治的效率到底高还是低，我认为还没办法判断”。

他认为，旧住宅小区也一样，政府只是做出综合整治的政策导向，但并没有把“拆除重建”这扇门关死。以往在审批立项之后，城市更新的进度往往很缓慢甚至停滞不前，如果市场主体和业主能够解决前期的拆迁问题，达到双100%的签约率的话，旧住宅小区“拆除重建”这扇门其实也是可以打开的。

B

严控“工改商”、“工改居”

力争完成100个旧工业区复合式更新

除了城中村和旧住宅区，旧工业区的改造也是城市更新的重点。规划期内，深圳将力争完成100个旧工业区复合式更新(指以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新)，工业区块线内的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能，严格控制“工改商”、“工改居”，保证2020年全市工业用地比重不低于30%。为产业一体化发展和创新驱动发展腾挪空间，带动产业结构调整升级。

其中位于城市主中心区、副中心区和组团中心区与轨道站点500米范围内的旧工业区，以拆除重建为主，兼顾综合整治和功能改变，可发展成为企业总部、文化服务、商贸会展等第三产业。位于市高新区或工业区块控制线内优势区位(轨道站点500米范围内)的旧工业区，可适当开展拆除重建，发展科技研发中试检测。位于工业区块控制线内一般区位(轨道站点500米范围以外)，鼓励复合式更新，发展战略性新兴产业、先进装备制造业及优势传统产业。其它区位的旧工业区，在规划指引下尊重市场意愿开展更新，发展居住、商业以及科教培训、保税服务、旅游、物流会展、文化创意等特色产业，促进城市功能多元发展。

深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧：

“盈利空间缩窄或影响开发商积极性”

深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧认为，新的规划提出了旧工业区的复合式更新，严格控制“工改商”“工改居”，鼓励“工改工”以保障产业发展。“但大多数权利人都期望通过‘工改商’、‘工改居’实现经济利益的最大化，‘工改工’导致的盈利空间缩窄或将影响开发商的积极性”。

不过，宋留强则表示政府并没有否定“工改商”、“工改居”，“一般原特区内的一些比较小的工业区，工业功能不符合周边的生活环境，比如福田、罗湖等区域，还是存在‘工改商’、‘工改居’的可能”。他认为，实际上，“工改工”的操作流程并不复杂，它的复杂体现在对产业的运营能力要求比较高，这方面很多开发商并不具备。而且其对资金要求也比较高，因此“工改工”普通存在门槛比较高的情况。“过去我们主导的城市更新等同于房地产开发，政府希望扭转这种操作方式，通过‘工改工’实现产业升级的功能”。

C

人才和保障性住房配建

力争完成13万套大多在原关外

将以轨道站点周边区域为重点实施人才和保障性住房的配建也是此次十三五城市更新的重点。改造方向为居住用地的更新项目，严格按照不用分区规划批准住宅建筑面积的相应比例进行配建；改造方向为新兴产业用地的更新项目中，安排部分人才住房和保障性住房用地。可在开发建设用地内，规划不少于开发建设用地面积15%且不超过20%的独立人才住房和保障性住房用地。同时积极探索在轨道站点周边500米范围内、规划保留的成片产业园区范围外、规划功能为工业的现状旧工业区，可按照相应程序调整规划，申请通过更新建设人才住房和保障性住房。

十三五期间将以中心区、轨道站点周边、重点产业片区等为重点，力争通过城市更新配建13万套人才住房和保障性住房。根据《规划》安排，配建的住房大部分都在原关外，龙岗以4.6万套全市最多，其次是宝安区和龙华新区，需分别配建2.8万和1.5万套；南山以0.9万套名列原关内第一。

深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧：

“降低商品房的有效供应压力”

宋星慧认为，力争在“十三五”期间通过城市更新配建13万套人才住房和保障性住房，这确实会增加开发商的开发成本，不过保障性住房解决了部分人才及中低收入群体居住问题，降低了商品房的有效供应压力。“在深圳人地矛盾突出的情况下，短期内对普通商品住房市场有稳定预期的作用，长期也将吸引更多人才及高端产业入深”。

文章来源: 南方都市报(深圳)