?土地篇

2016年土地市场“量跌价涨”现象愈趋明显，北京、苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元，从溢价率、楼面价、土地成交额看，均超过了历史水平。对此，北京提出宅地改革，实行土地“自持”，避免“地王”频出，抑制房价上涨预期。热点二线城市则加大2017年的土地供应，严防“高价地”产生，以求稳定市场预期。

土地泛豪宅化已是必然

因为土地价格高涨，造成2106年房地产市场产品出现变异，也就是范豪宅化普遍，预计2017年依然如故，但政府会援手改变这种现状。

伴随着在北京土地出让日渐萎缩，未来新增建设用地保持“零增长”甚至“负增长”的现状。随之而来的房企“高溢价拿地、高溢价收益模式”特征愈加明显，北京高端项目所占市场比重会越来越高。

从2012年7月至今，北京公开出让的土地中，楼面价超过2.5万元的地块就有60余块；3万元以上的地块也有近30块；楼面价5万元以上的在10块左右。这些高价地多数尚未入市，加上资金成本，未来房屋售价至少要高于现在土地价格的两倍。

据北京土地整理储备中心数据显示，2016年平均楼面地价达37476.43元/平方米，同比上涨了298%，创历史新高。

从不同区位角度看，朝阳区的楼面地价最高，为38149.75元/平方米，其次为海淀区达到30228.97元/平方米，而大兴20425.84元/平方米，昌平17896.40元/平方米，顺义16124.08元/平方米，门头沟15000元/平方米，其余区县的楼面地价均低于10000元/平方米。

中原地产市场研究报告分析认为，“北京五环内已基本完成开发，城六区的土地资源越来越稀缺，随着土地供应减少，住宅高端化趋势更加明显，市场供应结构正在发生根本性变化。”前几年房企利用小户型的刚需项目回款，但从当前地价数据来看，大户型、总价千万元级别的高端盘将增多，北京房价“豪宅化”已成定局，2017年土地泛豪宅化已是不争的事实。

抑“地王”、增供地

土地市场的“高烧”不退，促使地方政府加码调控，22个热点城市明确表态，2017年将加大土地供应，严防“地王”产生，以求稳定市场预期。

合肥市国土资源局发布消息称，已出台三年住宅供地计划，全市2017-2019年住宅用地供应总量约为32500亩。天津市国土局外发布了2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划，具体为2017年560公顷，2018年550公顷，2019年540公顷，三年合计1650公顷。济南市2017-2019年的年均供应住宅用地7000亩左右。郑州市2017年计划供应住宅用地840公顷，2018年计划供应780公顷，2019年计划供应780公顷，三年合计2400公顷。

中央经济工作会议提出，扩大土地供应，使新增土地供应量与城镇化进程相匹配。2014年以来，我国城市土地供应面积增速明显放缓。2016年7月至今，100大中城市土地供应同比持续为负。然而，我国的城镇化率仅为56%，城镇化进程还远未结束。如果不加大土地供应力度，可能加剧城市土地供给紧张的局面，带来房价上涨压力。

从诸多城市政策面可以看出，2017年通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面，防止“地王”现象的再现。

国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，2017年，在把握去库存主基调的思路上，既要推进库存压力较大城市土地供应计划的调整，以利于达到库存消化的合理周期，也要稳定热点城市的市场预期。

对此，新城控股副总裁欧阳捷分析，2107年热点二线城市住宅用地供应会增加，但不是指全部城市。

按照国务院《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》要求，省会及以下城市将“全面放宽农业转移人口落户条件，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户”，“全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制”，这对于热点的省会城市将是一个机会，因为会有更多的人获得在省会城市落户并购房的资格，相信住宅用地供应将会按照“人地挂钩”的原则适度增加。

    欧阳捷指出，典型热点城市的可售房源、在建房源、土地供应都跟不上需求，显示现在和未来供求依然失衡。如果热点城市住宅用地供应能够落实，住房供应和成交将会提升，市场信心依然很足，房价也会稳定。

宅地变革，“租售并举”亦或成为主力

2017年将进行宅地变革，是向“低端有保障，中端有支撑，高端有市场”的住房市场政策目标，所做的供给端改革尝试。

不同于以往，新规的出台，想要改变的不仅是市场成交量与价，更是要调整房地产市场整体租售结构的决心。

这意味着，房企已从传统开发商变身“房东”。未来的市场将不再单纯是拿地——建设——销售模式，而运营模式变得更为复杂。

不同于南京的“熔断”机制直接指向土地价格，北京土地“自持”新规绕过了“地王”，熨平了房价上涨预期。一个全新的包含房屋租赁市场的“房地产四级市场”正待建立，“租售并举”的市场版图正在悄然浮现。

实际上，在中央经济工作会议、国务院数次关于“培育和发展住房租赁市场”提出之后，北京土地市场“自持”政策正好成为这一口号的落地之举。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，2016年北京住宅用地供应较少，只有38.9万平方米，很大程度上和北京积极调整土地供应结构有关。在一线城市住宅用地供需矛盾越发激烈的当下，单纯增加供地的意义是在削弱的。只有把供地背后的结构问题进行优化，例如减少商住两用住房的用地，增加租赁型公寓用房的用地等，使得北京土地市场符合未来住房市场的改革要求。

严跃进判断，北京以后会积极在自持地块出让和相关项目开发上做文章，这也符合目前国家租赁型公寓开发的导向。未来围绕此类物业做相应的投资等内容会增多，比如说租赁管理的公司、围绕租金进行资产证券化的项目等都会增加。

“大鳄的游戏”，小房企一线城市难立足

土地市场演变为“大鳄的游戏”。

事件要追溯到2016年11月16日-17日，北京市首批“限房价、竞地价”试点地块现场竞价。按照规则，最终投报自持商品住房面积比例达到100%，有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序；2016年12月1日，北京市国土局官网显示，最终万科50亿夺得海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地，中铁建36.75亿竞得大兴黄村地块。

就是说，万科一举抢到的海淀区两块用地，100%自持面积、70年自持时间。

只是，这样规划美好的和平之境，是建立在房地产企业以自我利益牺牲为代价。新规之下，有多少房地产开发商愿意跟着一起玩，又能一起玩多久？

根据计算，此次土拍的四宗地块规划建筑面积合计62万平方米，其中50.39万平方米住宅属“自持”，由于执行“90/70”政策，按平均60平方米单套面积，预计未来将建成8400套出租房，占2015年北京新建商品房住宅(不含自住房、保障房)成交量72870套的11.53%。也就是，最终用于出租的面积，将是用于出售的自住房面积的近四倍。

业内人士普遍认为，现行的模式并不会长久延续，因为纯靠出租收入，收益率难以覆盖开发商资金成本。并且随着开发商拿地热情的爆发，资金问题在自住房地块也开始出现。

这同时还引发了部分企业人士对资金并不雄厚的中小房企在一线城市发展前景的担忧。

“如果按照这样的供地逻辑，结果可能是北京将无房可售，房企销售额锐减，中小房企将被挤出北京。”新城控股副总裁欧阳捷告诉记者，只有大玩家才可以在北京土地市场持续生存和发展。

然而，万科对“自持”给出的答案是，为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额。

这一模式下，万科将开发成本摊给了众筹企业，但参与众筹的企业同样要衡量投放产出比的问题，特别是地块要求自持70年，意味着企业无法获得土地的增值收益，那么，4万+的地价，5万+的开发成本，北京超高的租售比，决定了企业回报周期的漫长。而如果从解决高管居住困难的角度去衡量，租金的定价又是难题。业内人士普遍认为，这个模式能不能获得企业认可，还有很长的路要走。

有开发商分析，从自持商业物业经验来看，项目从拿地、开发到自持运营，整个项目依靠租金回现，至少20年没办法实现现金流回正。除非发生严重的通货膨胀，否则房企不亏损可能性很小。

据伟业我爱我家统计，2013年至2015年北京年净租金投资回报率在1.7%以下，2016年各月回报率持续下滑，10月仅为1.16%。房企可能至少需70-80年才能回收前期开发建设成本。

资金慢回笼模式满足不了负债高企的房地产企业，很长一段时期内利润可能覆盖不了成本。业内支招发展REITs，回笼资金、降低风险。而有分析称，北京此次出让的四宗地块按照地价加建安成本，每年租金回报率最多4%，扣除券商和运营商管理费，再加上其他成本，收益率会更低，在这样基础上衍生出来的REITs产品，市场吸引力并不大。

尽管业内对“自持”万般不看好，但政府正在企图建立完善房地产租赁市场的决心。在此过程中，土地出让条件在渐趋苛刻，资金、开发、品牌实力不足的房企在进一步被挤出，土地市场正在变成一场“大鳄的游戏”。

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