如果盘点中国2016年的房地产市场，有几个数字非常关键。2008年，中国商品房交易额是2.5万亿，当时二手房交易额不足5千亿，合计3万亿。2016年，商品房交易额从3万亿扩容至15万亿，其中二手房交易额从当年不足5千亿，变成了5万亿，增长了10倍。存量房市场，或者说以二手房流通为核心的市场，已经成为中国房地产市场非常重要的一部分。中国楼市下半场最值得关注的大市场，判断一个地方的房地产市场是存量房市场还是增量房市场，主要以一个指标来衡量。对住宅市场来说，如果房屋交易以二手房交易为主，占的比重超过了新房交易，我们认为它已经开始进入存量房了。

一线城市其实早就进入了存量房时代。存量房一般是指未居住过的二手房，当存量房/新房交易量大于1，即存量房交易量超过50%，就意味着楼市进入以存量房交易为主的阶段，步入存量房时代。根据公开数据显示，今年前三季度北京二手房与新房成交量之比为1.3；上海二手房与新房成交量之比为1.2，证券时报由此发文《二手房销量超过新房 北上广率先进入存量房时代》。一线城市二手房销量早已超过新房，进入到存量房交易阶段，这是人口红利下降、老龄化来临必然的过程。美国现在在市场上流动的超80%都是存量房，所以，二手房销量超过新房的城市范围会逐渐扩大，一线城市二手房销量与新房之比也会逐渐变大。

随着存量房时代的到来，激活存量资源进入越来越多房企的视野，很多房企已经付诸行动，其中不乏典型案例，像万科位于北京国贸商圈的万科大都汇，以及位于上海的万科张江国际创新中心。

按照这样的指标，中国四个一线城市北上广深，均已进入了存量房时代。据中国指数研究院发布的数据，北京和深圳五年来存量房销售总面积都超过新房销售面积。在2016年的前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍；深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新房成交面积的2.3倍；上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新房成交面积的2倍。在二线城市中，南京、成都、天津、杭州的二手房交易套数和新房交易套数在进入2016年后也都达到了1︰1左右的水平，其他城市二手房与新建商品房交易量之比也大体呈现在波动中上升的趋势，可见二线城市也在逐步进入存量房阶段。

三四线城市由于之前市场的超量供应，在未来一段时间内，市场上将以消化库存为主。随着城镇化到达稳定阶段，新建住房则随着人口的稳定难以有更多的需求，这类城市的住房市场未来也将步入存量房时代。随着存量时代的到来，房地产业必将加快供给侧的改革，城市建设大兴土木、大拆大建、“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化。在新房时代，开发商是供应主体，楼市是典型的B2C的市场，这个阶段的宏观调控政策包括土地政策、货币政策，通过影响土地、影响新开工、影响投资，进而影响固定资产投资。在存量房时代，供应主体和需求主体都是个人，市场是典型的C2C格局。由于参与主体不同，楼市的运行机制和调控机制有着根本性的差别。

2016年是中国地产市场快速进入存量时代的关键一年。如果用一个词来形容2016年的长租公寓市场，那就是热闹。确实，在过去一年，长租公寓市场涌现了大批玩家来搅局，包括招商蛇口、龙湖地产、绿城、万科、保利等开发商，以及房产服务领域巨头世联行也高调进入。如何激活存量资源已成为越来越多房企的新课题，地产商以及各路地产基金也开始转型，各类长租、短租公寓，各类孵化器，各类利用存量房做出的办公、商业、园区产品纷纷出现，且逐渐成熟。链家公开表示“租赁崛起”，未来十年中国住宅的租金会保持比较稳定的增长，并且形成一个3万亿的长租市场。存量市场的开发有很大空间，存量的金融也有讨论空间。总体来看，长租公寓行业会有越来越多的巨头瞄准长租公寓市场并且高调进入。

如优客逸家创办至今已经5年时间，公司目前在成都、武汉、北京、杭州四个城市落地运营，累计管理房屋接近30000间，为超过10000业主和50000优质租客提供过服务。2012年11月，优客逸家获得300万元天使轮融资，由源渡创投投资；2013年9月，获得君联资本400万美元A轮融资；2014年11月，获得2200万美元B轮融资，由经纬中国领投，海纳亚洲、君联资本跟投，估值8000万美金；2016年10月获得来自华瑞银行数亿元的创投贷。一组优客逸家的经营数据显示，目前将近30000间房，出租率可以达到90%以上，月交易额在5000-6000万之间，2016年全年交易额已经突破5亿元，目前还处于亏损的状态。

中金证券的报告预测，到2020年，存量房交易占新房成交的比例将提升至70%的水平。随着存量资源持续释放，围绕着房子和业主的各种服务，将诞生众多的新行业和至少几百家“独角兽”企业。在存量房市场的风口之下，以运营为主的新模式，或成为今后地产行业的主流趋势。陈劲松在世联行2015年财报《致股东信》中明确表示，“如果说过去的十年存量市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房产下半场最值得关注的大市场。未来，也许地产人会失去几万亿元新房市场，但将赢得几百万亿元的稳定的存量市场。

判断存量房时代是否到来的标准之一，是二手房市场的成交量超过新房市场。中国指数研究院发布的数据，北京和深圳五年来存量房销售总面积都超过新房销售面积。在2016年的前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍；深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新房成交面积的2.3倍；上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新房成交面积的2倍。在二线城市中，南京、成都、天津、杭州的二手房交易套数和新房交易套数在进入2016年后也都达到了1︰1左右的水平，其他城市二手房与新建商品房交易量之比也大体呈现在波动中上升的趋势，可见二线城市也在逐步进入存量房阶段。

而三四线城市由于之前市场的超量供应，在未来一段时间内，市场上将以消化库存为主。随着城镇化到达稳定阶段，新建住房则随着人口的稳定难以有更多的需求，这类城市的住房市场未来也将步入存量房时代。随着存量时代的到来，房地产业必将加快供给侧的改革，城市建设大兴土木、大拆大建、“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化。存量房是一座金矿。当前，更多投资方开始将目光转向存量房领域。共享办公、长短期公寓、民宿等更新需求已经成为存量时代城市物业发展的新机遇。

2012年至2014年，大量长租公寓开始获得投资。2014年运营商类长租公寓融资事件数量增长最为显著，而2015年平台企业获投数量激增。在克而瑞研究中心监测的百余家公寓企业中，截至2016年上半年相关的投融资事件有50余起。不仅华平投资、中国平安、IDG资本以及晨兴资本参与了相关融资，IDG资本、中国平安等老牌金融机构也开始青睐长租公寓市场。万科董事会主席王石还发微博称：“阿里、腾讯对我的刺激，都不如优步，优步思维对于丰富万科下一步的想象力具有重要作用。对于万科的转型，一是为业主提供增值服务，提高客户黏度；二是寻找存量资源，让连接产生价值，比如万科要寻找旧厂房、旧建筑物，激活存量资源。”

对以租售为主的存量房，资本的关注点不再仅仅局限于交易本身，更要关注交易后的资产管理。对成熟房企来说，在项目销售完结后，不再是房地产开发终点，而是起点。在这一方面，拥有大量业主资源房企其转型具备一定先天优势。王石曾经说，“房地产+服务”有望保20%以上年增长，多个细分行业具备投资、收入超过万亿元、贡献税收超过千亿元，合计相当于新打造了一个房地产业。但在存量房时代，一个不得不面临的现实情况是，存量市场空间巨大问题也很多。如何解决问题并有效运营存量资产，这不仅是一门技术活，更是一门学问。

链家研究首次发布《“存量时代 流通为王”：2017年中国房地产市场展望》行业报告显示，2016年，我国房地产向存量房时代迈出一大步。去年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%，比2012年提高了20个百分点。一线城市二手房交易额是新房的2.1倍，北京、上海和深圳二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%和60%。二线城市中，南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%。这些城市房地产市场正逐步进入二手房时代。

何为存量房呢？报告中提到，存量房市场不仅包括二手房和租赁交易，还包括待售新房流通、城市更新、家装设计、物业管理、个人仓储以及围绕这些交易带来的信息、数据、金融、法律等服务。这是一个主体广泛多元的住房供给服务生态体系，是一个不同于新房时代开发主导的市场。存量房市场所创造的价值也在日益增长。报告中提到，初步测算，2016年我国存量房市场的收入规模达到3.8万亿元，在GDP的占比预计达到5.2%左右。存量房的主体由过去的建筑业向服务业转移，对经济增长的贡献由过去的投资拉动转向消费驱动。

报告还指出，作为存量房流通的关键支柱，未来经纪行业的渗透率更高，服务范围更广。租赁市场的崛起未来将带来3亿人、5万亿元的发展空间，品牌公寓运营商将能够在解决新市民租房问题上发挥极大的作用，甚至颠覆租赁市场的生态模式。开发商开始步入存量房市场，报告提出，在存量房时代，开发商的作用日益下降，主动或被动转型是开发商的唯一出路，建造并持有公寓、城市更新、主题地产将成为下一阶段的转型方向。近年来也有一部分开发商向存量房这一领域迈进。链家研究院提到，一些开发商开始持有一部分物业，主要的参与形式是做公寓，把物业、业主资产盘活和打通，比如万科的泊寓、远洋地产的邦舍、龙湖地产的冠寓等等。但还没有涉及房产中介业务。

除直接参与存量房业务外，也有开发商以股权形式间接参与，比如近期融创以26亿元购入北京链家6.25%的股权。融创中国方面表示，公司看好中国房地产存量房交易市场的发展空间，而链家已经在该市场建立了绝对的优势，此次增资事项是一次较好的投资机会。对于开发商和中介以股权方式的结合，双方看好存量市场，因为这是一个增长最快的赛道。另外，这个领域的选手较少，目前只有链家、我爱我家、中原等寥寥可数的几家，各方实力如何清晰可见。中介和开发商的结合是时代的趋势，今天的合作方式是一二手联动来卖房子，这应该只是个开始”，未来双方在城市更新、资产管理等方面合作的方式还有很多，开发商的开发能力可能是中介公司所不具备的，但是中介公司具备的运营、“做苦力活”的能力可能也是开发商所欠缺的，两者加起来才是更好的一种选择。

未来10年，将迎来存量房的黄金时代。回顾中国过去20年的房地产市场，经历了四个重要发展阶段，1998-2003年，房地产市场处于基本制度奠定期，市场趋于规范化发展，也就是从这个时期开始，房地产被定义为支柱产业，是中国经济增长的动力。2004-2007年，中国房地产非常健康正常的真实收入增长推动时期，这个时期称之为基本面推动期。2008-2013年，受金融危机的影响，中国经济和房地产市场进入了一个动力转换期，房价的增长跟收入的增长有一点脱节。

2014年至今，房地产市场进入分化和变轨时期，所谓分化就是不同城市之间、不同区域之间开始出现明显分化，所谓并轨是从增量市场向存量市场的转换，尤其是2016年，创造出黄金时代未能企及的巨量增长。

链家研究院独家提了一个指标叫房屋的百人流通率，也就是说每年一百个人里面有多少人买了房子或者换了房子，这个指标衡量了有多少人在去年买到了或者改善了自己的房屋，代表的是真实需求被满足程度。2016年中国房地产市场最大的变化是由增量时代向存量时代切换。2016年保守估计，全国二手房交易额在6.5万亿到7万亿，新房交易额，包括住宅和商业加在一起是11万亿，住宅将近10万亿。《存量时代，流通为王》报告显示，北京、上海、深圳三个城市二手房交易额加在一起，超过3万亿，是新房交易的两倍以上，已经进入二手房时代。前面30个城市二手房交易额大概5万亿，是新房交易的1.1倍，存量房时代全面来临。

展望2017年的市场，新房、二手房市场供需不平衡，市场分化的局面应该不会得到明显改变，一线及热点城市新增土地供应量不足，使新房未来的可售水平较低，而二手房库存又较少，流通效率低。

链家研究院的报告显示，存量房时代的四个判断维度：流通能力的趋势性上升；机构渗透率的全面上升；一批职业化服务阶层的出现与成熟；行业新龙头的出现，中国会在存量市场出现市值过1000亿的新龙头，并在未来3-5年出现3-5家大体量上市公司。流通能力衡量的是存量房市场的交易活跃程度，可以用两个指标度量和比较：

一是流通能力的趋势性上升：1.流通率。从横向数据看，2016年中国总体水平为2%，北京、上海、深圳、广州分别为3.6%、4.5%、5%、2.8%。二线重点中，天津、成都、杭州、苏州、厦门分别为3.6%、3.2%、3.3%、2.3%、4.3%。进一步对比，2%的总体流通率高于日本，低于美国，但是一线和二线热点城市已经接近甚至超过发达国家的平均水平。从纵向对比看，以历史数据比较详实的北京为例，2008年二手房交易量开始超过新房，在此之前的流通率不足1%，在此之后，流通率逐步提升，过去十年的均值为2.4%，峰值为2009年的3.9%。

2.二手房交易量（额）占比。近年来全国二手房交易规模占住房交易总额的比例不断提升，2016年占比达到41%，5年前这一比例不足20%。一线城市二手房交易额达到3.2万亿元，是新房成交额的2.13倍，北京、上海二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%，占比较2015年分别提高6个、4个百分点。二线城市中南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%，比去年分别提高2个、12个与15个百分点。

从成交量看，2016年全国二手房约成交504万套，北京二手住宅成交26.9万套，上海36.2万套，深圳10.2万套。二线城市中，南京成交15.3万套，天津成交16.5万套。二手房交易量超过新房的城市有北京、上海、深圳、厦门、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等9个城市。二是机构渗透率的全面上升。机构渗透率衡量的是围绕存量房市场的专业化、规模化服务机构的发育和完善程度，具体而言，至少有这么几个层次的渗透：二手房交易的经纪渗透率、租赁机构的渗透率、物管渗透率。

1.经纪渗透率。基于房屋交易本身的高客单价、低频、非标等特点，专业化服务机构会发挥越来越重要的作用，经纪人的角色不可或缺。有三个主要原因会强化这个趋势：其一是连环单的上升，导致交易复杂度上升，交易的确定性和可控性变得尤其重要，对专业服务的需求上升。其二是客单价越来越高，交易安全比以往更为重要，在合同和资金的流转过程中，只有专业机构的介入才能最大限度地降低风险。其三，跨区域的换购交易不断增多，一、二手的联动性越来越强，客观上都会增加对专业服务的需求。

从目前的情况看，一线城市经纪渗透率已经很高，2016年北京、上海、深圳的经纪机构渗透率分别达到88%、86%和80%，广州也达到了75%，渗透率均比往年有所提高。2.租赁运营机构的渗透率。反观当下的中国租赁市场，这两种机构均未形成一定的影响，形成一定规模的是介于两者之间的包租形式，既不持有资产，也不是轻资产的托管，而是一定期限内（通常为3-5年）的使用权承包出租模式。大致估计，2016年这种形式的机构租金收入规模在200亿左右，考虑到中国租赁市场1万亿左右的GMV，渗透率为2%左右。可见，租赁市场的机构渗透率还极低，处于早期发展阶段。

3.物管渗透率。2016年全国有73%的房屋引入物业管理服务，一线城市的物业管理渗透率通常较高，北京为81%，上海为88%。总体上观察，中国存量房市场的机构发育程度仍然较低，从服务范围上，租赁渗透率极低；从服务程度上，二手房经纪机构的成熟度、规范度仍有待提升，物管的服务深度也有待提高。从成熟市场的经验看，这里的机构应该是两类：其一是持有和运营为一体的机构，这类机构在房地产Reits成熟的美国和日本都比较普遍，在美国渗透率约为8%，在日本的渗透率为17%；其二是托管类机构，它们不持有、不拥有物业，主要为大业主（通常为开发商或公寓机构）以及小业主（房东）输出管理，提供租前、租中、租后的一系列服务，从租客筛选、租金收取，到房屋维修等。这类机构在美国租赁市场的渗透率为22%，在日本租赁市场的渗透率为65%。

三是一批职业化服务阶层的出现与成熟。从这个维度看，至少有两类服务阶层：围绕交易的服务阶层、围绕房屋管理的服务阶层。第一类主要是经纪人，也包括围绕交易的诸多服务角色，例如过户专员、金融专员等，国外也有法律书士、抵押贷款经纪人、产权保险经纪人等参与。第二类主要是围绕房屋本身的服务者，物管经理是主要的代表。

以经纪人为例，2016年中国二手房交易额约为6.5万亿，其中5万亿集中在前面30个重点城市，3万亿集中在前三个城市，粗略估计，这3个城市的经纪人规模约为25万人，这30个城市的经纪人规模约65万人。从人均效率来看，我国人均交易单量为3单，月均不足0.3单。从这个数据看，即便是二手房市场规模最大、经纪行业相对成熟的三个一线城市，经纪人的人均效率都是很低，行业的产能明显过剩，看起来经纪人过多了。然而，从另一个角度看，经纪人又很少。这是因为经纪人的流失率极高，行业总体的月均流失率约为10%，换言之，一年下来几乎全部经纪人会流失，行业是负沉淀，平均从业年限负增长。从这个维度看，经纪行业压根“没有人”。

这便是整个行业的根本问题所在。流失率高、从业年限短，缺少长期的职业打算，职业化经纪人还有一段很长的路要走。四是行业新龙头。大致预测，中国会在存量市场出现市值过1000亿的新龙头，并在未来3-5年出现3-5家大体量上市公司。第一个领域是经纪服务领域。这个市场由于机构渗透率高且机构集中度高两个基本特征，加上经纪服务本身的规模效应和网络效应，在这个今天超过6万亿，未来可能超过10万亿的大市场里，产生一二个万亿级大型交易平台、几个千亿级中型交易平台的概率是极大的。万亿平台千亿市值，千亿平台百亿市值，关于这一点，应该是没有疑问的。

第二个领域是租赁运营和房屋管理市场。即使考虑一线城市约计2000万套房屋、80万亿的存量资产，产生千亿市值的公司都是非常值得期待的。考虑这个市场的本地化、重资产等特征，预计会产生1-2家千亿级公司、数家百亿级公司、大量十亿级小而美的小公司，整体上这将是一个“百花齐放”的市场。信息服务类、运营类、托管类、金融服务等细分领域都有可能长出有价值的公司。

第三个领域是物业管理。物管极期分散，这是行业基本特征，长出千亿级别公司的可能性低，但是百亿市值的公司会很多。美国最大的公司市值为50亿美金，中国最大的公司市值为10亿美金左右，这个领域的上市公司已经不少，未来还会更多，且会进一步长大。第四个领域是城市更新。总体上这是一个非常大的市场，目前刚刚起步。以成熟市场的日本作为对比，在这个领域，日本最大的三家房地产公司均不同程度地参与土地再生、写字楼再生及住宅再生业务。除此之外，已经上市的专门从业住宅再生的小市值公司就超过10家。中国目前已逐步进入这个阶段，随着增量土地开发的减少，盘活存量土地、存量商办以及存量住宅将是一个长期工程。

东莞一手房市场实施限购政策，二手房市场迎来发展机遇。实际上，随着2016年东莞一手房价高涨，购房者被迫购买二手房，部分镇区二手房成交量已经超过了一手房。在楼市调控政策下，深圳投资客将手上笋盘抛出，东莞二手房存量增加，东莞楼市进入存量房时代。2016年一手房市场十分火热，二手房的成交量也很大。据东莞市房管局公布数据显示，2016年东莞二手房成交面积738.88万平方米，同比增长46.1%，与一手房成交量在逐渐拉近。受到一手房市场火热影响，2016年东莞二手住宅成交量集中爆发，单月超过5000套的就有7个月份。这也使得去年东莞二手房成交金额突破300亿元，同比涨幅超6成。

从成交区域来看，临深片区同样是二手房成交的热点，中心城区紧随其后。从套数占比来看，临深片区成交套数在全市当中占比34%，中心城区占比31%。成交套数排前五名的分别是樟木头、东城、南城、常平和塘厦。　据东莞中原统计数据显示，去年樟木头二手房成交套数最高，达8427套，一手房套数仅1826套，一二手房成交量对比为4.6：1；另外，东城、南城二手房成交套数分别为7290套、6828套，紧随其后。在2016年，二手房成交量超过一手房的还有常平、塘厦、万江、黄江、寮步、大朗、莞城、厚街、松山湖、长安、洪梅、谢岗共15个镇街，在东莞33个镇街当中，占比接近一半。

房地产市场进入存量房时代一个很重要的标志是购租并举，实现新房、二手房、租赁三个市场平衡发展，相比较于新房市场和二手房市场，租赁市场发展还不够成熟。同时，进入存量房时代，房屋流通率也很高、机构渗透率高，市场越来越集中，二手房成交占比高，经纪人职业化程度都将成为明显趋势。存量房时代的市场发展特征也会发生改变，整个市场的供应端，开始从B2C走向C2C，市场交易主角开始转移到业主端；另外，市场集中度比以前更高，城市越来越集中，二手房交易额占比开始提高，市场更容易出现规模效应和网络效应大的平台型公司。

存量房市场背景下，租赁崛起的同时开始创造一个新时代，租赁市场的十大趋势，简要概括如下：租金稳定持续上涨；长租市场实现规模化增长；机构渗透率开始提升；住宅租赁机会最大；住宅租赁机会存在于TOP30城市；租赁的完整生态，运营是瓶颈；互联网不同程度参与租赁产业链；国内开发商开始涉足长租公寓；租赁是唯一具有政策红利的市场；消费升级是大势所趋，消费观念开始革新，购房年龄的推迟，更多人停留租赁市场。近几年长租公寓市场异常火热，引发了新一波创业热潮，大批企业一窝蜂进来做公寓，同时，伴随开发商转型的呼声越来越强烈，开发商也开始瞄准了这块市场，据亿欧统计，至少有万科、远洋地产、旭辉、保利等13家开发商开始布局长租公寓业务。

中国房地产过去20年一直处于比较粗放式管理方式，享受了巨大的市场红利和开发红利，下一个发展阶段，大环境和大趋势是去库存以及产业创新升级，如何盘活现有资源成为开发商需要重点思考的问题，存量房时代，更加考验运营能力和服务能力，在这一点上，开发商并没有太多优势。所以，开发商与中介公司或者公寓运营商相结合可能是一个将市场做大的方式之一。在房产服务领域，除了房产交易外，租赁业务（含长租公寓）应该是需要重点关注的新生市场，链家旗下的资产管理平台自如经过6年时间发展，业务已经多元化至自如友家、自如寓、自如驿、自如民宿，2016年全年交易额突破85亿元，服务15万业主和75万自如客，开始成为市场的核心角色。