所有数据来自国家统计局，wind

根据官方数据以及我多年在房地产行业的经验，我尝试做了些简单的比例，并根据数据的特征将2000年以来全国房地产开发销售利润负债等情况，将这18年分为阶段，并做简要分析。

1、2000年前的数据统计不健全，市场也比较小，很多城市含在房改，所以市场化程度不高，本分析忽略这个时期。

2、2000-2004年，市场逐步启动，可以称之为无忧无虑的童年，各项指标均衡发展，房价缓慢增长，相当健康。企业利润水平稳步提升，开发行业逐步发展壮大，画面美好，天下太平。

3、2005-2010年，这六年相当的不平淡，期间有第一次调控（上海），第一次地王，有第一次金融危机和市场萧条（成交低迷，土地流拍），期间还有第一次救市（四万亿、降息减税），还有第一次限购（北京）。

但是在这么折腾的环境下，房价上涨实质性启动，2005年是起点。由于销售价格快速上涨，使得开发企业的经营利润率稳步提升，很多在其他行业低利润水平下辛苦生存的企业扑向房地产，做空调的也来，做服装的也来，画面沸腾，热烈喜庆。

4、2011-2015年，限购政策从北京蔓延向全国，但即使是这样的行政干预也拦不住房价的螺旋上涨，2013年更是加速上冲，期间有了很多第二次，第二次地王（2013年），第二次市场萧条（2014年），第二次救市（20140930）。

这阶段的市场，从指标上看，出现了与此前很不同的特征。虽然销售价格总体还继续上涨，2015年部分城市加速上涨，但是，分化出现了，不再是统一行动。因此从全国来看，整体的利润率水平开始往下走，从之前的高点14%+，跌倒2015年的8.8%，而同期负债率，从此前稳定了十年的75%左右开始上升，2015年达到了新高77.7%。

负债高利润低，开发商的日子不好过，也就使得再投资的欲望下降，而原先进入房地产试图多元化发展的企业也逐步退出。这个可以从企业资金来源细分类看出变化，2016年统计数据显示，企业各渠道资金来源总计环比增长15%，但自筹资金微增0.2%，国内贷款增长6.4%，而定金预收款+按揭贷款，暴增32%。也就是在销售中赚的钱继续投入，但场外并未有更多新鲜血液注入，这与2015年之前的情况全然不同。

5、2016-20XX，去年已公布的指标并不算多，比较亮眼的是销售额暴增35%，但投资仅增长6.9%。尽管地王不少，但是土地购置量仍有微降，当然，地贵了不少，拿起来也很费劲，就算有其他产业资本金融资本的支持也不容易，反应出市场的风险偏好已经转向。

由于2016年的销售额太高了（跳上11万亿），就如第五浪似的那么梦幻，导致投资/销售比数出现大幅缩水为87%，前值是110%。加上四季度起实施的史无前例严厉且严格执行的因城施策调控，再加上今年初到现在央行不断释放流动性涨价的消息。

因此我认为2016年，是新一个阶段的开始（也许是某种拐点），但目前我还无法给这个阶段一个标签。如前文的判断一样，不乐观，需努力。