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截至2017年1月底，易居房地产研究院监测数据显示，35个城市新建商品室庐库存总体处于下滑态势，库存总量为23334万平方米，环比削减1.0%，同比削减10.6%。大年夜同比增幅看，已出现持续17个月的库存同比下跌。部分城市已大年夜“去库存”转入“补库存”阶段。

大年夜各类城市来看，截至2017年1月底，一、二、三线35个城市新建商品室庐库存总量分别为2482万、16753万和4099万平方米，环比增幅分别为-3.3%、-0.8%和-0.5%，同比增幅分别为-26.9%、-9.2%和-3.5%。

个中，一线城市库存即竽暌箍现出环比和同比双下滑的态势。总体而言，一线城市后续补库存的急切程度较大年夜，二线城市新增供给量小于新增成交量，导致库存出现环比下跌态势。三线城市新增供给量同样小于新增成交量，使得库存出现了降低。

对此，不少人发出疑问，“关于中国房地产库存，大年夜2016年开端确切有所降低，那么在2017年，这些城市的库存量是否可以依然保持降低的趋势，甚至会出现库存量缺乏的情况，若何去剖断呢？”

对于上述问题，万科高等副总裁谭华杰认为应当具体问题具体分析，把库存分为四类具体到不合城市中评论辩论。

四类库存

谭华杰认为中国的楼市库存应当分成四类，包含待售库存、在途库存、未开工库存、二级市场库存。

第一类库存等于在售库存，就是平日说得最多的库存，是开辟商已经取得了预售证，已经可以开端卖了，但还没卖出去、还在开辟商手里。

第二类库存是在在售库存之前的阶段，叫在途库存。等于已经开工却因为某种原因拿不到预售证，比如有些当局不给或者开辟商控制发卖节拍等这是第二类，在途库存。值得一提的是，在途库存一般在开工几个月之后变拿到预售证可卖，转换为第一类库存。

第三类库存等于未开工库存，他比在途库存的出生更早，开辟商已经拿到地，地可以开辟，然则没有开工，这称为未开工库存，然则因为地盘已经出让出去，所以迟早会变成房子，这也是一种库存。

第四类等于二级市场库存，就是开辟商已经卖掉落了，然则大年夜全部市场来看，还属于库存，是因为有些人买了房子不计算住，买房子属于投资行动，在投资性购房者手中囤积的库存，即二级市场库存。

并且，库存问题应当要大年夜四类不合库存的性质去对待，每一类库存零丁去建数据，最后应当加总出一个总库存量。

如不雅总库存量低，确切就是库存比较缺乏，如不雅只是在售库存少，然则其他类别库存高，这种城市的缺乏现象就是一种假象，基于这个缺乏的假象的房价快速上涨就是不合理的，在这之后可能会出现问题。

如不雅说其他种类的库存也很低，那么短期房价上涨是有必定事理的。但问题就是，有些城市出现一种假象，这种假象就是因为之前两年是行业调剂期，导致这个城市的新开工特别少，在售库存逐渐消费的同时，在途库存也降得很低。

然则，未开工库存其实很大年夜，那么这种城市今朝的缺乏就是个假象。

最后，还有一类城市，前三类库存确切都异常少，这可能是因为在之前相当长的一段时光地盘供给持续很少，中国事有几个如许的城市。这几个城市的缺乏是不是真实的缺乏，关键看第四类库存，就是以前买了不住的空置的房子、投资性的二手房库存有若干。

例如，宁波最为中国最大年夜的二级市场库存城市，宁波以前几年楼市成交量特别好。

两个指标考验库存程度

库存少造当场王

据万科地产的研究框架证实，在售库存的合理区间是5-10个月，它有两个临界点，一个是5个月，一个是18个月。在不推敲政策身分只推敲市场身分的情况下，如不雅某个城市的在售库存去化周期跨越18个月，平日房价将会见临短期回调压力；如不雅低于5个月，将来短期内房价上升压力就会比较大年夜，而在2016、2015年个别城市的在售库存去化周期仅有两个多月，这是一个很恐怖的数据。

对此，谭华杰直言不讳的表达了本身的不雅点：“客岁很多城市地王现象很多，核心原因就是这些城市的在售库存很少，只要低于5个月的下限，接下来就有可能出现房价大年夜涨， 一线城市总体来看是属于四类库存都比较缺乏的，这也是一线城市房价高涨不下的原因。”

例如，一房难求的上海，一年以来竽暌箍现了16幅地王。

套户比是评估第四类库存最重要的指标，套户比跨越1越多，表示第四类库存越大年夜）跨越1.4，解释这些城市的总体住房存量是严重多余。如不雅接下来没有大年夜范围的人口交换入，第四类库存多余的情况就很难改变。   

在第四类库存已经严重多余的情况下，前三类库存都应当控制在异常低的程度，但即使某一类库存比较低，也不克不及解决三四线城市的第四类库存过大年夜的问题。三四线城市另一种更广泛情况是，第一类和第二类库存相对少，第三类库存却很大年夜，以前五莅临年出让地盘很多，有些没开工，但迟早要开工，一旦开工就会变成新的供给和库存。

对于库存量的断定，谭华杰重点建议应用两个指标。

一个是上述所描述的城市的套户比，城市的套户比决定两个器械，第一是决定它第四类库存的程度，第四类库存的程度又决定了前三类库存的合理程度，套户比越高的城市，前三类库存应当控制的越低。

第二个指标是以前五莅临年的地盘出让量减去同期新开工面积，这个数字越大年夜解释第三类库存可能越大年夜，这个数字越小解释第三类库存越重要。

用第二个指标大年夜来看全部海南省库存，2016年开端，海南省房屋施工面积一向呈增长之势。截至至今，海南省房地产市场施工面积达1976.16万平方米，然而一年以来地盘出让量仅791万平方米，即使现今全省房屋待售面积1271.84万平方米，将来将有3248.00万平方米等待消化，但出让量与新开工面积之差为-1185.16平方米，海南库存量获得缓解，在2017年可持续降低趋势。

综合到35个城市来看，2016年开端至今，总出让量92214万平方米，同期新开工面积仅为74312万平方米，两者之差达到17902.这么多的房地产库存去化周期至少须要3年，35个城市房地产市场去库存之路仍任重道远。