楼市长期上涨几乎摧毁了所有人理性思考的勇气，任志强每次关于楼市将会大涨的言论，都会引起人们广泛关注，大众普遍认为，“他的预言未必全真，但多半是对的吧”。其实，对于楼市，大多数人已经放弃了思考。人们屈服的并不是任志强的料事如神，而是过去房价持续上涨带给自己理性思考的无尽嘲弄！

目前对于楼市走向的分析，大多基于经济短周期理论，认为经济就和心脏一样，扩张、收缩、扩张、收缩，循环往复。因此，M2、土地供应量等指标就成了预测楼市走向的大杀器。然而，经济运行是极其复杂的，有规律的短周期波动是短暂的。简单地用过去短暂的波动规律来预判将来，无异于“罗素的火鸡”！

对于绝大多数专家关于中国楼市的预测，我都抱以极大的怀疑态度。我不相信他们通过一两个经济变量就能全盘掌握复杂经济体的运行规律。但是，我并不是一个不可知论者。我相信通过大量共生性的社会现象可以发现楼市运行的蛛丝马迹。数据是可以简单模拟的，推论是可以假设前提的，在这个世界上，只有大量的共生性社会现象是最难造假的，所以，我更加相信它！

近年来，我一直研究美国、欧洲、日本、香港等地自存仓行业的发展历程和演进规律，无意间发现一系列的共生性现象，即“M型社会”、“中产阶级坍陷”、“收入增长乏力”、“居住空间压力”、“自存仓迅速发展”等社会现象是在大致同一个时间点上出现的，是共生性的社会现象。不仅如此，这些社会现象之间还隐约地表现出一定的因果关系。这一系列因果关系的起点都指向了“转型社会”步入“稳态社会”后“阶层上升通道”的关闭！而这些共生性现象发生之时，都是这些国家楼市趋于平稳甚至塌陷之时，无一例外，全部都是！

让我们回到前文提到的自存仓，就是激发我以上思考的最原初的那个问题。自存仓，又叫迷你仓，是企业将一个大空间分割成大小不等的存储单元，配以温控、湿控、安防消防等智能化设备， 1人1仓、独立门锁，租赁给个人和家庭，用于存储换季衣物、家具、家电、珍藏品等生活用品的仓储设施，是继住宅、商业、办公之后的第4大物业类型！不管是美国、欧洲，还是日本、香港，自存仓得以迅速发展的时候，统统都是中产阶级塌陷的时候，都是居住压力骤增的时候，都是广大居民收入增长减速甚至失速的时候。当然，也都是楼市发展转向的时候。

让我们回顾一下这些转向的时间点在美国、日本和香港是何时出现的？在美国，自存仓于上世纪60年代出现，十几年没有大的发展，因为当时美国人收入增长速度较快，完全有力量通过购买或租赁更大的房子来解决居住空间压力问题。可是到了上世纪七八十年代，收入增长速度下落，尤其是中产阶级的收入下降更为明显，很多中产阶级沦落为中低收入阶级。在这个时候，绝大多数家庭根本无力通过购买或租赁更大的房子来解决居住空间压力，于是就开始通过在外面租用自存仓来存储暂时不用的生活用品，腾出更多生活空间来缓解居家空间压力，于是自存仓需求迅速增加，整个行业得到快速发展。但同时，住宅市场失去旺盛的需求支持，变得温吞平稳。到目前为止，全美自存仓面积超过2.4亿平方米，人均超过0.7平米。

在日本，自存仓于上世纪七八十年出现，那是一个日本人收入快速上升的时代，终身雇佣制占据主流地位，薪酬收入随着年龄和工龄的增加自然而然地快速上涨，当然房价也经历了一个疯涨的过程，楼市蓬勃发展得忘乎所以。究其原因，正是因为日本人在这个阶段薪资收入快速上升，所以才导致住宅需求旺盛，这是楼市发展的基础。老百姓主要通过购买和租赁更大的房子来缓解空间压力。所以，自存仓根本没有快速发展的基础。自存仓真正在日本蓬勃发展是开始于上世纪九十年代，这个时代正是日本人收入增长减速的时期，九十年代前半段时间里，日本人的平均薪资水平几乎没有任何增长，随后连这样的薪资水平也绷不住了，迎来持续十年的薪资水平的快速持续下降，随之而来的还有终身雇佣习俗的土崩瓦解。收入增速的下降与楼市的长期衰退同时发生，难道是偶然的吗？绝对不是！

在香港，自存仓在上世纪八九十年代出现，但蓬勃发展却开始于本世纪初。一个普遍的规律是：自存仓蓬勃发展之时，都是居住空间压力上升之时，都是居民收入增长普遍放缓甚至下降之时，都是一个社会由转型社会步入稳态社会之时，都是阶层上升通道变窄甚至关闭之时，都是M型社会来临之时，也是房价趋于平稳甚至下跌之时！（备注：M型社会是指中产阶级塌陷形成的社会形态。）

最后，回到中国。自存仓最早是由浑水公司的老板Ｃａｒｓｏｎ　Ｂｌｏｃｋ在2008年带入中国上海，这个Ｃａｒｓｏｎ　Ｂｌｏｃｋ就是那个让恒大许家印胆寒的家伙，这个浑水公司就是那个以攻击中概股出名的企业。从2008年到2015年，7年间，自存仓在中国一线城市虽有发展，但速度很慢。但是到了2016年，中国一线城市仅这一年新增的自存仓门店数量就超过了2008-2015年七年的总和。提速之快，一目了然。这不是一个孤立现象。与其伴生的共生性现象在中国也已经开始浮现，比如说，居民收入增速的普遍下滑。

这一两年开始，中国居民收入增长速度开始普遍放缓，阶层上升通道显著收窄甚至关闭，中产阶级塌陷，M型社会逐渐成型。每个人都会通过自己和身边人的情况而清晰地感知到这种变化。过去几十年，即使是平庸之辈也会随着工龄、年龄的增长而“闷不啃声”地获得更高的工资。跳槽成了工资上升的常用手段。即使按揭贷款的还款压力已经压得喘不过气，周围的人也会这样开解你：熬一熬，工资就会涨，收入就会增加，压力就会减少，好日子就会来。人们对未来工资的普遍快速上涨的预期显得那么自然而然，那么理所当然。的确，过去几十年曾经就是这样。

然而现在，这一趋势已经不复存在。生活压力和工作难度显著上升，取得工作业绩越来越难，而薪资的上涨却大不如前。这也是大量明星职业经理人辞职单干的重要原因，环境已经改变，而他们的心态还未调整。把过去由于“转型社会”所带来的发展当做自己的功劳，把过去“转型社会”带来的薪酬的普遍快速上涨视为自然而然，把跳一次槽工资就翻几番看做是常态。而一旦现实没有达到心理预期，抱怨和委屈油然升起，再去跳槽，又不可能像过去一样兑取更大价值，甚至连跳槽前形成的个人影响都难维持。一些人就会决定：索性单干吧！

不仅仅是明星职业经理人，其实绝大多数人都面临这一境遇。只有见识短浅的人才会认为BV、LV等奢侈品销量大不如前是因为香港占中事件使然。事实上，是因为中产阶级荷包开始缩水，或者是因为收入增长减速或失速而导致的！以薪酬高昂著称的华为的掌舵人任正非都直言：华为没有钱，大家不好好干会垮的！

在经济规律面前，中国不是世外桃源。当中国人的收入增长速度发生趋势性、方向性扭转的时候，那些暂时的经济周期波动规律会被冲击的粉碎。就是那些一味唱多的房地产专家，私下里也会和我讲：现在出去讲课挣外快的机会越来越少，讲课费大不如前。我记得任志强曾经讲过，他的讲课费收入远远高于他的工资（备注：他的工资是六七百万）。那么，现在呢？即使像他这样的知名专家，出场露脸的机会也是寥若星辰。不要说专家了，就说那些明星吧，过去项目开盘很多都会请明星站台，范冰冰、林志玲频繁地出现在各大开盘仪式中，那么，现在呢？很少了。这是现象，现象背后是规律。

当然，并不是说收入增速减缓就是大难临头。各个时代都有他的机会，而机会必须适应时代。当日本步入M型社会后，百货业态开始逐步走下坡路，而百元店却发展迅速，这与流行趋势的改变没有半毛钱关系，这是因为收入减少所致；当美国步入M型社会之后，居民收入增速开始放缓，居住空间压力开始上升，但是为缓解居民生活空间压力而出现的自存仓却得到了飞速发展，直至达到人均0.78平米的高水平，最大的自存仓企业PSA市值达400亿美元。

那么，楼市将会如何发展呢？皮之不存，毛之焉附，源头无水，下游怎么会不干涸，这仅仅是一个并不太长的等待过程而已。一滴水可以折射出太阳的光辉，一叶落知天下秋，任何现象都不是孤立的，很多现象都是相伴相生。我不能确定下一个自然日中国楼市将会怎么走。但是，我相信中国人收入增速的下降，以及对未来收入增幅预期的悲观情绪已经由高层向中层传递，由多收入来源的群体向单收入来源的群体传递，不远的将来，将会传递到绝大多数人。相伴生的，中产阶级的塌陷，M型社会的形成，以及楼市需求的萎靡和市场的衰退是共生性的现象。

他山之石，可以攻玉！一种趋势的发生，往往能从其他看似不相关的事情上发现端倪，权且将此文作为分析未来楼市走向的非主流视角，奉献给各位读者！（结束）