[据Wind资讯统计数据，截至三季度末，沪深两市136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增长23.21%。]

11月至今，阳光城（000671.SZ）已召开了两次临时股东大会，全部与融资找钱有关。

这家积极扩张的房企的三季报显示，公司负债1694.85亿元，扣除412亿元预收账款后，负债总额仍达1282.85亿元，其中一年内到期的非流动负债激增536.87%至246.87亿元，短期借款为180.9亿元，而公司的货币资金只有275.7亿元。

在货币资金已无法覆盖短期债务情况下，阳光城继续融资扩张，11月开始，陆续为阳光城厦门置业、上海臻百利房地产等8家国内子公司提供贷款担保，此外还担保海外子公司发行2.5亿元美元债，用于偿还现有债务。

阳光城是行业高速扩张下的一个典型。据Wind资讯统计数据，截至三季度末，沪深两市136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增长23.21%。

而比债务增加更令人担忧的是上市融资渠道正呈现被收窄、封锁的迹象，与此同时，政策效果持续显现，中高端项目入市难度加大，商品房销售面积及销售额同比增幅持续回落。

融资额度持续下滑

多组合的楼市调控政策引导下，市场大起大落已变得不可能，但变化仍在缓慢发展。复杂因素生成的行业成交与融资环境互相作用，前路难说乐观。

中指院监测数据显示，2017年1~10月，全国商品房销售面积为130254万平方米，同比增长8.2%，增幅较1~9月收窄2.1个百分点；销售额为102990亿元，同比增长12.6%，较1~9月收窄2个百分点。商品房销售面积及销售额同比增幅持续回落，是政策显现的结果。

此际，房地产业的资金环境仍笼罩在严控房地产金融业务风险的政策氛围中。2016年10月，相关部门陆续发出多份文件，要求各金融机构理性对待楼市，此后政策相继出台，房企的融资环境持续收紧。

同策研究院研究员李霄霄指出，在去通道、压非标，银行、证券、保险等房地产融资监管政策频频出台之下，房企融资难问题日益凸显。

同策研究院的监测数据显示，6月，40家典型上市房企融资额度超过1131亿元，环比上涨87.08%，创下峰值，此后持续下滑。到10月，40家上市房企完成融资金额折合人民币共计531.53亿元，环比减少24.14%。

李霄霄认为，房企融资呈现进一步收紧趋势，短期内融资环境不会放松，房企也将面临更大的资金压力。

融资利率上升

在融资总额持续下滑的同时，融资成本也大大提升。从10月各房企公布的融资数据来看，仅有1笔利率小于5%，而最高年利率的一笔高达8.7%。

10月26日，中南建设（000961.SZ）一口气公布了多个为子公司提供贷款担保的消息，包括以6.1%的年利率向渤海银行贷款2.5亿元、6.65%的年利率向民生银行借款8.5亿元、以6.8%的年利率向中信信托借款5.5亿元。

中南建设还把子公司杭州锦易6.2亿元的特定债权转让给平安信托，为期一年，年利率为8.5%。此外，最高的一笔是以8.7%的年利率把南通新世界、中南常熟金锦公司21亿元的本金及利息等应付款项权利转让给平安信托。

毫无疑问，高额的资金成本将大幅吞噬上市公司利润，中南建设知此而为，其背后是公司经营和财务指标的恶化。

中南建设三季报显示，截至今年9月末，公司营业收入为190.2亿元，同比下降1%，净利为4.03亿元，同比下降17.27%（其中第三季度下降67.18%）。经营活动产生的现金流量净额为-0.1963亿元，同比下降99.13%，这意味着公司销售不畅、拿地耗资大、现金回笼难。

报告期内，中南建设短期借款激增114.11%至73.37亿元，一年内到期的非流动负债为21.5亿元。尽管公司销售回款增加，使持有的货币现金增加至125.75亿元，能覆盖短期借款，但公司经营性现金流净额已转负，假如行业环境无法改善，销售回款减缓，公司财务压力将急速提升。

在此波中型房企的进击中，多家房企提出千亿销售目标，利用杠杆成为不可缺手段。但另一方面，快速攀升的负债率、高昂的资金成本成为悬在空中的达摩克利斯之剑，在行业下行周期加大坠落风险。

房企财技受挑战

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出，寒冬已至，目前企业已普遍感受到国内资金池的收紧。

中信证券研究部数据显示，房地产企业信用债发行经历了三个阶段：一阶段是2015年前，地产债发行门槛高、发行规模极低；二阶段是在2015年、2016年，去库存期间金融环境宽松，地产债发行规模和净融资额快速攀升创历史新高；三阶段是2016年四季度后，政策原因，房地产信用债发行规模和净融资额呈断崖式下降。

2017年3月以来，房地产信用债发行悄然重启，发行规模和发行数量明显回升，但净融资规模远不及2015年和2016年。

Wind数据显示，截至今年三季度末，沪深两市136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，平均每家负债445亿元。

从债务端来看，随着融资渠道收窄，以债易债，调整债务结构难度加大，现金流紧张的房企短期内存在信用风险。中长期，房企存量债务期限大多为2年~3年期，2016年、2017年发行的大规模债务融资将在明后年集中兑付，房企普遍面临偿债高峰。

为了保持现金流的平衡和安全，同时需要抓住行业调整机会扩充规模，房企的财技和运营受到挑战。

穆迪企业融资部副总裁、高级信用评级主任梁镇邦认为，今年上半年销售行情不俗，开发商现金流得到一定程度补充，假如能保持良好的现金流管理不至于情况太过恶劣。

已有房企开始止损，走上卖项目回笼资金的道路。继在8月把北京丰台新著东方项目的49%股权卖给泰禾后，近日，华侨城宣布彻底退出，把项目另外51%的股权在北京产权交易所挂牌出让，寻找买家。