榜单点评

首家5000亿房企，万科恒大亚军之争悬念加剧

又一个月结束，2017年度走到了最后也是最关键的12月份，全年销售TOP100的几个关键位置已经可以预见结果。

碧桂园成为中国房地产首家超过5000亿销售规模的房企，稳居第一；万科以及恒大在过去十一个月从未成功超越，没有对碧桂园的冠军位置形成足够挑战。

前三强最重要的一个悬念就是万科和恒大“亚军之争”，截止到11月份，两家企业销售规模差距已经缩小到10亿元左右，最后一个月出现什么样的结果都有可能。

也就是说，万科在最后两个月面临被恒大超越的局面——1-10月份，万科的销售金额还领先恒大超过100亿元。

“碧万恒”三家企业销售之和已经接近1.5万亿，占TOP100企业销售总额6.38万亿的比例为23.1%（前10月比例为23.5%），占前十企业销售总额的比例为51.3%（前10月比例为51.6%）。

按此预测，三家企业最终销售总额将约为1.65万亿，平均月销售金额约为5500亿。最终的一个悬念是碧桂园是否将成为首家6000亿房企，而万科和恒大紧随碧桂园之后进入5000亿俱乐部，已经成为定局。

3000亿的分水岭，融创、保利年底发力冲刺

融创是前三强之外的“第四极”，极有可能成为本年度唯一一家新晋3000亿房企。但在前三强如此抢眼的表现映衬下，融创即使有“黑马般”突飞猛进的表现，也只能被固定在第四位。

但毫无疑问，融创这种超过100%的增长速度，如果在2018年能够维持，那么追上“碧万恒”三强，成为“碧万恒融”也不让人意外。

另外值得一提的是保利地产，该公司11月单月录得约300亿元销售金额，使得1-11月销售总额升至约2700亿元，很有希望成为融创之后，第二家新晋的3000亿规模企业。

曾经“绿万之争”的主角绿地，成为销冠那一年后，就开始陷入漫长的调整转型期。1-11月，绿地销售金额达到约2500亿，已经超过去年全年的2200亿，逐渐恢复了竞争力，并开始冲击3000亿。

以上6家房企均可认为是第一梯队的“种子选手”，销售规模都超过了2000亿元，前11月销售额之和则达到了约2.3万亿元，在TOP100企业销售总额中的占比达到了35.8%。

千亿房企大扩容，新城控股、招商蛇口成功达标

千亿房企俱乐部从万科一家“独苗”发展到7家，再到2016年度的12家，可以说经过了连续的跳跃式发展。

这从一个方面也说明了，房地产行业集中度在加速上升的分化局面，“大者愈大、强者愈强”的局面延续了好几年，似乎已经成为了房地产行业的一个固定发展规律。

11月份，又有两家房企成功达标千亿，使得千亿房企数量增长至14家。排除万达商业这家仍然未达到的老牌千亿房企，也就是说，本年度有三家房企成功晋级，分别是龙湖、招商蛇口、新城。

龙湖早在几个月前的7月份就已经宣布达标千亿，之后放慢了规模增长的速度，截止11月底，销售金额未突破1500亿。

招商蛇口早在去年就定下了今年冲刺千亿的目标，并成功提前一个月实现，可见整合转型之后，这家央企正在不断加速。

新城在许下一百座吾悦广场宏愿的同时，住宅销售规模增长也没有拉下，成为本年度第十三家千亿房企。

接下来的最后一个月，万达商业成为第十五家千亿房企看来并不存在多少难度，而且这对于万达来说，已经是一个比以往更低的成绩。

那么，剩下最后一个悬念，就是世茂房地产和旭辉集团能否在最后的12月份完成突破，让中国房地产的千亿房企俱乐部数量增长至17家。

分化集中还在继续，500亿以上企业已达到35家

17家可能的千亿房企之外，有一个比较特殊的企业，就是第18名——鲁能集团。

过去两年来，鲁能集团一直都是“黑马”的角色，异军突起，保持了极高的规模增长速度。

2017年1-11月，鲁能集团完成了800亿的销售，虽然最后一个月达标千亿有些难度，但已经足够维持其前20强的排名，并且为2018年继续增长打下了坚实的基础。

前20强企业中，雅居乐和中南置地同样进步明显，都在2016年度500亿销售的基础上增长至800亿的规模。

同样保持了高速增长的还有正荣集团、阳光城、富力地产、泰禾集团、中梁地产等多家中大型规模房企，这些都是2018年有可能冲击千亿规模的生力军。

1-11月，销售规模达标500亿之上的企业共35家，销售总额之和约为4.77万亿，占TOP100企业销售总额的达到了74.8%。

根据国家统计局公布的数据，2017年1-10月份，全国商品房销售额102990亿元，按此推测，11月份全国商品房销售额11.5万亿左右，这35家企业的销售总额在全国销售额的占比超过了四成。

还是那个规律，房地产市场分化集中现象之下，大型房企的市场占有率正在逐步提升，并且还将持续下去。

行业观察

大年与小年，正在被改变的房地产市场

2017年的最后一个月到来之际，整个行业已经逐渐弥漫着对来年市场不乐观的情绪。但从过去将近一年的表现来看，中国房地产仍然将收获一个丰盛的“大年”。

国家统计局的数据显示，2017年1-10月份，全国商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，其中住宅销售面积增长5.6%。全国商品房销售额102990亿元，同比增长12.6%，其中住宅销售额增长9.6%。

用10个月完成了10万亿的销售，这是在2016年首次达到10万亿之后，中国房地产行业又将创造一个新高度。

在大部分分析报告中可以发现，有不少观点认为，房地产经过连续两年销量大年之后，2018年大概率是销量小年。

从政策方面来看，全国范围内的各地出台房地产政策的节奏仍在保持，特别是限售、住房租赁等领域均有不少新政出台。

据不完全统计，11月13-19日一周时间里，有超过9个城市发布了住房租赁相关政策。截至11月底，全国有超过50个城市出台了有关住房租赁的政策；此外，各地出台房地产相关政策已接近180次，加入限售的城市扩大到50个。

最新一个城市是扬州，11月29日出台楼市调控政策，于12月1日具体执行。政策显示，在扬州市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次认购新建商品住房。

在市场成交仍然高歌向前之际，可以看到，房地产调控和长效机制正在有条不紊地落实。虽然周期的影响仍然存在，但不能否认，中国房地产的生态和规律正在从根本上发生改变。

不动摇不放松，调控不能“喘口气、歇歇脚”

无论是大年还是小年，房价和调控始终都是行业内关心的核心问题。

近期，住房和城乡建设部、国土资源部、中国人民银行召开部分省市房地产工作座谈会，强调坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”念头。

这次会议，被解读为2018年房地产政策基调的某种定调，即是要保持政策的连续性稳定性。

事实上，过去一年多来，房地产调控举措的效果已经逐渐显现——据国家统计局发布的10月70个大中城市住宅销售价格统计数据，10月份，随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。

从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；天津、上海和成都分别上涨0.1%、0.3%和0.7%。从同比看，13个城市涨幅继续回落，回落幅度在0.1至3.7个百分点之间。

按城市类型看，70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落，10月份比9月份分别回落0.5和0.7个百分点。

二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续11个月回落，10月份比9月份回落1.0个百分点；二手住宅价格同比涨幅连续9个月回落，10月份比9月份回落0.7个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落，10月份比9月份分别回落0.7和0.3个百分点。

不一样的热度，观点商业年会看市场

11月份，与住宅市场成交继续稳定相对应的是，商业地产市场出现了不一样的热度。

11月20日，观点地产新媒体主办的2017观点商业年会上，发布了“2017年度中国商业地产TOP100”榜单，呈现了一幅全国商业地产开发、运营、服务商群体的排行榜。

商业地产从寒冬中回暖的这一年，虽然仍有不少问题需要解决，但毫无疑问的是，这个市场已经越来越成熟，在资本的支持下，逐渐成为一个受到更多关注的领域。

在这一年，华润置地继续领跑榜单；恒隆地产更进一步，位列亚军；印力不断整合万科旗下商业地产项目，一个超级商业地产集团逐渐成型；而龙湖则超越新加坡商业巨头凯德，首次进入前五，位居第四。

房地产调控政策进一步落实，正在转移投资者对住宅市场的投资热情，进而转向保值增值性更强的商业地产。可以预见，未来萦绕住宅多年的投资属性将逐步减弱，而商业地产将成为下一个投资蓝海。

从大宗物业交易也可以看出一些端倪，11月1日，长江实业集团有限公司就发布公告，以总代价402亿港元出售位于香港中心商业区的THE CENTER(中环中心)物业，为11月写字楼大宗交易市场创造了一系列的纪录。

土地市场冲刺，北京创造月度卖地次高纪录

临近年底的土地市场，毫无疑问是非常繁忙和紧张的，有足够资本和想法的企业都为2018年可能出现的“小年”在补充粮草。

其中最为抢眼的是新科销售冠军碧桂园，在全年接近6000亿销售的背景之下，碧桂园需要补充的土地储备是非常惊人的。据不完全统计，碧桂园本年度拿地支出已超过2000亿元。

从城市来看，截止到11月底，北京全市土地成交金额超过了2600亿元，计算12月还将出让的7宗住宅用地，全年累计成交金额将超过2800亿元。

11月单月，北京土地成交金额为480.4亿元，这个数字是该城市历史单月土地成交金额第二高，仅次于2015年11月。

从企业来看，11月14日，万科、旭辉、卓越联合以78亿总价竞得石景山区五里坨建设组团二1601-053地块；11月3日，碧桂园分别以34亿、35亿元夺得珠海香洲区与金湾区两住宅地；11月28日，中海以48亿元摘得成都市高新区住宅及商服用地，自持面积100%。

类似的案例不少，虽然土地价格没有出现异常和过热的现象，但这显然更有利于准备充足的房企拿下土地。