| 中国房地产到底承载了什么？——也谈为什么中国人这么喜欢买房 |
|
| 发布时间：2012-11-2 16:31:31 来源：中国房地产数据研究院 |
中国房地产市场有着许多独特的现象，说起来可这是没完没了。需求旺盛、房价飙涨是其重要的特征，而这两者之间不能不说有着深刻的因果关系。而近年来在中国，住房也确实一直承受着不能承受之重。深入分析我国房地产市场的需求动力，确实能够获得一个绝佳的同时正确观察与思考我国楼市问题的新视角。
最近不少研究机构发布的数据显示，中国城市的住房拥有率并不低。即使如此，中国的住房需求依然显得十分旺盛。然而要真正地探讨这个问题，却似乎较难全面客观地描述。我们仅从社会、制度和文化层面略加分析，以期抛砖引玉，期待业内外研究者更为睿智的见解。
从社会层面来看，资源配置与住房紧密相连。众所周知，中国的生活与工作资源的配置是很不均衡的。城市优于农村，大城市优于中小城市，特大城市又优于大城市。出于追求高品质生活的理想，多年来国内人才基本上形成了向拥有优质资源城市的定向流动。在北京、上海等一线城市，一个较好的中小学就会造成周边房价出现级差。事实上，拥有京沪的住房就意味着住户与世界的接触面是那么的宽广，小孩子的成长环境是那么的优雅。若干年后，他们的视野与境界，发展的潜力和与人交往的练达，是偏远地区外地小孩能比的吗？因为起点大不相同，而这一切却皆源于住房！一线城市的住房，置业者是那么的爱恨交加，可谁又能轻言舍弃呢？甚至成为阶层固化不能向上的一个门槛，看看上海中学的小孩只有一个留在国内读大学，就会感觉优质城市地段房产的附加值。
从制度层面来看，住房与居民户口捆绑在一起。由于城市户口，尤其是大城市的户口附带了许多福利待遇，致使许多外地人梦寐以求。但是现行户籍制度规定，如果当事人没有当地的产权房，即使幸运地入籍，也至多只能在集体户口里挂靠。但是集体户口存在种种不便，使人烦不胜烦。例如集体户口的户主是单位，是单位的所在地，居民户口是除了身份证之外最好的身份证明，集体户口不算；集体户口是在你还是单位的员工的基础上有效；一旦解除合同需要户口迁移；集体户口不可以个人自己交纳社保，居民户口可以个人交纳；孩子入学的时候如果家长是集体户口的，那孩子不享受该地区的义务教育，不算学籍；如员工需要户口的相关证明，或辞职，会给人力资源增加很多的手续。再如结婚、生育、出具户籍证明、办理身份证换代等；农转非后办的集体户口，不能回原籍，落户需要买房；如夫妻双方均为集体户口，结婚、计生和小孩户口问题办理不了；婚后的集体户口不能迁移回原籍。如此等等，不一而足。如此一来，为了获得居民户口，在浩浩荡荡的城市化进程中进入城市的一代青年人杰，买房成了制度约束下的无奈选择。制度改革看来还有较长周期。
从财富层面来看，住房意味着家庭的安全。一是从历史经验来看，富裕阶层面临的资产风险总是相对较大的，而住房的安全稳定性却是十分高的。有多少成功人士，一旦遭受挫折，工厂、股份、债权、存款等可能在瞬间就灰飞烟灭，而住房往往都保存的很好，它在危难时节的避险功能几乎是无可替代的，而在当前它作为仇富心理规避港湾的作用，越发难以代替了。二是住房担负着财产传承的功能。目前国内尚未开征遗产税，加上住房的价值量是如此之大，增速是如此之快，以至于它在财富的代际传承方面可以扮演着重要角色。三是住房的养老功能。事实上，由于种种原因世界上的养老产业都在亏损当中，而住房的价格却总体上一路攀升，其能够担负的资产保值升值的能力首屈一指。从目前来看，今后较长一段时期内，以房养老依然是一个很好的选择。四是保持生活独立性的需要。为了回避难以弥合的代沟，大城市的两代成年人一般不会居住在一起。成长经历、教育背景的不同造成生活方式与行为准则的差异，使两代人往往在许多问题上显得格格不入。而单独的一套住房可以轻易地解决这个问题。父母为了自己的居住自由也要为啃老的子女一套房子。
同时，我要提醒的是，我们城市户均才60平米，离小康社会标准还需要30平米；我们还有很多房子，尽管在居民手上，但有很多是不适合小康居住的面积，仅仅是拆迁、租售的代码而已，这些持有面积是虚假的，会引起我们分析者误解的面积；城市化的声音还在城市边缘回响，1300万人通过城中村、租赁房、工作场所等形式在一波波推动着需求递进，我们未来在住宅上，还是面临着供不应求的压力，而且还有房屋面积持有不平均的公平压力，所以未来的房屋供应压力并没有下降。中国的房地产还继续承载着城市化的压力。
以上林林总总的这些问题，大家都耳熟能详，甚至不少就发生在自己身边。在它们的共同作用下，汇聚成了中国城市居民购房的强大动力。这些问题不解决，仅仅从遏制需求方面进行房地产市场的管理，又显得何其的苍白与无力？我认为，未来一要增加土地和房屋需求，二是政策导引、市场推动供应和需求的公平的结构调整。
客观正确的认识，是解决问题的前提，也是解决问题的关键。但愿这些总结，能够把到中国房地产市场需求的主脉，让我们认识到房地产近阶段承载之重。
|
|
|
