近两年，上海人一直是嘉善“去库存”的重要力量。

作为环杭州湾接轨上海的第一站，嘉善的地理位置得天独厚，处于上海、杭州、苏州“金三角”经济区的交叉点。从嘉善到上海松江14分钟，到虹桥也不过23分钟。 由此，也可大致窥见嘉善与上海联系之紧密：虽然是“杭嘉湖”重镇，但从地理位置上看，却更贴近上海，而嘉善显然也更愿意被定义为“上海的后花园”。

2014年以前，嘉善是一个内生性需求的市场，那时上海人意图养老所带来的购买力影响甚微。2016年之后，随着上海房价的持续上涨和限购政策的不断升级，不少上海人将买房的目标转向周边城市，而嘉善就是这当中房价最具吸引力的城市。随着上海投资客的进入，嘉善的新房均价也从6247元/平方米上涨到13071元/平方米，短短两年时间翻涨一倍多。

近日，凤凰网房产上海站小编走访嘉善多个在售项目发现，受到全国楼市下行的影响，嘉善地区新房成交量有所回落，价格整体趋向平稳，但是也有个别楼盘价格出现回落现象。同时，探访中还发现，个别楼盘中还存在着捆绑车位、加收团购费等现象。

楼市成交疲软 新房滞涨二手房回落

嘉善一直是环上海投资的热土。目前楼盘主要集中在两个区域，一个是交通便捷的高铁新城，另一个就是老城区。而我们此次探访的其中一个盘就是位于高铁新城的超级大盘，该盘距离嘉善南站直线距离约1.2公里。

小编来到营销中心门口发现，入口处停满了许多外地车牌，售楼处的大厅内、沙盘边更是聚集了不少意向购房者，大约有25-30组左右，比起上半年的火爆场面还是差了好多。

 “目前项目在售房源销售单价为16500元-17000元/平方米，项目周边还规划有学校、酒店、商业等配套。”销售人员介绍称，项目超过七成的购房者来自上海，有投资客也有被限购门槛挡在外面的新上海人。

当小编问及是否有优惠时，销售人员表示，目前项目推出特价房源，单价在14000元/平方米，部分楼栋目前买房送车位，客户可以选择分期付款，缓解首付压力。

销售人员以一套建筑面积约为82.78平方米的小三房为小编进行了详细的房价计算：房源总价在137万左右，除去楼盘的一些折扣，总价在114万左右，但是需要缴纳8万元的团购费，以此来计算，上述这套82.78平方米的住宅，总价在122万左右，值得注意的是所缴纳的这8万元团购费并不能贷款，需要算在首付里。

同样位于嘉善高铁新城的新城悦隽半岛项目营销中心内，也许因为是开盘前一天的原因，售楼处有不少看房客户。“项目首次开盘推出2幢、3幢、4幢，共528套，在售面积为66平方米87平方米105平方米，均价15500元/平方米，总价100万起，首付三成起”，销售人员介绍称。

在与当地房地产中介的攀谈过程中，小编了解到，受到下半年楼市行情影响，嘉善楼市在经历了长期的“卖方市场”后终于感受到了久违的“买方优越感”，许多楼盘开始打起了变相促销优惠政策，比如送车位、首付分期等，相对于上半年，对客户的要求有所放松。

但是在小编来到金科旭辉公元城市和中都华庭售楼处时，发现热度有所减少，售楼处现场的人仅有10组左右，但是销售告知房子必须要和车位一起买才能卖。据透露，金科旭辉公元城市楼盘66平方米房源成交价在100零几万，折合单价1.6万/平方米。

经历了一轮暴涨之后，目前嘉善的房价趋向稳定。据克而瑞数据统计，2016年4月嘉善新房均价为6692元/平方米，而进入到2018年1月以后，嘉善新房均价环比涨幅维持在1%左右，相对比较稳定。同时，二手房市场也经历了从火热到如今的冷静期。小编走访嘉善多个二手房门店发现，8/9月份月份二手房市场整体的成交量和价格均有回落，其中成交量回落较为明显。

小编走访门店发现，进入9月以后，二手房门店门可罗雀。“最近买房客户越来越少，火热的时候是不停找房源，现在是房源多了又不停找客户。”从事二手房中介的赵先生无奈地表示，最近门店已经开始在繁华路段放房源信息牌，来寻找买房客户了。

从中国房价行情网数据可以看出，嘉善二手房挂牌数量为1.7万套，对比上个月增加2410套，数量仍在上涨。尤其是今年下半年以后，二手房的成交惨淡，有价无市更加明显。在一手房市场有所降温的同时，二手房也受到了很大的冲击。年初市场火热，房东都想把价往上抬，导致新房二手房倒挂很多。如今客户在能买到房子的前提下，肯定还是首选新房。

除成交量有大幅回落，二手房价格在一定程度上也开始回落。截至10月17日，嘉善二手房成交均价为12719元/㎡，环比下降0.16%，降幅不大。

小编了解到，在魏武街道的证大东方名嘉小区，开始116平方米的三房挂牌价在193万，本月则降到了175万。从事二手房中介的李先生说：“二手房价格回落已经是不争的事实，平均每套少则两三万，多则二十万左右，有的甚至会更多。”在上海工作了两年的翟先生近期已经成功买了房，他表示：“上半年的时候新房太难买，当时也考虑过二手房，虽然配套好但是价格确实高。接触了好几套房，各种曲折最终都没成交。最近刚买了新房，价格合理，比较省心。”

空置率严重  70%以上是外地人

“我们楼盘这个区位是高铁新城，离高铁站很近，基本都是上海人过来买。”在嘉善新西塘孔雀城的售楼中心，接待小编的置业顾问表示，“楼盘启动了上海的中介，7成左右客户为上海人或新上海人。”而在新城区内离高铁站稍远的新城悦隽半岛售楼处，得到的答案是五成到六成。

一位了解嘉善市场的人士告诉小编：“高铁新城因为距离地铁更近，上海客户比例会更高一些，而老城区以及新城区内的项目，相对来说会少一些，但肯定也过半。对于上海人来说，目前嘉善是周边房价最便宜的地方了。”

在前往高铁站的路上，通过与当地的公交车司机及当地住户的攀谈，小编了解到，嘉善的楼盘几乎都会启动上海的中介，去上海做宣传。由于上海客户众多，一些楼盘包车载客前来看房，还有的楼盘干脆选在上海开盘。除此之外，小编在搜索楼盘时还发现，嘉善不少楼盘如新西塘孔雀城、新城悦隽半岛、金科等楼盘信息都出现在了上海的主流房地产网站上。

距离近、房价低、不限购，再加上嘉善这两年全心全力的接轨上海，使得上海客户在近两年大量涌入。不过，值得注意的是，在由投资客堆起的这一串串飘红数据背后，嘉善楼市隐忧渐显。投资客户比例过高，导致部分房屋将长期处于空置状态，并未给县城带来实质上的居住需求和人口导入，对拉动城市发展的作用有限。而没有人口支撑和产业投入，这样的投资性购房还能持续多久，如果没有足够的人接盘,房子就会成为空中楼阁。