今年以来，外资在中国商业地产投资市场变得愈来愈活跃。这已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识。

10月11日，上港集团发布公告称，拟通过上海联合产权交易所以公开挂牌方式一次性出售上港集团所持上海星外滩项目100%的股权，挂牌底价约为127.86亿元人民币。

接近交易人士对经济观察报透露，买家为外资身份，是来自新加坡的凯德集团，虽然交易最终价格仍未确定，但凯德最终拿下该项目的总价约为200亿元。

如若成交，这将是大宗交易史上单笔金额最高的纪录，也将是外资在中国投资的最大一笔交易。

外资的活跃正逐步改变内资主导中国大宗交易市场的局面。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，随着融资环境继续收紧，境外投资者变得更为活跃，“他们正加紧脚步抓住目前的投资机会增加对中国的资本配置。若干正在进程中的大宗交易，均可见外资机构积极参与其中。”

上海是中国大宗物业投资的首选地，也是最活跃的城市，根据仲量联行的数据，2018年第三季度，全国的总成交量同比上升25%至536亿元，其中上海的总成交额占全国60%，达到321亿元，环比上升90%，同比上升69%。

鉴于目前若干大宗交易正在谈判进程中，仲量联行预计，未来2-3个季度，上海的成交将会保持活跃的势头。

姚耀对经济观察报表示，去年外资在上海大宗交易市场的占比约为30%，而随着诸多交易接下来陆续完成，在今年年底或者到明年一季度，外资占比会显著提升到50%左右。

整体来说，包括上海在内的一线城市核心资产均受到外资的青睐。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵即表示，2018年外资参与到中国房地产投资市场的比例不断在上升，“北京跟上海的这种核心资产，全世界的资本都在盯着看，一旦价格有一点点折让，都会导致一大堆人来抢项目。”

星外滩标价128亿

星外滩项目有着“上海最高双子楼”之称，且几经转手。

公开资料显示，该项目包括2幢263米高的现代化超高层城市综合体，3层高24米的商业裙房，以及地下6层地下室。

项目总建筑面积41.61万平方米，地上建筑面积为24.38万平方米，地下建筑面积为17.23万平方米。截至2018年6月30日，该项目已经完成结构封顶，目前仍在建设中，预计2019年3月31日工程竣工。

该项目最初由中国金茂拿下。2012年12月，上港集团和金茂子公司以56.8亿元竞得海门路55号地块，而在去年12月，金茂以59.98亿元价格出售股权，金茂在这笔交易中获取了近30亿元的收益，上港集团则接盘星外滩的全部权益。

根据此次上港集团的挂牌公告，星外滩的评估价为127.86亿元。其中，总资产的账面价值108.09亿元，评估价值176.41亿元，增值率63.21%；负债的账面价值48.55亿元，评估值48.55亿元，无增减值；净资产的账面价值59.54亿元，评估价值127.86亿元，增值额68.32亿元，增值率114.75%。

根据去年底金茂出售时约119.96亿元的估值，一年不到的时间，星外滩的估值价上升了约8亿元。

接近交易的人士对经济观察报透露，星外滩是位于上海内环线以内的沿江项目，这一地利优势决定了它的价值：“交易已经谈了很久的时间，有很多家参与竞价，最终才定下凯德。”

该人士继续表示，凯德旗下的数家关联公司将一起参与投资，主要会采用境外股权交易的形式，预计最快春节时完成交易。

而凯德方面则回复经济观察报称，交易还没有完成，目前不方便接受采访。

星外滩并非个案。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越对经济观察报表示，接下来几个月上海大宗交易市场将“捷报频传”，其中不乏大宗交易史上金额最大的交易会陆续爆出。

世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕也透露，还有一些正在进行中的交易，会陆续在今年年底完成收购，“基本上都是外资主导”。她同时透露，这些正在进行中的项目仅星外滩金额最高，其余标的主要位于20亿-30亿元成交价左右。