今年以来，外资在中国商业地产投资市场变得愈来愈活跃。这已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识。

10月11日，上港集团发布公告称，拟通过上海联合产权交易所以公开挂牌方式一次性出售上港集团所持上海星外滩项目100%的股权，挂牌底价约为127.86亿元人民币。

买家为外资身份，是来自新加坡的凯德集团，虽然交易最终价格仍未确定，但凯德最终拿下该项目的总价约为200亿元。

如若成交，这将是大宗交易史上单笔金额最高的纪录，也将是外资在中国投资的最大一笔交易。

外资的活跃正逐步改变内资主导中国大宗交易市场的局面。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，随着融资环境继续收紧，境外投资者变得更为活跃，“他们正加紧脚步抓住目前的投资机会增加对中国的资本配置。若干正在进程中的大宗交易，均可见外资机构积极参与其中。”

上海是中国大宗物业投资的首选地，也是最活跃的城市，根据仲量联行的数据，2018年第三季度，全国的总成交量同比上升25%至536亿元，其中上海的总成交额占全国60%，达到321亿元，环比上升90%，同比上升69%。

鉴于目前若干大宗交易正在谈判进程中，仲量联行预计，未来2-3个季度，上海的成交将会保持活跃的势头。

整体来说，包括上海在内的一线城市核心资产均受到外资的青睐。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵即表示，2018年外资参与到中国房地产投资市场的比例不断在上升，“北京跟上海的这种核心资产，全世界的资本都在盯着看，一旦价格有一点点折让，都会导致一大堆人来抢项目。”

虹口星外滩夜景

星外滩标价128亿

星外滩项目有着“上海最高双子楼”之称，且几经转手。

公开资料显示，该项目包括2幢263米高的现代化超高层城市综合体，3层高24米的商业裙房，以及地下6层地下室。

项目总建筑面积41.61万平方米，地上建筑面积为24.38万平方米，地下建筑面积为17.23万平方米。截至2018年6月30日，该项目已经完成结构封顶，目前仍在建设中，预计2019年3月31日工程竣工。

该项目最初由中国金茂拿下。2012年12月，上港集团和金茂子公司以56.8亿元竞得海门路55号地块，而在去年12月，金茂以59.98亿元价格出售股权，金茂在这笔交易中获取了近30亿元的收益，上港集团则接盘星外滩的全部权益。

根据此次上港集团的挂牌公告，星外滩的评估价为127.86亿元。其中，总资产的账面价值108.09亿元，评估价值176.41亿元，增值率63.21%；负债的账面价值48.55亿元，评估值48.55亿元，无增减值；净资产的账面价值59.54亿元，评估价值127.86亿元，增值额68.32亿元，增值率114.75%。

根据去年底金茂出售时约119.96亿元的估值，一年不到的时间，星外滩的估值价上升了约8亿元。

星外滩是位于上海内环线以内的沿江项目，这一地利优势决定了它的价值：“交易已经谈了很久的时间，有很多家参与竞价，最终才定下凯德。”凯德旗下的数家关联公司将一起参与投资，主要会采用境外股权交易的形式，预计最快春节时完成交易。

外资凶猛

外资为何更加活跃？这有多方面的原因。

姚耀分析说，一方面中国一线城市办公楼租赁市场的基本面表现十分不错，即使在中美贸易摩擦的大背景下，依然显示出非常强劲的净吸纳量，差不多保持在120万-130万平方米的年均净吸纳量：“这个数字即便在全球来看也是最高的。这是很多外资机构会越来越关注中国一线城市的商业地产的原因。另一方面，去年国内的投资者其实是非常活跃的，而今年由于去杠杆的原因，融资杠杆上升，以及融资难度加大，外资的优势就体现出来了。”

在过去两年，内资在大宗物业市场十分活跃，但逐步增加的融资压力让内资在今年有所收缩，这无形中也给了外资更多的机会。

外资尤为注重投资回报率，因此外资在寻找合适的投资标的方面耗费的时间要远比国内资本长得多，这意味着目前市场上可以见到的活跃现象也许早就展开了，“我们现在看到的在谈的交易，可能是半年甚至一年多以前就在接触了。”