中国房地产数据研究院院长陈晟

中国房地产进入阶段性“大稳小乱”周期，成交量、成交金额都会有相对应幅度的调整，截止2018年11月全国商品房销售面积14.86亿平方米，同比增速仅为1.4%，但是成交金额维持高速增长，成交12.96万亿，同比增速高达12.1%，创历史新高，全国商品房待售面积经历两年“去库存”政策维持下滑态势，截止11月底为5.26亿平方米，同比下滑11.7%，全国新开工量因为库存下降开始提速，同比增长16.8%。中国发展红利中房地产存量规模高达300亿平米、240万亿，还有全国国有企业资产总额183.5万亿元，中国农村可流转土地价值约为100万亿元人民币，国企及农村红利亟待释放，但就房地产的高峰时刻已到。

一、 房地产进入增量速度下降、绝对量有保障的发展后周期，翡翠特征明显。

中国房地产高速增长的时代已经过去，2018年全国商品房销售面积增速降至1.4%，远低于去年7.7%，成交量仍维持高位水平，未来十年住宅每年需求将不会少于10亿平米。房地产市场经历了高歌猛进的黄金十年和跌宕起伏的白银十年，在城市规模有限的背景下,部分城市已从增量时代进入存量时代，未来楼市将进入“翡翠时期”。“翡翠”即未来楼市会像玉石一样脆弱，养玉成为核心竞争力。楼市不是粗放型市场，而是更讲究运营，类似商场、写字楼、长租公寓都需要‘养护’，现在连住宅也是如此，长租公寓更是要求开发商持有70年产权，维护产生的价值会更高;同时对产品的把控很重要，需要建设吻合时代要求的产品，人口红利的消失，人口老龄化现象逐渐严重，养老地产或许会迎来发展契机。楼市的“翡翠”十年，对于企业来说，机遇与危机并存，是运营与产品打造的时代。对于迎合时代转型的城乡建设配套商角色的开发商是更好的十年，但对于粗放型，靠地赚钱的开发商来说是没落的十年。

二、 城市圈模式已经代替明星城市模式，粤港澳大湾区、长三角、京津冀都将推动都市圈的各要素的融合发展，中国产业再向内陆推进100公里。

城市是一个区域的中心，通过极化效应集中了大量的产业和人口，获得快速的发展。随着规模的扩大，实力的增强，对周边区域产生辐射带动效应。形成一个又一个城市圈或都市圈。伴随着城市规模的扩大和城际之间交通条件的改善尤其是高速公路的出现，相邻城市辐射的区域不断接近并有部分重合，城市之间的经济联系越来越密切，相互影响越来越大，就可以认为形成了城市群。城市圈或者城市群模式的发展是城市发展进程的必然结果，中国三大城市群——粤港澳大湾区、长三角、京津冀经济体量分别占全国比重达到12%、20%、10%，未来通过协同发展将成为全国经济发展的更强的引擎。目前的发展共识是融合发展都市圈，降低明星城市的单核压力，房产发展要注意到这一趋势。

三、 一线城市的城市更新策略，二线强城市的产城融合，三四线城市的psl支持和特色小镇都市圈下沉模式，都离不开科创与产业的推动引领。

不同等级城市依靠不同的城市发展策略，一线城市增量空间有限，已经向存量空间转移，专注于城市更新，目前基本形成六大方式：国企红利土地、低效工业用地、非建制镇、城中村、棕色用地、郊野公园边用地，在建设用地不断收缩的情况下，存量用地的开发成为新的主战场；二线城市除了承接一线城市转移的产业，还必须依靠自身的区位、土地和政策优势发展自己的核心产业，协调好产业和城市发展的协同关系，即产城融合，是二线城市的发展核心；而三四线城市通过棚改的货币化安置，一方面可迅速提升本地居民的居住条件，另一方面对拉伸本地经济也有较大益处，PSL是棚改货币化资金的主要来源。地方政府棚改货币化资金来源主要有四种途径，一是财政拨款，主要包括中央和地方，中央财政拨款计入中央补助城镇保障性安居工程专项资金，此类资金的数目占比很小，地方财政拨款纳入地方住房保障支出；二是政策性银行贷款，即国开行和农发行的棚改专项贷款，央行PSL投放是此类专项贷款的重要来源，占80%左右。三是商业贷款，四是地方政府发债，例如棚改专项债。2017年，PSL全年投放额为6350亿元，2017年12底期末余额为26876亿元，全年国家开发银行发放棚改贷款10842亿元，农发行发放棚改贷款超过4000亿元，可以看出PSL是棚改专项贷款的重要资金来源，对政策性银行发放棚改贷款具有引导作用，但要注意到目前资金呈收紧状态，数量呈下降态势（1800万套-1500万套）。另外特色小镇对三四线城市存在政策红利期，三四线某些城市占据优越的自然环境条件和土地资源，在2016年住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部联合下发了《关于开展特色小镇培育工作的通知》之后，各地特色小镇的建设如雨后春笋般开始出现，但也要注意同质化严重带来的政策约束，一定要把控好40%的房产发展红线。

四、 房地产金融定向松动不会大的变化，但棚户区、城市更新资金、产城融合资金还有推进机会，REITs会在特定模式加速试关，高度关注四大行成立的理财分公司的动向。

在2018年的中央经济工作会议上，高层对2019年重点工作任务安排有七大项，提到要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。将住房列入“加强保障和改善民生”这一重点工作任务，我从中可以解读出房地产资金未来还将长期保持收紧的状态。由于房地产不动产的特殊资产属性，在没有政策限制的情况下，依然会被市场、资金炒作，只有通过各种政策，在购买、贷款等方面做出限制，一方面尽可能保障刚需购房者的实质需求，另一方面增加炒房者的炒作成本，才能将房价控制在合理的范围之中，使得住房无法被炒作。房地产政策与金融松动可能性不大。在2018年4月25日中国证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确提到试点发行房地产投资信托基金（REITs），目前有关部门正在推进REITs相关政策的制定，为发展公募REITs扫清障碍，特别是推动明确税收相关政策，REITs会在特定模式（主要是长租公寓方向）加速试关。

五、 企业的内部挤压式发展进一步加速，前二十强市场份额将达到50%以上，资本能力矩阵、政企关系、产品、人力资源、土地获取能力将全面分化，小企业要让出份额，但可进入头部企业的投资者行列。

2018年，TOP200各梯队房企规模持续增长，销售金额集中度较去年同期均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%。而TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。TOP3房企增速较2017年放缓。TOP11-TOP50房企集中度增速仍然保持较高，较2017年均进一步提升。未来集中度将进一步提升，前二十强市场份额将达到50%以上，房企各项能力将逐步分化，“马太效应”愈来愈明显，小房企简单发展的生存环境将愈发艰难，但可以以土地资源和资金资源介入大开发商的跟投发展。

六、 长效机制出台可预期，四梁八柱展开，土地出让方式会有重大变革，农业闲置宅基地3000万亩，国企闲置土地再开发进入推进期。

房地产长效机制的核心不仅仅是“四梁”，而且基础是“八柱”，没有供给侧的基础，需求侧的一切就都是空中楼阁。“八柱”之一的“城市住房用地供应”，既然要让农民进城，大城市就要增加供地，小城镇就要去库存，住建部和国土部的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》非常清晰地给出了住宅用地供应“五类”调控目标管理办法，“住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应”，可以说，这个办法是真正拉开了房地产供给侧改革的大幕；“八柱”之二的“农村建设土地入市” ，早在2014年1月，中共中央、国务院就印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，意见指出：“引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。如果农村集体建设用地可以入市，城市土地垄断格局将被打破，土地市场的理性供给与合理定价才能实现，这才是土地长效机制的核心。

七、 一线核心城市优质物业持有观望上涨，上海北京出现土地零增长、人口负增长信号使得持有的物业价值、运营的物业价值、证券化的物业价值，运营成为主流。

一线城市的土地增量空间有限，存量物业的价值最大化成为重点，而运营成为重中之重。据不完全统计，2017年全国新开业购物中心约900家，商业体量9000万平方米，平均开业率约为五成，照此估算，2018年新开业购物中心数量将与2017年基本持平。总体而言，2018年商业地产投放量将达到最高水平，出现行业“分化”态势，即好的商业项目将会更好，差的会更差，甚至被淘汰。在招商难、运营难的挑战中，专业化运营的重要性将被进一步提高，商业地产将进一步去粗存精、优胜劣汰。对运营能力的要求也越来越高，老牌港企的商业精细化运营能力也越发受到行业关注。酒店、长租、工业、物流、社区地产将都会对精细化机构提出更高的需求

八、 产业先导，产业配套土地，产业小镇，产业IP协同城市融合带来的土地“基准竞投”模式将引领开发商积极布局产业基金或协同产业资源。

泛产业地产商开始大面积布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域投入20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。传统大房企、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。产业地产到底应该如何运营呢？第一种运营方式增加产业公司合作，例如碧桂园进入了中城新产业这类专业的产业运营机构，以及和思科这类巨型企业签订深度的战略合作协议。通过大型企业的加持，获得和政府在土地指标和规模上的谈判空间，约定低于市场价的低价和税收返还，通过和运营机构的风险共担和成就共享机制来实现长期的运营；第二种做轻资产持有，开发商不大量的持有物业，更多的让基金的方式或者合作的方式介入，留下运营部分的收益长期做下去。通过运营来解决物业的增值，把地的价值提升了，一方面提升可售物业的价值。地块价值提升也能够提升投资者对项目的信心，将持有物业通过资产证券化的方式来变现。部分产业地产运营商，还可以通过投资参股企业客户的业务，获得利润的增长。

九、 商业业态进一步融合线上线下，社区商业将来电商物流深度融合，微综合体叠加wework+长租+精品零售（永辉）+小型娱乐社交空间将加速走红。

零售业正在被科技改变是大势所趋，但在电商如此发达的今天，消费者之所以还会选择去实体店购物，有一个重要的原因——体验。随着购物中心内传统业态逐渐吸引不了人气，家庭体验式业态、亲子类业态逐渐受到欢迎，所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：电影院、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童职业体验、儿童游乐等。侧重最后一公里经济圈，复合型社区商业产品仍占优势。过去很多年，国内房地产行业的服务对象主要是中年人、青年人，主要是针对中年人、青年人来塑造产品和建设大型社区。在新的经济形势下，房地产行业需要转型发展，部分房地产开发商已经把目光投向了老年人，包括老年人的陌陌，这将是房地产行业的一个重大变化。房地产行业在规划未来建设项目的时候，首先要考虑行业服务人群主要是谁，需要安排哪些配套服务设施包括机器人的空间、数字设施空间等问题。随着人们生活水平的提高和商业市场的激烈竞争，社区商业正在从单一的住宅底商向专业市场、主题商场、商业步行街演变。社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品，其规划的专业性和业态的多元性将是其主要特点，能够满足人们在社区内体验到娱乐、消费、养老、商务等便利，将是其在商业领域最具竞争力的核心优势。

十、 销售回归，项目价格调整，客户资格购房的开拓使得房产销售得到重视，包销、分销、销售机会资本化都将重新出现。

地产下半场，得渠道者得天下。随着资金压力加大，房企再也不能不重视销售回款，主动推盘的需求会加大，但业主并没有往年那么高的抢购热情，在销售压力面前，房企会拓宽获客渠道，可能会选择包销或分销渠道。一些房企开始和中介合作，利用中介丰富的门店渠道分销主要楼盘。2018年保利房地产和合富辉煌各自将于其集团公司内进行企业重组，保利地产以其持有保利顾问的100%股权对合富中国进行增资，以换取合富中国增资后的43.9%股权，两者进行房地产代理业务合并，以进一步发展并扩大一手及二手房地产代理服务业务。2017年底碧桂园与中原地产达成战略合作，中原地产积极布局，新开2个营业部做环上海一手房，帮助碧桂园项目去化。而行业巨头万科、融创早在2017年看中链家，分别以30亿元、26亿元入股，主要源于链家庞大的门店覆盖和中介队伍。代理机构也会在特殊物业---养老、长租、书店、产业等业态上加大投入研发，在社区和物业增值上为房企赋能增效。