| 城镇化与中国房地产业发展辩证关系的思考 |
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| 发布时间：2012-12-26 9:35:50 来源：中国房地产数据研究院 |
近期李克强副总理强调指出：“中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化。”
城镇化是经济社会发展的必然趋势，是进一步推动经济社会发展的强大动力，是中国现代化的必由之路。未来的中国房地产业可以在城镇化进程中获取重要的发展机遇。
一、中国城镇化成绩斐然，潜力巨大
改革开放以来，中国城镇常住人口增加了5亿多人。1978年中国城镇化率只有17.92%，2000－2010年城镇化率从36.22%提高到49.68%，年均提高1.35个百分点，城镇人口由4.8亿增长到6.7亿，平均每年约有2千万农村人口进城。最近十年来的速度不仅快于改革开放后20年的平均增长1%的速度，也大大快于同期世界城镇化水平提高的平均速度。2011年中国城镇化率首次突破50%，达到51.27%。
如果按照这样的速度，到2020年中国城镇化率将超过60%，即便如此离国外70%的高度城镇化还有相当大的距离。这就意味着中国城镇化的发展潜力十分巨大。相关产业尤其是房地产业将在这一发展进程中获益。
二、城镇化特点与房地产业发展机遇
从目前的发展环境和发展趋势来看，中国城镇化进程将会出现以下几个方面的特点，国内房地产业将会从中获取相应的发展机遇。
城市空间人口进一步合理分布集聚。城镇化进程中按人口流动主导方向分四个阶段：1）农村进入城市；2）由小城镇进入大城镇；3）由城区进入郊区；4）郊区城镇化形成大都市圈。因此，不同阶段和不同区域的房地产市场表现也存在较大差异。城镇化空间布局不断演化，除了特大城市加大城市群的积聚作用外，省会城市、区域中心城市和小城镇都将加速发展。沿海城市发展速度还将和国际大都市竞争发展速度，环渤海、长三角、珠三角等地区将形成巨大的都市聚集带，这是做优大都市的要求。同时，各级地方政府应该考虑到，在城镇化程度高的的地区土地的集约化使用程度也将相对较高，地均产值也要提出更高要求。在加强各城市之间产业联系与经济合作的同时，还要重视当地房地产业用地总量与推地节奏的合理性。与此同时，房企应该针对这样的特点，着眼于大城市、区域中心城市和沿海发达地区以及中小城市、小城镇人口从2：2：1：5向2：4：2：2变化趋势，而进行全面战略思考和布局。
城镇化区域差异继续分化。在未来较长时期内，东部地区单位土地面积产出和人均生产效率还将高于中西部地区，相应地东部地区城市居民的收入水平与消费能力也较高。具有较高文化的人口还将进一步向经济发达城镇带集中。按照房地产业发展的一般规律，人均GDP在1500—8000美元之间时，住宅是唯一受追捧的；人均GDP在8000——25000美元之间时，商用不动产、办公楼、园区产业地产上升为房地产市场的重点产品，8000-10000美金间，主要是以社区型商业为主，人均10000-15000美金间此后，以CBD商业核心区的商业将陆续出现；人均GDP超过25000美元之后，富裕阶层收入稳定、中产阶层数量庞大，由此衍生出许多高层次的生活与工作需求，相应地都市核心区CBD或者远郊区的产业城市融合模式将把这些众多的需求予以集中进行专项的服务。经济发展水平不同（对应着不同的房地产业发展阶段）的城市同时存在，可以为开发商、房地产上下游产业提供不同的重点物业类型开发选择。地方政府也可以从中把控各自城市房地产发展的脉络。
城镇化新增人口持续增加。未来多年人口定向流动将形成巨大房地产市场需求。近年来，农民工增长速度较快，2011年总量为25278万人，同比增长4.4%。随着今后城镇化的进一步发展，农村人口向城镇定向流动的规模和速度仍将保持着一个较高的水平。这就需要各地城镇在进行规划时，充分考虑到人口流动这一因素，在公共资源的配置特别是保障性安居工程（甚至需要重视城中村现象）方面需要大量的投入，要特别强调公共服务的常住人口的全覆盖。当然这也需要广大房企对商品房、保障房的积极参与。与此同时，普通商品房与城市更新商业地产的需求也将同步上升。如果按照近年来城镇化的速度，今后每年城镇将有1300万左右的新增人口，这些新增城镇人口的旺盛物业需求，将给房地产市场带来巨大的商机。
城市发展水平整体梯级提高。在中国城镇化进程当中，较高发展速度导致城市在数量规模方面有所扩张，发展质量提高导致各城市的发展水平将在整体上有大幅提高。由此形成原有居民收入水平和消费能力渐渐逐级上移，后续移民陆续进入替补的良好局面。这对于房地产市场而言，源源不断的城镇新移民将导致普通刚性住宅需求持续强劲；持续的消费能力提升将导致改善型住宅需求成为重要而又长期稳定的市场增长点。与此同时，建材、基建、家居、装修等上下游产业也将在这一进程当中获取相应的市场份额。
房地产业发展与城镇化进程相互促进。城镇化进程将带来房地产市场需求的不断增加，从而驱动着房地产业的持续发展；同时，房地产业的发展又会成为中国城镇化进程的有力保障。在中国现代化的历史进程中，房地产业作为一种先导性的、基础性的产业，对满足城镇居民居住需要、促进经济发展、改善城乡面貌，从而推动城镇化进程始终具有不可替代的作用。事实上，房地产开发一直是城市发展的重要手段，房地产市场的良好运行总是有力支撑着城市面貌的发展。发达国家的经验表明，只有房地产业的健康稳定发展，才能为外来人口提供物质保证，有效拓展城市空间，提升城市形象和全体居民的生活水平。
三、城镇化与房地产业发展承载的问题与难点
在高度认可城镇化的巨大推力的同时，我们也要认识到目前和未来，城镇化过程中会遇到的一系列问题，要引起我们重视和关注。不平衡、不协调、不可持续、科技不创新、结构不合理的城镇发展模式困惑要予以一一化解和突破。一是要注意到城镇化城乡要素平等交换和公共资源均衡配置问题，使得进入各级城市特别是小城镇的农民的收入增长加快，能够融入城市，永续发展，从土地的收益部分要加大分配力度，公共资源也要适度照顾倾斜；同时需要进入城市的农民收入不是一夜暴富而是得到循环保障 ；缓解城市原有居民和外来定居居民在公共资源获取上的矛盾与担心，二是要加强城镇化对经济的推动量化研究，避免土地供应转化过程中的配比和生态问题，城镇化率1%：带动 GDP 633元；转移农村人口1%：提高居民消费总额 0.19—0.34%；劳动力转移：对GDP 增长的贡献 16—20%，所以要控制开发强度、调整空间结构、促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀等要素协调统一，土地供应业态均衡发展，城市化率和工业化率匹配发展，一二三产业合理配比；三要注意城镇化土地缺口巨大和有些土地供应方式粗放浪费的矛盾，我们既要严守耕地保护红线、严格土地用途管制，生产、消费、流通过程减量化、再利用、资源化减少资源消耗、环境损害、完善最严格的耕地保护制度，倡导合理消费社会风尚，同时要注意到，过去十年城镇新增用地约212万平方公里，但工业用地（含工矿仓储）占 40%，高于国际平均 15%的水平，同时空置利用效率低下，城镇用地占国土面积0.4%，工矿用地占国土面积3.4%；但工矿用地产值（每平方公里）上海、香港、东京分别为80、3000、573亿美金，农村宅基地是城市居民的3倍以上且多闲置，所以未来城镇化土地来源要从矿区塌陷地、滩涂用地、闲置效率低下的园区用地、农村闲置土地扭转等方面挖潜和增效增能。
正如李克强副总理所指出的那样：“协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择。”在这一过程中，我们应该认识到城镇化是现代化应有之义和基本之策，而房地产业的健康稳定发展又是城镇化的不可替代的路径。可见地方政府、房企以及上下游关联产业，应该审时度势，精心规划，认真在此为自身发展寻找最优的路径。
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