自2018年4月22日海南宣布全域限购以后，海南的楼市气温骤降。过去这十个多月里，海南官方在市场秩序整治和落实房地产市场调控任务方面丝毫不放松，限购政策也在不断加码与完善的过程中。海南房地产市场全面转向，岛外需求被全面抑制，更多的客户来自刚需群体。

经历过狂热、骤冷到平稳的海南楼市，正在翻开新的篇章。

全面封堵违规销售行为

2018年4月，在海南全域限购开启之后。彼时市场温度骤降，当时有部分中介人士“心存侥幸”地表示，现在限购政策刚刚下来肯定很严，确实没有任何漏洞可钻，几个月后还是会“睁一只眼闭一只眼”，毕竟市场在这里，不可能“一棍子打死”。

海南在实行全域限购时所定下的政策是，海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

而在三亚的一个由碧桂园开发的楼盘现场，销售人员则表示，目前只有人才引进、符合条件的客户才能够购买住房，“没有其他操作办法。”

事实上，海南官方对于违规销售的行为一直采取严厉处罚的态度。2018年12月，海南省住房和城乡建设厅下发《关于进一步加大对违法违规销售和虚假宣传等行为查处力度的通知》指出，“近期，我省部分房地产项目销售现场公开声称并实施：岛外居民可以先登记买房，缴交部分或全部房款，再补缴两年或五年社保或个税后办理相关购房手续。”

《通知》强调要深入开展房地产市场专项整治。各市县房地产主管部门要督促所有当地房地产开发企业和中介机构在销售现场或办公场所张贴公告，严禁岛外居民通过补缴社保或个税骗购住房，违反规定的将进行严厉处罚。

刚需撑场和价格红线

在海南全域限购之前，海南全岛外地的购房客户占比一直处于高位。链家旅居的数据显示，2017年海南岛外客户购房占比高达88%。这部分人群多数是“候鸟族”，随着海南开启全域限购后，这部分需求全面被抑制，加之海南官方对于违规销售行为的严厉禁止，海南市场一夜之间进入“冰冻”模式。

“限购之后，市场凉凉。岛外群体占比达到海南住宅市场的八成，这样庞大的一个市场被限购，给房地产行业及关联产业都带来了重创。”海南锦诚董事长王路指出。

他口中的新海南人所指的是通过人才引进落户海南的岛外人士，在海南购房的理由也不再是旅游、度假，而是由工作就业带来的居住需求。

海南锦诚在一份研究报告中也指出，“岛外客户是去购房资格，主力客群从旅居客户转向岛内刚改，而本地刚性客户前期已经消化大半，购买力不足。”

据海南锦诚统计，春节期间海口刚需与度假等大部分项目成交在5套以内；三亚大部分项目成交表现惨淡，其中成交套数最高的保利崖州湾仅成交26套，而2017年、2018年同期的数据分别是113套和78套。

海南官方对于房地产市场的调控显示出了“壮士断腕”的决心。不仅祭出了严厉的调控政策，一些热点城市官方还为之定下了一条价格红线，一些楼盘价格新一期备案的价格均有明显下滑。以海口为例，2018年8月，海口市住建局、物价局在约谈多家开发商后，海口商品房备案价控制在17300元/平方米以内。

这一价格红线目前也没有松动的可能。据“海口发布”2月15日发布的消息，近期微信朋友圈出现了“海口限价由17300元调整到24000元”等消息，海口市物价局、市住建局郑重声明：

海口市坚决贯彻落实党中央国务院房地产调控决策部署，坚决遏制房价上涨，此消息纯属谣言，严重扰乱了正常市场秩序，相关主管部门将严肃追究散布谣言者的法律责任。

海南楼市走向何方

全域限购限贷、热点城市限价对市场带来的冲击显而易见。根据海南省统计局发布的数据，2018年海南房地产开发投资下降16.5%，非房地产开发投资下降8.4%；此外，去年全省房屋销售面积1432.25万平方米，比上年下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元，下降23.2%。

大型开发商的业绩表现也大不如前。据链家旅居统计，2018年房企成交排行榜中，碧桂园以160亿元问鼎冠军，雅居乐129亿元位居其后。但受“4·22”限购政策影响，全省TOP10房企成交金额总和同比2017年减少了40.46%，业绩大幅缩水。

短期来看，海南楼市能够回暖的可能性极小。

2019年1月9日，海口市人民政府发布了文件《关于严格落实琼办[2018]29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》宣布加码限购，暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。这意味着，又一个绕道限购的可能渠道被堵上。

更深层次的原因在于，海南的住宅土地供应已经大幅锐减，存量的住宅土地大部分也将转为产业开发为主。

1月28日，海南省六届人大二次会议记者会上，省自然资源和规划厅厅长丁式江介绍，2018年海南省供应住宅用地88公顷(1320亩)，比2015年的住宅用地面积下降了88%。