受全球经济复苏趋势放缓影响，长达10年之久的全球房地产市场繁荣时期正在走向拐点，全球房地产市场享受流动性盛宴的曲终时刻正在来临。

受到经济增长放缓、各大央行加息，全球房地产市场高热正在退去。中国社科院最新的报告认为，全球房地产市场受到全球经济复苏基础不稳固、各国货币政策冲突以及美国与其它经济体之间的潜在经济冲突，导致全球房地产住宅市场存在地域上的不均衡。

未来，将如何看待美国房地产市场，中国投资者应把握怎样的机会。

宏 观

1.2008年金融危机后，2012年美国住宅房产市场首次摆脱负增长，此后数年持续保持惯性上涨。2018同比2017全年增长6.9%，自2015年第三季度以来连续10个季度年增长率在6%以上。

2.美国房产市场37%的交易服务于投资目的，房价上涨速度为收入和通胀的2倍。

3. 2018二手房交易占美国交易总量的90%，房屋供给库存仍处低位，已建房屋库存连续31个月下跌，年均下跌10.3%。

4.宏观利率方面，美联储2018年完成4次加息，当前基础利率2.25%-2.5%。

5. 经济方面，各项指数保持乐观位置，失业率低于经济正常失业率水平，薪资涨幅高于通胀，制造业增速较高，居民杠杆率低于85%的历史均值。

6.崩盘风险方面，和上一轮经济危机最大的不同是融资泛滥情况消失，信贷审批严格，上一轮的债务崩盘诱因不在。

7.劳动人口方面，当下是二战后婴儿潮一代退出市场，千禧一代则进入劳务成熟期，成为房产市场于美国境内的主要需求来源。

市 场 供 需

1.当前住宅房的投资者主体依然是美国居民，机构投资者在二手房市场尚在缓慢布局，未达到左右市场的规模。

2.当前，住宅房投资风险主要来源于经济整体的系统性风险，而非美国房市自身的原生风险。而在经济系统性下行期间，住宅房是表现最为稳定的资产。

3.随着2018美联储持续加息，房贷成本提升，房价增速放缓，住宅房销量开始下跌。但是由于供给端谨慎和库存紧张问题，住房市场泡沫化风险水平较低。

根据2018年市场综合表现，分析了全美超过200个城市，通过比对增值预期、现金回报、流动性、抗风险、市场信心等多个维度，得出最终投资价值评分排名。

投资美国房地产的比较优势

1.产权性质：永久产权VS 70使用权限

国外大部分房产属于私有财产制度，而在美国购买房屋、包括土地，都属于投资者的私有财产，产权更是永久性。而中国的住宅产权是70年期限，即相当于花大价钱，为自己和家人“租”来一套70年的房子。

2.房产制度：制度完善VS 有待完善

美国房地产投资市场已经历经多年，因此在制度方面较为完善，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，包括：估价公司，房屋检查，公证公司，银行、以及经纪人制度，产权保险公司等等，能更有效地房屋买卖的公平合理。

而中国的房地产市场近十年才刚刚起步，无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。房地产市场的投机行为远超于实际需求。

3.房屋价格：美国房价不高，甚至低于中国

根据美国房产机构Zillow统计数据显示，目前美国房产价格中位数是22.53万美元(约合150万人民币)，这个价格在中国大多数城市中，都显得平易近人。

4.美元资产，抗风险能力强

美元是全球范围内流通最广的国际货币，虽然目前美元地位有所下降，但仍不足以撼动其霸主地位。因此，投资美国房产更具有抗风险的能力。

5.CRS来袭，资产保值增值

2018年CRS正式来袭，让不少高净值人士的资产随时处于暴露的风险环境中，但海外房产不属于CRS的交换范畴，能较有效地保障资产保值增值。