| 上海城房指数第四期 |
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| 发布时间：2013-4-3 14:36:40 来源：中国房地产数据研究院 |
2012年上海楼市出现“量价齐升”的翘尾行情，房价重回上涨通道，未来房价继续攀升预期强烈。2013年上海一手房虽然成交量因春节而有所回落，但房价依然保持上升态势。为防止楼市升温的趋势进一步延续，2013年2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策。包括：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。表明中央坚持深化楼市调控的方针不动摇。但该项政策能否取得预期实效仍有待观察。
一、 2013年2月：上海整体市场量§价表现
中国房地产数据研究院§上海城房指数系统显示（见图1）:
上海楼市整体趋势保持上升，但随着新国五条及后续细则的出台，楼市将面临新一轮调整。特别是新政策中关于二手房从严征税的措施将改变楼市成交结构。短期内，二手房成交放量，以赶在新政实施前成交，避免高额税收；长期来看，二手房成交量将有所回落，进而使得市场需求转向一手房，从而加大一手房的成交量。虽然中央释放出从严调控的信号，但新政的落实、以及可能的实际效果仍面临颇多争议。后续市场走向仍需看关键性的3月份行情。
2012年上海楼市出现“量价齐升”的翘尾行情，房价重回上涨通道，未来房价继续攀升预期强烈。2013年上海一手房虽然成交量因春节而有所回落，但房价依然保持上升态势。为防止楼市升温的趋势进一步延续，2013年2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策。包括：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。表明中央坚持深化楼市调控的方针不动摇。但该项政策能否取得预期实效仍有待观察。
一、 2013年2月：上海整体市场量§价表现
中国房地产数据研究院§上海城房指数系统显示（见图1）:
上海楼市整体趋势保持上升，但随着新国五条及后续细则的出台，楼市将面临新一轮调整。特别是新政策中关于二手房从严征税的措施将改变楼市成交结构。短期内，二手房成交放量，以赶在新政实施前成交，避免高额税收；长期来看，二手房成交量将有所回落，进而使得市场需求转向一手房，从而加大一手房的成交量。虽然中央释放出从严调控的信号，但新政的落实、以及可能的实际效果仍面临颇多争议。后续市场走向仍需看关键性的3月份行情。
城房指数系统显示（见下表1）， 2013年2月，上海市场一手房同质楼盘指数为2577点，较2013年1月有所上升。另外，根据中国房地产数据研究院的指数样本数据库测算，2013年2月的上海一手房住宅整体市场参考均价估计为24488元/平米。
<受春节因素影响，2013年2月的一手房整体成交量大幅萎缩至628620平方米（见下图2），比2013年1月份下滑49.19%。随着春节因素逐步削弱，以及新国五条关于二手房从严征税的措施，将使一手房整体成交量快速恢复到之前的水平。
二、 2013年2月：上海区域市场表现
城房指数系统对上海环线位置楼盘的监测显示，
2013年2月住宅房环线位置指数，内环内同质样本指数为6305点，较2013年1月环比微跌0.03个百分点（-0.03%），内中环样本指数为5122点，环比下降0.46%，中外环样本指数为3059点，环比增长2.05%，郊外环指数1639点，环比增长1.03%，外郊环指数2562点，环比增长4.87%。
城房指数系统对上海区域楼盘的监测显示，
城房指数系统对上海区域楼盘的监测显示，
2013年2月住宅房样本区域中，宝山、崇明、奉贤、嘉定、金山、闵行、南汇、浦东、普陀、青浦、松江、杨浦、闸北、长宁房价环比上涨，其中奉贤、闵行、松江的住宅房均价增长幅度较大。
城房指数系统对上海板块楼盘的监测显示，
2013年2月，楼盘均价增幅TOP10板块依次为：金山新城板块（4.55%）、川沙板块（4.27%）、内长宁板块（4.23%）、长兴岛板块（4.11%）、桃浦板块（3.86%）、徐泾板块（3.77%）、静安北板块（3.70%）、重固镇板块（3.31%）、金虹桥板块（3.25%）和世纪公园板块（3.18%）；
2013年2月，楼盘均价跌幅TOP10板块依次为：惠南板块（-4.80%）、静安南块（-4.59%）、颛桥板块（-3.11%）、花木北蔡板块（-3.05%）、东外滩板块（-2.91%）、新江湾城板块（-2.18%）、不夜城板块（-2.12%）、城桥镇板块（-1.81%）、朱家角板块（-1.60%）和月浦板块（-0.86%）。
三、 2013年2月：上海特征物业市场表现
城房指数系统对上海特征物业的监测显示，
2013年2月，上海别墅房同质样本指数为5095点，环比上涨3.95个百分点（3.95%），样本统计的全市样本参考均价为48406元/平米；上海学区房同质样本指数为3154点，环比上涨0.66个百分点（0.66%），样本参考均价为29706元/平米； 上海轨交房同质楼盘指数为2942点，环比上涨2.70%，全市样本参考均价为27952元/平米； 上海景观房（公园、绿地、海河景、科技游乐和文化古迹等）同质样本指数为2641点，环比上涨1.77个百分点，全市样本参考均价为25093元/平米。
四、 小结
2012年上海楼市呈现回暖行情，国内外通胀压力加剧，房价上涨预期增强。为稳定楼市，国务院在2月份出台新国五条，显示了高层对于楼市调控的坚决态度，有利于引导市场预期。但从历史经验看，调控措施对于楼市升温的遏止作用有限，特别是在上海这样市场供不应求的城市，由于刚性需求始终大量存在，使得房价获得有效支撑。近期，城镇化进程提速，尤其是通胀形势不容乐观，进一步加剧了住房的市场需求。2013年3月将是观察未来楼市走向的关键节点，从当前市场情况看，未来房价上行动能仍然较大。
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