| 中国房地产市场需要重视供给学派 |
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| 发布时间：2013-4-26 14:44:41 来源：中国房地产数据研究院 |
最近的“国五条”在中国房地产市场上引发了很大的震动。回顾历史，中国房地产市场已经走过了十多年的历程。伴随着市场十多年的，是令人难忘的各种政策调控。可以说，政策调控一直与中国的房地产市场如影随形，到如今它已然成为国内楼市的常态，各界人士早已适应了各种各样的政策调控，而国内的楼市事实上也就成了一个不折不扣的政策性市场。
然而，回顾这些年来的国内楼市政策，明眼人很容易发现它们基本上是着眼于楼市的需求管理，也即很大程度上是通过限制楼市有效需求来到遏制房价过快上涨的目的。这些年来大家所熟知的诸如限购、限贷、限建、限售等手段，但是长远效果实在有限或有副作用。由于中国正处于城镇化的历史进程当中，每年来自农村涌入城市工作、居住的人数众多，加上城市自身迅速发展，当地居民的自主性需求（包括首次置业和改善性需求）十分旺盛，一味地限制国内楼市的有效需求，实质上已经在较大程度上扭曲了国内房地产市场的供求关系。长期以往，这显然不利于国内房地产市场的健康发展。
如此而来，我们显然需要重视国内房地产市场供给方面的管理。概而言之，与其在限制楼市需求方面大做文章，不如在增加供给方面做出突破。或许，事半功倍的效果将会出现。为了追求政策的连续性以稳定国内房地产市场各方预期，我们不必要立即放松对市场需求的管制，而是在坚持对市场需求实现限制的同时适当增加供给，这样既可以做到政策的一致性，又可以体现政策的灵活性。为此，需要在以下几个方面着手。
一是增加保障性住房和普通商品住房供给。这几乎是中国房地产市场上老生常谈的话题，多年来主管部门也一直声称在坚持做这方面的工作。但是实践表明，这方面的工作远远没有到位，我们需要不遗余力，落实中央政府有关政策，切实增加保障性住房和普通商品住房供给，尽最大可能使中国房地产市场产品回归其民生属性。
二是增加中小套型、中低价位普通商品住房的供给。网上调查显示，若在沪置业，逾八成（81.3%）网友坦言，购买小户型自己只能接受总价150万以下的房源，其中逾五成（54.2%）网友考虑购买100万以下低总价房源，27.1%网友愿意购买100-150万总价房源。调查中能接受150-200万房源的网友为10.4%，而接受房源总价在200以上的网友不足一成，能接受200-250万、250-300万及300万以上小户型房源的网友分别占调查总人数的2.1%、6.2%及0.1%。可见，契合市场实际需求，我们需要增加这方面的供给以缓解市场供需矛盾。。
三是增加城市商品住宅土地供给。首先，我们需要增加城市商品住宅用地数量，提高商品住宅用地的比例，改变工业用地供应比例偏高的现状；其次，我们还应该大力挖掘土地供应的潜力，滩涂、荒地、矿区废弃地等都可以开发或重新利用；再次，在增加城市商品住宅建设用地的同时，努力提高城市优化区域的住宅项目的容积率，在住宅土地供应增加有限的情况下，可以以更大的幅度增加住宅建筑面积的供应；最后加强旧城区的改造开发力度。一方面，它可以有力地提升城市形象，改善城市投资、居住环境；另一方面，它可以增加城市住宅的有效供给，可谓一举多得。。
我们这届政府的房屋供给学派风格将大于需求控制学派的风格，强调供给能够解决长效问题，尽管国土资源部对外公布了2013年全国住宅用地供应计划：15.08万公顷，这比去年计划供应量减少2.18万公顷,同比降幅为12.6%。15.08万公顷也是自2010年国土部首次编制该计划以来的最低值。但2013年计划供应量是过去五年年均实际供应量的1.5倍，符合调控政策的要求。今年的“国五条”要求，住房用地供应原则上不低于过去五年平均实际供应量。2013年全国商品住房用地计划供应10.92万公顷，而去年这一指标为12.24万公顷，降幅达到了10.7%。过去三年，全国住宅用地供应计划均未完成。2010年全国住房供地计划18.47万公顷，实际完成12.54万公顷。2011年计划供应21.8万公顷，实际完成13.59万公顷。去年住宅用地供应计划为17.26万公顷，虽然因上半年土地市场行情不佳，国土部主动将该计划下调至15.93万公顷，但最终供应量比2011年仍然减少了11.5%。连续三年不能完成预定计划，一方面是房地产调控的持续，房地产企业的拿地意愿受到压制，另一方面也说明该计划的编制需要提高可行性和科学性。。
但笔者认为，今年的计划的转化率将在对地方政府供地指标实现率上进行问责来提高计划转化率，原来60%的实现率将会提高，如能达到80%以上就能起到稳定房价的作用，同时，在问责的情况下也给出了增加土地方法，一是热点城市可以试点农村集体用地入市，替代过高工业商业用地指标，增加住宅用地指标；二是适度考虑城市核心区域的土地利用率和土地强度测试以及容积率；三是提高低效园区的土地利用率，对闲置土地加大处置力度，有效增加房屋供给；四是督促已有供应土地的房屋有效供应时间，注明在相关出让合约中。。
可见，中国的房地产市场调控，需要调整政策的着力点，在继续对住宅需求进行短期限制的同时，加快增加住宅供给，这样既可以保持房地产市场的繁荣，又可以在不损害各方利益的条件下实现楼市价格的稳定。
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