| “钱荒”现象与房地产业发展 |
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| 发布时间：2013-7-26 9:41:57 来源：中国房地产数据研究院 |
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2013年以来，尤其是进入6月份，我国金融界出现了大面积的钱荒现象，也就是说在流通领域存在着货币相对不足的情况。从目前情况来看，钱荒的原因不是央行释放的流动性不足，而是商业银行把货币过度投入到收益高的一些虚拟产品上去了。由于新一届政府领导人舍弃了以往的救市做法，而是强调“要优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，更有力的支持经济转型升级”。这导致银行界流动性越来越紧张，且短期内局面无法有根本性的改观。
作为专业的房地产研究机构，我们关心的是，本轮国内“钱荒”的发生及其演变，将对资金密集型的房地产业产生什么影响？我们认为，“中国6月份的信贷紧张”对房地产业的影响，应该从以下三个维度加以观察，这样或许是更为全面的描述。
一、时间维度的观察
首先，从短期来出现了两种不同的迹象。一是地产板块的证券直接受到了消极影响。在6月24日的股市大跌行情中，保利地产、招商地产、金科股份、华联控股、绿景控股、中弘股份、阳光城等30只地产股跌停，28只地产股跌幅超过9%，18只地产股跌幅超8%，这显示了资本界对房地产业发展的担忧；二是近日国内房地产市场上销售量与价格总体上却呈现出强势上扬的态势，表明了市场买卖双方的信心基本上没有受到“钱荒”的影响。这种短期出现的看似相互矛盾的现象，其实是不同的人士从不同的视角对房地产业发展前景有着不同的判断的结果。
其次，从中期来看影响取决于央行政策立场，即对“钱荒”处理的措施。接下来几个月里，如果顾忌到国内宏观经济处于增速放缓的态势，且这种状况超过一定的临界点，央行将会采取适当让步的做法，对资本市场适度进行释放一定量的流动性，以刺激经济的企稳回升，那将有效缓解包括房地产业在内的一些行业资金链紧张的状况，从而坚定各方对房地产业未来平稳发展的信心，由此而来的影响则是积极的促进作用；如果央行坚信“钱荒”问题主要源于商业银行的资本结构不合理，银行为追求更多利润，把大量资金投入到收益更高的领域，流向了存在泡沫、产能过剩的领域，其中也包括楼市。届时央行将对释放流动性采取持续谨慎的态度，希望借此机会商业银行进行结构调整，把手中的资金用好，让投向更合理，更好地为实体经济发展服务，那么市场层面的货币紧张局面将会继续恶化，此举将拖累房地产业的正常发展。
再次，从长期来看影响取决于中国宏观经济的景气程度。一言以蔽之，一荣俱荣，一损俱损。如果未来中国城镇化战略实施、经济结构转型较为顺利，世界经济环境较为宽松，则国内宏观经济发展就能够保持较高的增长速度，则房地产业就能够得到长期稳定健康的发展。如果国内宏观经济在较长的时期内不太景气，或许地方政府将对房地产业更加倚重进而尾大不掉，最后问题积重难返；或许各级政府采取严厉的措施，不惜以壮士断腕的姿态进行经济发展转型，则房地产业的地位将显著下降。这两种情况都对房地产业的稳定发展是很不利的。加上房企拿地的积极性与国内宏观经济发展状况是正相关的，未来房地产企业的稳定发展实在离不开国内宏观经济的大环境。
二、企业维度的观察
首先，“钱荒”对大型房企影响不大。众所周知，国内大型房企在各方面都处于优势地位，在资金方面一般不会出现较大的问题。在信贷总体紧张的情况下，大型房企更能够从容应对，从控制开发节奏，到强化促销力度，甚至到项目变现，它们都有更大的腾挪空间。因此，本轮“钱荒”对大型房企的影响不会很大。
其次，“钱荒”对中小房企的影响不容小觑。相对于大型房企，中小型房企在各方面都较少存在优势，尤其在资金方面，往往成为它们事业的短板。中小房企实力有限，资金链承压能力较低，如果“钱荒”持续下去的话，中小房企的生存就会受到威胁，甚至会面临行业洗牌的命运。
三、融资渠道的观察
从目前的国内企业的融资结构来看，总体上70%-80%是间接融资，也就是银行贷款，只有20%-30%是直接融资。
就房地产企业而言，它们的资金来源早已多元化，近年来其直接融资的比例持续攀升。短期内银行“钱荒”对它们的影响不会非常显著。住建部政策研究中心与高和资本联合开展的民间资本调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然变化，直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源之一，其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大，房地产信托一改前几年新增规模占信托总量比例下降的趋势，出现明显增长，房地产领域成为信托资金主要投资方向。数据显示，2013年1月，房地产信托产品共发行76款，发行规模达224亿元，位居发行规模首位。4月，房地产信托占比达33%，超过金融和基础设施。而在今后稍长的一段时间里，“钱荒”的持续，将会驱使它们采取更多的直接融资手段以应对银行间接融资的困难。
总体上来看，“钱荒”对房地产业尽管有着各种各样的影响，但是像北京、上海等一线大城市供求关系紧张的状况也不是一下子能够改变的，加上前一段时间，开发商销售资金回笼加快和银行借贷相对“不那么紧张”，至少目前很多房企并不缺钱，也无降价动力，因此，银行钱荒对房地产市场的影响短期内不会非常显著，对房价基本上不会产生什么影响。只是中小房企承受的压力最大，在未来会面临这较多的不利因素，特别是依靠“影子银行”融资的小企业，如果拿地过于激进，将受到比较大的冲击。
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