| 房地产城市进入风险不可不察 |
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| 发布时间：2013-7-26 9:53:45 来源：中国房地产数据研究院 |
恒大和万科12年销售面积都增加了，但销售额却一涨一跌，关键是一二线和三四线节奏不对；城镇化将带来什么，三四线全是机会还是全是陷阱，回归一线会不会错过城镇化机遇；进入了胡焕庸线以西还有无机会；营口鄂尔多斯东营代表了什么供应泡沫的什么预警信号；如果回答不了这些问题，对于房地产企业来说，将是危险的行为。冷静客观地评估拟进入城市的开发潜力与风险，从而科学地确定进入与否、进入的时机以及进入的程度，实在是一件利益攸关的重大事件，不可不察。
我们根据多年的研究经验，系统总结出了一整套客观评估城市风险的指标体系，简单的说，就是5-8年的长期指标（PIPE模型），2-3年的中期指标以及1年内的短期波动指标，它们能够从多个角度全方位多层次地剖析城市进入风险的大小及可控程度，从而可以为房地产企业提供权威公正的城市进入风险评判。由于从宏观层面去研究影响长期风险的因素实在是太过复杂，我们就从以下五个微观方面切入，且着眼于短期与中期的风险分析。
一、城市发展层级
按照业界通行的做法，国内的城市一般被分属为一二三四线。从目前的情况来看，总体上层级越高的城市，进入开发的风险越小。
就一线城市而言，由于拥有诸多的优质生活资源和倾斜的政策资源，其未来发展的潜力还很大，各方对它们的期待还在持续增强。近期上海自贸区的筹建就是一个很好的例证。基于未来预期，一线城市房地产业发展的要素资源还在不断地集聚，至少在短期和中期，中国一线城市的房地产业发展还有较大的空间。就三四线城市而言，相比之下一二线城市所具有的优势其实就是它们的劣势，其房地产业的发展存在较大的不确定因素，关键要把握产业、政策、人口、资源四个禀赋。
二、城市发展实力
一般而言，城市发展实力有硬软之分。在硬实力方面，有经济发展水平、产业结构状况、资源可开发利用程度、人口规模及构成等；在软实力方面，有政策支持力度、城市规划水平、地域文化影响力、政府发展目标等。
城市发展硬实力较强但软实力较弱的，当地的市场短期可能会较为兴旺，但是在中期风险会渐渐显现；而软实力较强但硬实力较弱的，当地的房地产市场短期往往就会存在风险，但在中期存在复苏的潜力。硬软实力皆强或皆弱的，可以进行类似分析。
前几年鄂尔多斯“羊、煤、土、气”等资源价格走高，经济发展良好，房地产市场红火。但城市发展规划水平不高，政策目标不切实际，一旦资源价格走低经济低迷，房地产中期风险就如期而至，这绝不是偶然的。探究鄂尔多斯房地产市场从繁荣走向萧条的历程，可以很好地搞清楚当地市场发展演绎的逻辑机理，从而也就为房地产企业进入资源型城市提供一个很好的借鉴范本。但好在真正的鬼城除了丰都以外，全国不超过十个，但是蔓延风险政府要高度关注。
三、城市发展环境
城市发展环境是城市房地产业发展的重要外部因素之一。总体上，影响城市房地产业发展的环境主要有城市建设投入、城市发展硬件、城市发展软件三个方面。
在城市建设投入方面，我们可以进行细分为多个指标，如城市固定资产投入、房地产开发投资额、城市单位土地固定资产投资额（即土地投资强度）、区域板块房地产投资额等；在城市发展硬件方面，交通、商业等都是纳入研究的范畴，指标方面可以进行细化，如高铁、机场、港口、酒店、单位平方公里公路和轨交长度等；在城市发展软件方面，包含科教文卫与城市声誉等，也有许多细化指标。
毋庸赘述的是，城市发展环境越好的，其房地产市场蕴藏的风险就越小。习主席说的，青山绿水，就是金山银山，各级领导和开发商要深刻领悟他背后的意味。一些城市千万不要把环境资源当作累赘，后发的环境资源会起到大格局下赶超的软动力。
四、居民生活水平
居民生活水平既是当地城市综合发展的成果，也是影响当地房地产市场发展的因素。其中，人均可支配收入是基本的一个衡量指标。
基于房地产产品消费的特殊性，一方面，我们既要考察城市人均可支配收入的绝对数，也要考察它历年来增长的速度，而后者往往更受房产商的青睐；另一方面，我们还研究一些间接的指标，如城市家庭汽车拥有率。因为它既显示了城市居民生活水平所处的阶段，同时也对改善性房地产产品、投资性房地产需求分析具有很好的指示性作用。同时，灰色收入以及老板意识还是打工意识、新移民的收入层级都是关键分析要素。
五、市场发展状况
对于城市房地产市场的发展状况，我们往往从时间维度上进行考察。短期的市场风险一般直接可以从市场表象上获得，如从市场出清周期走势6、12、15三档，可以看出端倪。而中期的市场风险却应从多方面考察。
首先是城市土地政策，包括土地供应节奏、中期土地储备情况、财政对土地出让方面的依赖程度等。
其次是房地产开发投资额增速（20%关注点）、新开工面积（2-3倍）、施工面积（4-5倍）、土地储备面积相对销售面积、竣工面积等指标。再次是城市人口导入情况，一般的规律是持续的较高数量的人口导入可以为中期乃至长期的城市房地产市场提供足够的需求支撑。一线城市的房地产市场之所以说有较好的未来，就是因为它们具备强大的吸引力而引起了各方人口的涌入。如上海多年来每年净增人口在66万左右，这说明上海房地产市场的需求萎缩的可能性几乎是没有的。
最后看城市房地产发展的规模速度、与城市发展的协调程度、产业发展潜力、土地供应潜力等。一些城市在这方面的表现不太好，房地产市场发展速度过快，超过了城市本身的消化能力而人口导入却存在时滞，未来蕴藏风险爆发的可能性较大。如贵阳的超级大盘开发，中期风险肯定是存在的。
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