一、中国（上海）自贸试验区与房地产
　　中国（上海）自贸试验区改革发力核心目的在于推进贸易便利化，推动向离岸自由贸易、服务贸易转变，特别是离岸金融试点等，具体方案将可能落实到金融、贸易、航运等五大领域开放政策。资本项目的管制放开、人民币自由兑换、贸易壁垒消除，再加上国内庞大的消费市场，使得上海对于有意深耕亚太、面向全球的跨国企业建设亚太总部乃至全球总部具有战略意义。不但上海国际金融、航运和贸易中心建设之路将迈开实质性步伐，上海自贸试验区也将形成可复制、可推广的对外开放的路径和模式经验，服务全国发展。
　　上海自贸区的国家层面意义与上海“四个中心”建设的提速，将使上海由区域型的大城市真正上升为平齐甚至超越纽约、伦敦的世界性大都会。这将显著提升上海楼市的整体价值，作为先导性要素的上海房地产投资开发价值面临战略重估，对上海楼市的影响也将长期而深远。
扩大服务业及总部经济是自贸区试点内容的重头戏，从以前只重视传统货物贸易向货物贸易和服务业并重转型，鼓励发展金融租赁、航运物流、国际贸易、专业服务及服务外包、文化创意和传媒、教育培训和医疗、公共服务、监测及维修等服务业，以及鼓励区域总部、区域运营结算中心、对外投资平台的建设建立。所以产业地产与商办物业将是自贸区及周边未来房地产发展的主要方向。
　　上海自由贸易试验区对房地产的影响与传导路径：先是金融、贸易自由政策出台后，自贸区企业数量增加，随之产业地产、商业地产需求也增加；此后伴随货物吞吐放大、贸易额上升，更多企业将入驻自贸区，更多仓储、办公与住宅需求也将推动租金上涨、物业增值；随着房地产发展的不断成熟，以及自贸区范围的扩大，开始对全市资源发挥配置作用，并出现产业、商业、住宅等新一轮楼宇经济繁荣。
　　自贸试验区建设的重心在于产业，所以自贸区及周边的产业园及商业地产会先迎来机会，比如物流仓库、商务办公需求等，但住宅方面短期很难出现大幅飙升的情况。决定区域房价的还有供需比例、开发周期等因素，如果一个区域历史供给已经过大，那自贸区概念的影响短期内还不能体现出来。 但从中长期来看，区域内因产业拉动而居民收入提高，区域新增就业人口密集度也会增强，会逐渐推动住宅价格上涨。从当前自贸区周边情况来看，受辐射的区域为外高桥板块、川沙板块、祝桥板块和临港新城板块。
　　外高桥土地市场比较沉寂，最后一幅宅地出让至今已经两年半，这将导致该板块的新房市场短期面临房源不足的局面。近两年来，外高桥地区的楼市成交结构正在向中高端转移。即将在9月启动销售的森兰雅苑二期，普通住宅起价4万元/平方米，别墅起价6万元/平方米。即使扣除超过10%的开盘折扣，真实成交价格也可能较此前上涨近15%。随着外高桥确定为自由贸易区，作为该板块实力高端楼盘的森兰雅苑，或将迎来更大收获期。
　　川沙板块近年来受到地铁2号线东延伸段开通、迪士尼建设等诸多利好因素的影响，板块热度持续上涨。目前板块新房成交均价2.2万元/平方米，与2009年同期相比，该板块房价涨幅远高于同时期全市的均价涨幅。随着自贸区批准建设，川沙板块楼市将进一步上行。祝桥板块的新房成交目前并不活跃，2009年至今在售商品房项目仅有1个，已基本售罄。 因为板块主要承担物流运输任务，商业消费不足，住宅项目较少，因此土地市场和楼盘价格涨幅均没有明显异动。
　　临港新城目前在售楼盘有滴水湖馨苑、乾耀东港，从房价走势上看，两楼盘均价在1.3万元/平方米和1万元/平方米长期徘徊。临港由于位置较远、实体产业支撑不足、人口导入不够，板块共有18万平方米的新增供应未被市场消化。临港新城1.1万元/平方米的成交均价与外高桥、川沙、祝桥板块相比，价格洼地优势明显。自贸区建设长期看将带动人口聚集和产城融合，有望打破房源供过于求的局面，地区房价可能进入新的上涨通道。
二、前海深港现代服务业合作区与房地产
　　深圳前海深港现代服务业合作区定位为金融开放试验示范窗口，对外开放，先行先试。前海将重点发展金融、物流、信息、科技服务以及其他专业服务，主要内容包括进行体制机制的创新和现代服务业的集聚，努力发展成为香港和内地紧密合作的先导区。前海的发展逻辑是：首先集聚境内外的机构、人才和资金；其次是创新，即贯彻“前海22条”里的金融改革8条，允许前海探索人民币回流渠道，支持香港银行机构对前海的企业和项目发放人民币贷款，支持在前海注册、符合条件的机构在港发行人民币债券；然后，用好国务院批准的“先行先试”，在利率、跨境模式乃至监管体制上进行突破；最终阶段是实现“特定区域内、良好管控下的金融自由”。
    前海发展现代服务业最直接的是推动对高端办公楼宇的需求；另外为了留住人才，也要满足他们对居住、商业、休闲娱乐的需求；如果解决了个人工作和生活问题，下一步就要解决这些人才的子女读书问题，所以学校也非常重要；金融行业做的最好的有20%是犹太人，如果要吸引这些犹太人才来前海工作，也要注意解决他们的宗教信仰场所问题。前海深港现代服务业合作区建设，使对未来前海及周边地区楼市发展产生了无限的想象空间。
    前海规划建设1200万平方米写字楼，将超过目前深圳已经投入使用的写字楼面积总和。由于在前海登记注册的公司还将享受企业所得税和个人所得税的双重优惠，前海将成为一个强大的磁场，吸引大量企业，尤其是金融企业迁入。这将对整个写字楼尤其是高端写字楼市场产生重大的影响，对其他区域尤其是福田中心区带来很大的压力。
从商业来看，前海商业规划总量360万平方米，是福田中心区的1.8倍。前海联手后海商业中心，将形成深圳最大的商业中心。在整个深圳总人口无法大幅增长的情况下，还有电商的夹击下，其他市级商业中心不得不面临一定压力。
从住宅产品来看，由于前海总体规划开发的住宅量不大，能推出的商品住宅在300万平方米左右，假定十年开发完毕，则每年推出30万平方米左右，只占整个楼市的5%-8%。但对周边的住宅来说，前海的规划是绝对的利好。首先，前海将大大改善区域的交通和商业等配套设施。根据规划，将有十二条轨道交通将通过前海，前海和福田中心区一道享受轨道交通枢纽地位，这将大大改善周边区域基础设施条件，尤其对于宝中、碧海等区域；前海360万平方米商业将成为周边区域的配套，大大提高生活及休闲配套水准。其次，前海将大大改变区域就业人口数量和档次，带来巨大的住宅需求。按照规划，前海将带来80万人就业，而前海内部仅仅能解决30万人居住，这意味着还有50万人需要解决居住问题。这50万人相当一部分迁移到前海周边区域居住，将导致周边区域物业价值攀升。
当前，受首批土地成功出让因素影响，前海楼市升温趋势明显，片区内的置业信心明显提升，访客量和关注度空前高涨。南头、宝中等多个受前海效应辐射的片区，置业关注度也明显提升。
　　在前海辐射圈内，近期或即将开盘的楼盘都处在热销或受到高度关注的状态。比如，位于宝安中心区的华寓项目，开盘即已售罄；还有位于新安的海雅缤纷城•君誉项目，目前也已进入尾盘销售阶段。另外，还有一些即将进入销售阶段的楼盘，也吸引了大量的咨询者，比如位于大南山的汉京半山公馆、蓝色港湾等项目。
三、二者对比后的总结
　　上海自贸区对上海房地产市场的影响将是长期和深远的，将提升上海楼市的整体价值，特别是未来对涉及金融、贸易、航运板块商办物业的价值提升，包括陆家嘴、外高桥、川沙、临港新城、金桥等板块；短期内自贸区内的住宅的供应有限，对整体楼市影响不是很明显，但中长期利好的住宅板块主要是外高桥、川沙、祝桥、临港新城板块以及外部承接住宅需求的板块，其中外高桥板块所供房源不多，森兰雅苑二期和新城碧翠两个项目市场前景看好，而临港新城属于价格洼地，住宅长期价格提升空间较大。深圳前海规划商品住宅面积相对较少，但由于未来区域内人群住宅需求较大，再加上前海规划带来的交通与配套的改善，周边南头、宝中、大南山等板块住宅市场受到的利好效应短期内已经非常明显。
　　无论短期还是中长期，前海对深圳房地产市场的影响则是全方位的，并且深圳前海的商办公产品规划面积和能级都决定了前海必定属于市级商务中心；而上海自贸区短期内将首先利好区内及周边产业地产和商业地产的发展，但短期内对上海全市商办市场的影响还处于相对不确定状态，空间分布也相对分散，在某种时间维度上削弱了自贸区商务中心的发展能级与辐射效应，等整体政策形成和扩区效应整合完成，影响将会更加巨大。
四、汇总相关观点资讯:
　　1.有研究认为上海自由贸易区建立后，上海房价3年内破均价4万
　　2.券商认为自贸区首单红利，这仅仅只是开始，重申强烈看好自贸区、看好外高桥
　　继续看好自贸区核心标的——外高桥、金桥、市北高新、陆家嘴。外高桥毋庸置疑是最优选择，①地位和定位已经发生改变。地位看，直接享受改革最大红利，已突破传统园区企业概念。定位看，成为金融、体改、贸易平台（未来其他企业希望在高桥内尝试政策红利都要需要和高桥发生联系）；②租金、地价升值；③区内经济体量增大，带来高桥所投资的相关企业投资收益增加（配套服务、物流等）。
　　3.商业研究机构认为上海自贸区对房地产影响主要分为以下三方面:
　　首先，上海自贸区获批，利于产业资源整合与产业地产发展。由于自贸区政策的利好因素驱动，物流园区、港口、临空产业园区等产业地产项目的开发将在此过程中不断收益，工业用地由此而成为香饽饽，价格上涨是自然而然的事情。因此，部分实力比较强的实体企业为了解决自身资源整合或行业资源平台，开始在上海自贸区内拿地进行平台搭建，开发产业综合体项目，顺便进入了房地产开发领域。这些企业以这些产业综合体项目为核心整合其公司内部或行业涉及的产业链资源，谋求在行业内跨越式发展的先机。一些综合体的开发商也会看重这次加工、制造、贸易等产业整合与升级的机会，会瞄准一些行业，趁机在这个区域内进行产业地产的开发。
其次，传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益。这种受益主要由于区域内项目成为市场关注的焦点。另外一方面，受到自贸区产业集聚与新的需求不断导入的影响，都可能会为自贸区内的住宅、商办市场带来新的发展机遇。
　　最后，从上海自贸区土地市场而言，由于产业用地的需求不断增加，以后纯住宅用地的出让在自贸区区域内会越来越有限，更多的土地将用来自贸区内产业的发展。同时，由于自贸区政策的利好，会带动这个板块内土地需求量的猛增，但是，土地资源的有限性势必满足不了所有企业的需求，这或将引起自贸区板块内土地价值的持续上涨。
　　5.海外研究机构发布了来自临港管委会的内部指导信息，8月25日上海市政府明确表示希望临港新区做好积极扩区的准备，建设好新临港。
目前对自贸区最感兴趣的是外资银行，外资银行在国内的一切资本项下的限制，都可能在自贸区取消，他们普遍希望立刻在自贸区成立自己的分支机构在自贸区有工业用地，建议稍安勿躁，不要交易，也不要施工，等待下一步的政策；一些在自贸区有农业用地的企业，开始筹划利用7-8%的施工场所进行经济型酒店的开发；是外贸型企业，那么自贸区将在人民币资本项下提供最大可能的自由限度；是内贸型企业，那么之前国家有所限制的行业都可能放开，比如演艺行业、拍卖行业等等；从事的是金融类企业，那么在自贸区，会放开央行规定的利率波动限制；担保倍数的限制，融资租赁的限制；小额贷款公司贷款放大比率的限制。
　　五：我们的观察
　　中房数据研究院认为，中国未来的经济思路已经展开，一方面，城市立足交易，以自贸区的外部改革压力带动城市的经济的改革，减少垄断，对接世界经济要求，像利用上海靠谱的营改增试点一样逐步展开自贸区的范围；另一方面，针对农村，以确权土地，土地赋能的新型土地扭转模式也拉开大幕，以海南、温州、成都、深圳、天津、嘉兴、重庆九龙坡为代表的试点已经开始了农村土地改革的资源挖掘号角，我们政府，现在真正成为城市和农村国土价值的重构者和点睛者，在这一不同经济体并存的960万国土上进行着略显混乱但确又层级序列分明的经济势能转化或“熵化”，这是中国经济将保持持续动力的关键保障，我们看好这一重要的经济布局和策略。