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所以,土地改革的潜在前景,关键是农村建设用地的流转是土地城镇化的关键,但绝对不是剥夺农民的土地,现在的农地征收拍卖分配比例是5对5,现在约定是50%归集体,50%归国家。从而极大提高了农村补偿。所以我们讲钻石十年和白银十年,我最后可以总结,对应转型的开发商,你不应对这样的挑战你有可能是白银十年;如果你可以应对挑战你有这个金钢钻你就是钻石十年。我的建议是什么?就是大中小型开发商要做什么?一、我们如何跨界拿到便宜的土地,这是我刚才讲的一个是产品溢价,另外资本溢价,接下来是土地溢价,这是根本。没有土地溢价大家赚什么钱。50万一亩解决你赚多少钱?人家300万,你50万一亩,即使你开发商是150万你也是便宜了一半。土地的一级整理机构是谁,这是我们要关注的,像地方城投,地方政府等。我们以后的开发模式不是单独推进的。像普通开发商我们选择3到5家联合起来,十几平方公里,几家开发商去做。首先是住宅开发还要配备高端的开发商,最后还要配备商业的开发商、旅游的开发商、养老的开发商以及其他产业的开发商。同时把这十几平方公里分掉,这样一来住宅也不会显得突兀,商业也不会突兀,地方政府也很开心,整个的地也卖了。我觉得未来整个是这样的操作模式。当然这件事情幕后一定要有推手,包括银行金融、保险资金、社保、国家主权资金等。比如国开行金融今年要在海南投1300亿、福建投300亿,基本是这一类的资金,他是推动城镇化和土地整理的推手。有这么大的推手在里面,大家想想里面会产生什么样的机会。
我把我们最近研究的一些结论跟大家分享。看看我们的研究,比较靠谱的十个产业。第一、现代农业地产使你拿到很便宜的土地;第二,航空产业、大学产业、物流产业和产业园区可以使你拿到很便宜的土地;第三是旅游、度假、养老、养生地产依然让你拿到上万亩的、更加便宜的土地。这是我们说的跨界为你们带来的土地溢价。
有人认为模式不清楚,我认为模式是清楚的,因为有人已经在实践。第一批收益建议大家去找三板的公司,产业很大,可能未来会上市的,把他推荐给地方政府,用那个厂房把工人引导过来,跟他说我给你带来产业、税收和就业,同时你还要投入这个产业,一旦未来他在三板上市你还可以赚PE的钱,但是这要长期的配备,起码要5年。第二个收益,你给这个地方政府说带来这些收益之后,你的土地要给我锁定。比如中石化方兴地产在长沙锁定1万亩土地,地价300万一亩,锁定十年,无论房价、地价涨多少,以300万结算。第三个我讲了各种产业的配备,各种产业开发商去了之后形成主导,开发商的钱加上基金,政府又可以赚钱,这就是我们的“一鱼三吃”的吃法。所以这是我们对现在的不管是大企业、中型企业、小企业做出的相关建议。我觉得这是我们的城镇化模式下非常重要的发展模式,如果不有效地把控,就会错失良机。现在温州和海南已经告诉我们,可以买农村的土地,不是农村里面的人都可以买,下一步试点就是谁都可以买。未来我们中国人的梦想就是在城市有一套房,然后在农村非常好的风景区有第二套房。我们农村在本乡、本土有一个宅基地,同时在城市有一个可租可卖的房子,这是城乡统筹和资源共享的中国梦,我们的城市跟农村可以和谐分享。
陈晟:中国房地产数据研究院院长,本文根据南宁地产文化高峰论坛发言整理)
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