【地产中国网·高端访谈】 房企唯一不变的是变化。过去，产业链间线性、单向：融资、拿地、开发、销售，实现利润。白银时代，房企开始探究更多可能。转型已成共识，并非要不要转，而是如何转。互联网+、社区O2O、轻资产……虽转型热点频现，但纵观全局，转型还处摸索阶段，未形成成熟、稳定、可持续商业模式。

大型房企，发挥规模效应，吸引人才，可通过多点布局，寻找支点。小型房企，试错代价高，如何准确自身定位、寻找痛点，成转型关键。

融侨集团股份有限公司副总裁、首席投资官康红恩

诚然，战略布局清晰到位，如若无法落实，也是徒劳。因此，中小房企的转型之路，更值得玩味。

作为中小房企战略转型的一大样本，2015年，融侨集团提出“三轮驱动”战略，以“再创业”的心态，布局“融侨+”战略转型之路。

那么，融侨集团如何结合自身情况，整合资源，开启“融侨+”战略？转型中，面临哪些困难与挑战？如何去解决？

为此，地产中国网独家专访了融侨集团股份有限公司副总裁、首席投资官康红恩。

地产中国网：提到绿城，大家都会想起品质；提到万科，大家会想起城市白领；而提起融侨，大家都比较陌生，那么，什么最能代表融侨的标签？

康红恩：第一、融侨比较重视品质，有点像福州的绿城、上海的仁恒。房地产下半场，更注重产品品质。品质并不代表豪宅，刚需也需要品质；第二、融侨经营较为稳健，并非高杠杆、高负债、高周转的企业。某种程度上这是劣势，但也可能是优势。因为只有稳健，才有余地、能力去实现企业的发展转型；第三、融侨重视契约和诚信。融侨家族从印尼回来，总裁、执行总裁也都从海外归来，他们注重契约精神和诚信；第四，融侨重视社会责任，注重公益事业；第五、融侨比较突出家文化概念。企业发展至今已有26年，企业对员工以人为本的文化深入人心。

地产中国网：面对互联网+，房企都在试图创新，那么，在最近几年中，融侨有哪些新的变化发展？

康红恩：第一，融侨进入一线城市，城市布局的变化是深远的。第二，拥有清晰的创新型战略体系。第三，整合外部一切资源。总部在福建，决定了我们在一些方面受到局限，所以我们目前正在借助外部专业力量整合资源，包括我们和同行中的大型企业、品牌企业，和国企，央企的战略合作。接下来我们还将成立融侨发展研究院，针对地产、酒店、金融、国企混合所有制改制等方面，每个领域聘请3-5个专家，共同来帮助融侨的发展。

地产中国网：白银时代，领头羊万科也很焦虑，那么，中小房企的情况又如何？

康红恩：中小开发商适当的压力、危机感都是应该的，相比大型规模化房企，中小房企任何时候都要想明白明天在哪里。很多人认为战略不重要，但我认为，这个时代试错的成本、代价越来越高。在想清楚战略后就要去落实。很多战略为什么最后是一指空话，关键是执行。在白银时代，企业最重要的是有所为，有所不为。不要以为我都能做好，这是不现实的，一定要基于企业自身的禀赋，包括文化、基因、价值观、团队、资源。想顺利转型，价值观和文化认同非常重要，一定要保持一定的高度、格局和视野，并且要具有开放性的思维，能够海纳百川，并拥有较好的战斗力和执行力，这才是房企走向下半场至关重要的。

地产中国网：白银时代，很多房企都在谈转型，而转型意味着阵痛。2015年，是融侨新25年的第一年，融侨以“再创业”的心态转型中，面临着怎样的挑战？

康红恩：一、融侨是行业内规模房企中，为数不多没有上市的品牌企业，与资本市场对接是我们的挑战之一。二、全国性房企的战略布局已经初步形成，但还不够，需要一线城市继续拓展，二三线城市深化、调整和优化。三、房地产进入下半场，开发商对城市的战略选择上非常同质化，大家都想进一线，看好的二线城市大家都看好，都想往里挤，这导致高价拿地成为常态。而高价拿地等同于高杠杆，也就只能实现高周转，否则利润率很难去控制，这致使融侨过去精耕细作稳健发展的模式面临挑战。此外，行业面临寡头垄断和规模效应，上千亿的房企可利用品牌、规模优势，获取较低融资成本，吸收人才，获取项目及现金流，而中小房企的发展空间受到挤压。

地产中国网：面对转型中的诸多不适，融侨如何结合自身的情况去解决？融侨的未来在哪里？

康红恩：这就是我们提出的融侨+、三轮驱动的原因。我们以开发为支点，同时向上向下延伸，通过“投资和房地产金融”、“开发”、“资产经营”三轮驱动的模式，实现企业的可持续发展。

具体来说：一是坚持规模适度发展，做强做优开发。房地产开发是我们的主业，我们需要保持一定的规模。但时代在变，我们不可能再唯规模而论，我们根据自身情况，在强调规模适度的同时，更加重视做强，做优。也就是在指标上，更加重视利润率、负债率、现金流、销售回款、周转、成本、费用等。

二是加强资产管理和资产运营，走“香港开发商”模式。我们主动向产业链的下游走，通过在核心城市核心地段投资开发持有核心物业，将现有的酒店、商场、办公楼、物业等资产通过不断改善的资产经营和产业经营能力，使资产价值不断提升，产业经营不断优化，实现企业的稳健发展。资产管理首先是盘活资产。过去以开发为主的房地产企业里，沉淀的资产没有引起足够重视。资产管理首先就是要清楚资产的状况，然后针对每一个资产的状况进行盘活或处置。

三是塑造投资和金融的核心能力，走“美国开发商”的发展模式。以铁狮门、黑石集团为对标，我们创造性向产业价值链的上游转型，赚投资的钱，赚金融的钱。具体路径上看，1、我们可以成为房地产项目的投资者，2、做房地产的股权投资。3、做房地产上下游以及关联产业的投资。4、组建基金平台，形成房地产金融的募资和投资能力。

地产中国网：您说的上游金融投资这块，大家都在做，那融侨有什么创新点？

康红恩：实际上每个企业的情况不同，金融方面万达能做的模式，不一定具有普遍意义，中小企业盲目去学大企业的模式很可能走不通，毕竟资源整合能力完全不同。做金融投资，有几个命题摆在我们面前：1、资产证券化。2、我们还不是上市公司，怎么对接资本市场。3、怎么在资本市场做跟房地产产业相关的P1、 P2投资，也就是二级市场投资，股权投资。

很多人把房地产金融当成融资工具，我们把房地产金融作为融侨未来发展的一个新型商业模式和新型产业布局去考虑，根本上解决的是产业转型和发展的问题，这是完全不同的范畴。我心目中房地产的未来对标是黑石，而不是简单复制万科、万达的未来。目前阶段，很多房企走的是一条产融结合的金融控股的发展之路，但我相信这是过渡阶段的产物。

地产中国网：做三轮驱动战略，最大的困难是什么？

康红恩：战略执行和落地，最大的难题是人和体系能力的持续提升。除了企业的能力之外，也需要团队的能力。规模效应可以让大型房企很容易找到最佳的团队，有足够的资源条件去做新的布局和转型，而中小企业很难做到这一点，很难找到非常想要的人才去整合资源，就算有一两个人才，也很难去建设一个体系上的优势。因此，对融侨来说，我们致力于将组织建设成为学习型组织，在实践过程中，我们将重要的骨干选送去各个商学院学习，包括EMBA和EDP的学习，我们也选送骨干去参加行业的学习和交流，每次学习回来，我们内部都有讨论交流机制，更重要的是，我们将学习回来的知识和经验不仅是分享，更在于用于实践，从而不断提升我们的运营和管理效率。集团总裁亲自抓员工能力提升的工作，这几年下来成效十分明显。

我们在选拔干部的时候，注重人的学习能力和可持续发展能力，一批青年骨干脱颖而出，他们在各自的岗位上发挥了积极的作用，为企业创造了价值。

地产中国网：在产业运营方面，相比其他房企，融侨都在做哪些创新尝试？

康红恩：我们收购了上海红坊创意园区项目，其中有一个上海红坊的运营商团队，这个团队专门从事文化、艺术商业的创业园区的运营，是这个领域的翘楚。目前，该团队正与我们合作，共同成立融侨文化商业发展有限公司。公司承担的使命一方面管理好融侨自身的商业、办公等持有型物业。另一个方面融侨文化商业要加大市场化拓展力度，在全国打造和复制类似的项目，逐步形成规模化的轻资产管理能力。同时，逐步培养团队产业运营、产业投资的能力。因为，在我看来，艺术+文化+商业+wework+孵化器这样的复合体，这是商业未来的潮流和趋势，我们的团队在文化、艺术、商业有优势，但我们不会止步不前，要将这个新的投资产品做好研发和储备，未来是我们投资的重要方向。

地产中国网：融侨文化商业发展有限公司目前的进展情况如何？

康红恩：一切按照计划进行，计划下半年有一个招商发布。完成几件事。第一、将融侨的商业产品线完整做出来，1、创建一个地标性的商业品牌“融侨中心”。2、创建一个介于市级和社区级的商业产品线“融侨领汇”3、创建一个社区品牌“融侨里”。第二、发布面向未来新一代商业的新产品。过去讲产品都是产品研发部门的事，但我从投资产品创新的角度去考虑，新的商业模式想出来后，会用这个商业模式做新的投资，逐步实现它轻资产的能力。细水长流、稳扎稳打地把产业经营做好。

地产中国网：在产品开拓方面，融侨还将在哪些领域去挖掘？

康红恩：第一、上述谈到的上海红坊创意园区项目，我们希望将其打造成为上海文化艺术商业的地标，都市商旅文的目的地，这个项目在未来几年里非常值得期待。第二，产品内增加服务和体验，决定了未来产品的竞争力。我们考虑在综合体、写字楼、酒店、社区内，引入休闲度假设施，通过文化、艺术、活动的引领，让业主和消费者能够享受到别的空间体验不到的服务和感知。比如融侨中心，将打造成以文化艺术为特色的福州文化商业地标，预计明年开业。另外，我们尝试做文化艺术社区，将文化艺术内容融合到景观、服务、空间等各个环节，增加人造沙滩、室外泳池等，增加品牌粘性和服务体验感。我们正在策划将福州闽江两岸我们开发的酒店、写字楼、商业、社区、文化艺术中心以及公共的江滨公园、沙排赛等设施整合起来，打造成为福州首屈一指的都市商旅文集聚区。第三、我们目前也在策划医疗健康综合体概念。过去养老健康地产的模式就是建医院，但医院是非营利性机构，开发商只能通过投资供应链的企业来盈利，但随着政策规定药品零差价，逼迫开发商增加其他盈利渠道，因此，我们推出医疗健康综合体，把医院建设成不像传统的医院，而是综合体的概念。

地产中国网：医疗健康综合体的盈利模式如何？

康红恩：医疗健康综合体内，既有医院这一非盈利的主题，又要盈利的主题，比如院中院，可以引入和睦家等外资高端医院，也可以引入与医院相关的药企总部办公，医疗健康养生类消费产业，餐饮，医疗健康商业等跟健康相关的产业都可以引入。通过引入这些产业，解决市场化和非市场化的问题。商业综合体中，做商业导人流是一个每一个运营者都需要面对的问题，医院已经有很多人流了，为何不可以做医院综合体？做医院综合体，或者叫健康综合体，传统的医院就是以前综合体中的主力店，对现有的医院建筑、平面布局是一个颠覆和创新，这是一个非常有意义的事情。从硬件设计、空间布局、动线设计、产业形态的分布、多产业的运营等方面都需要做非常深入的工作，非常具体的设计和创新。。让病人进入医院，本资上还是医院，但总体上看起来又不像是在医院。我们正在全国主要城市来选点，希望做成具有引领作用的全新概念的医疗健康综合体。

地产中国网：在外界看来，在土地市场上，融侨的动作不大，目前核心业务主要聚集在福建省，融侨在进入上海的基础上，也持续看好北京、深圳、南京等城市的布局。具体在城市开拓方面，有哪些战略考虑？

康红恩：融侨总部在福州，5-10年内，我们要布局三个中心：福州、上海，以及印尼。今年9月开始，融侨在上海成立公司第二总部，今后整个非地产板块的投资都放在上海，金融平台、股权投资团队、项目选择、房地产金融，已经开始在做。这对融侨而言，也是一个很大的布局。

印尼这块也在加大力度。我们在印尼有很多资源，也有一些地产项目在做。我们对印尼市场的策略是，印尼市场嫁接中国资源。我们跟其他房企去海外发展不同，他们的市场是瞄准中国留学、移民市场，而我们在印尼，一开始就针对当地市场，因为融侨的家族是从印尼过来的。此外，印尼是东南亚国家中人口最多的，有2.5亿人口，但经济发展水平相比中国还有一定差距，也让人看到了机会。

上海的布局中，就有一个团队专业在做战略资源和海外合作，帮助中国众多企业一起去印尼发展。

地产中国网：除了三大中心外，国内其他城市还有哪些布局？

康红恩：二线城市，我们已经进入了武汉、合肥和郑州、天津，当然还有我们海西的福州和厦门，我们一直在持续关注不同城市的投资机会，我们根据这个城市的人口导入、产业布局、人才和教育优势、城市规划趋势、城市运作土地的思路、土地的竞争格局、区位以及团队优势等因素综合考量，将一些投资分为战略型和机会型。这样的划分是动态的，但总体上，我们将继续深耕、优化、调整和聚焦。二线城市中，下一步我们看好南京市场。在一线城市内我们持续关注北京和深圳，没有进驻的一线城市，我们希望采取与合作伙伴合作的方式进入。

地产中国网：近年来，很多房企都在实施“走出去”战略，布局海外市场，除了印尼之外，融侨还会在哪些国家开拓市场？

康红恩：目前我们在印尼的投资会多一些，在印尼我们有公司，有产品，团队以当地化为主。除印尼之外，我们也在看美国和澳洲的市场。我们在印尼具有很大的优势，我们深刻理解中国的文化背景，我们了解中国的投资者，同时我们深刻理解印尼的文化和做事方式。而文化差异的弥合往往对我们的海外投资会带来事半功倍的效果。

地产中国网：一带一路国家战略，为融侨海外发展带来哪些机遇？

康红恩：一带一路对融侨来说有特别的意义，我们总部在福建，福建是一带一路重要的省份。融侨家族来自于印尼，而福建对口的国家也是印尼，海上丝绸之路，所以我们对印尼市场有重要考虑：第一，在福建海西区域，加大“一带一路”为主题的产业内容和项目的开发。第二，充分整合福建乃至全国的产业和金融资源，推进一带一路产业金融的建设，探讨成立产业基金，设立不同的金融和投资平台，去投资印尼。第三，从中短期看，我们将持续关注印尼的不动产、基础设施、能源、环保等产业的建设和投资，从长远上看，参与印尼的金融产业投资和建设。

地产中国网：在社区O2O方面，融侨是否有所涉及？社区O2O建设在融侨的发展中会扮演怎样的角色？

康红恩：第一，去年我们成立了融侨云平台小组，论证到现在快一年了。前期大量论证过程中，技术是一方面，更重要的是管理方案。目前正在整合企业内部资源：首先，我们有融侨会进行客户关系管理，其次，融侨物业是福州口碑最好的物业，业主人群有5万户。目前我们准备将这两块打通，扎扎实实将客户和大数据做起来。

第二，正因为我们在线上部分不专业，我们也考虑跟外部公司合作。我们看重合作方的经验、案例和团队，同时发挥我们投资优势， 共同合资成立融侨云科技平台。目前合作方我们正在筛选。O2O建设中其实线上的空间是无限的，但线下空间是有限的，正因为有限才稀缺，稀缺才有价值，所以我们要充分利用好线下O这个价值。把它当成一单独的产业模块去做。

地产中国网：在社区艺术品、社区教育、社区医疗等方面，融侨更看重哪一板块？具体有哪些布局？

康红恩：社区互联网这块，我们看重社区金融。我们在福州有这么好的业主资源，随着房子投资属性减弱，业主不可能一直跟着我们买房子，但可以一直跟着我们投资项目，这是我们未来的发力点。

我们围绕社区，围绕为客户提供全生命周期服务的目标，持续看好围绕房地产产业价值链环节的教育、健康医疗、休闲旅游、文化艺术商业等产品，这些产业内容，我们将通过产业投资的方式来进行资源整合，而不是盲目的去做重资产的开发，比如盲目的去做旅游地产等，另外一方面，通过大数据的客户关系管理，实现这些产业向我们的客户和业主提供服务，创造价值。