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中国房地产数据研究院院长 陈晟
2015年是“十二五”规划的收官之年，自建国以来，我国完成了十二个五年计划的编制工作。“十三五”规划成为当前备受关注的焦点。“十三五”规划的起止时间是2016年至2020年，对于2020年要达成的目标，其实在中共十八大报告中已经明确，就是要全面建成小康社会，GDP和人均收入都要比2010年翻一番，这实际上也是“十三五”规划中需要进一步明确的发展目标。据国家发改委人士透露，“十三五”规划编制已于2014年4月正式启动，当时选取了25个事关全局的重大课题，通过公开招标方式组织社会力量开展研究，涉及十八届三中全会提出的各项改革任务。
“十三五”前夕，我国所处的经济环境也出现3个断层：1.国内经济增长从10%左右的高速增长下降到7%左右的水平，经济增速出现断层；2.我国改革力度当前超乎想象，扭转政府主导向市场为主体的竞争机制，改革力度和速度近些年前所未有，改革变量出现断层；3.自2008年全球经济危机以后，欧美发达经济体和新兴经济体在全球化贸易中地位的变化影响了全球化的进程所带来的断层。
“十三五”注定成为我国历史上较为特殊的时期，在国内外经济环境变化的背景下，我国当前首先面临的是经济增速的的换挡时期，也是前期刺激政策的消化时期，同时还是结构调整的阵痛时期。增长速度进入换挡期，是由经济发展的客观规律所决定的。结构调整面临阵痛期，是加快经济发展方式转变的主动选择。前期刺激政策消化期，是化解多年来积累的深层次矛盾的必经阶段。“三期叠加”是当前我国经济的阶段性特征，同时，使得经济中不稳定的因素凸显，尤其是当前经济增速趋势性下滑以及投资拉动不可持续的情况下新的经济拉动点没有树立。
党的十八大提出两个“百年奋斗目标”：一个是在中国共产党成立一百周年时全面建成小康社会；一个是在新中国成立一百周年时建成富强、民主、文明、和谐的社会主义现代化国家。这两个百年目标必将成为中国特色社会主义新胜利的两座里程碑。“十三五”作为十八大以来新一届政府决策层的第一个五年计划，其时代意义不言而喻。同时，“十三五”期末（2020年）也就是中国共产党成立一百周年，届时我们要全面建成小康社会。在某种程度上来讲，“十三五”就是全面实现小康社会的五年计划。而全面建成小康社会的量化指标是实现国内生产总值（GDP）和城乡居民人民收入比2010年翻一番，如果要实现该目标，“十三五”期间GDP增速要最低保持在6.5%以上。同时我们要求实现户均一套房，也会实现大量的改善性需求释放。而近年来我国GDP的增速趋势性下降，2014年我国GDP增速为7.4%，创24年以来的新低。2015年二季度GDP的增速下降到7%，经济面临较大的下行压力。按照如此的趋势性变化，五年内平均增速保持在6.5%以上，有相当的难度。
改革开放30多年以来，我国经济发展取得举世瞩目的成就，但是经济发展模式总体上还没有实现转型，当前我国存在的主要问题体现在依靠投资拉动经济增长的模式。固定资产投资与当年GDP的比值不断增高，2014年，当年的投资和GDP的比例已达80.8%，而这个比例“十一五”是59.5%，“十五”是41.58%，“九五”是32.83%。从我国经济增长的三驾马车来看，由于投资快速增长所带来的产能过剩问题反向影响到投资增速的快速增长的势头，近年来固定资产投资增速明显放缓；从内需来看，尽管国家出台相应的政策来刺激国内的消费需求，但是由于我国的贫富差距以及传统消费理念的影响，消费情况较之前有所增长，但是增幅较小；从出口情况来看，由于受到国际全球总需求不振，以及我国低成本比较优势也慢慢减小，出口情况也不乐观。从未来经济的增长点来看，出口和消费都呈基本的常态性增长，不可能出现太大变化，唯一可以大幅调节的变量就是投资。
为了保证党的“百年奋斗目标”，同时也是作为执政党第一个五年计划不落空，实现既定目标。在习主席倡导的“一带一路”这一跨出国门，走向世界的大经济发展战略背景下，以投资拉动为主，创新为辅来实现“十三五”期末（2020年）的总体经济目标就成为经济发展的必须。未来五个方面将会有激进发展：
1.基础设施投资来对冲经济下滑。按照当前经济增长趋势，如果经济增速靠近“临界值”，国家在避免动用激进的政策刺激（大幅降准、降息）的背景下，只能通过政府主导的基础设施投资来对冲经济下滑的风险，基础设施投资领域包括保障房、棚户区改造、铁路、环保、农田水利、电网、清洁能源、县城建设、生态修复、农村面貌改造等。
2.国家重大项目全部提前。国家重大项目对于经济拉动的作用比较明显，因此会加快项目建设进度，坚持能上则上、能快则快的原则。并且在建设过程中会释放民间资本潜力。届时会制定相应的行业准入负面清单，积极引导民营企业进入负面清单外的行业和领域，在铁路、公路、机场、供排水、污水垃圾处理、电力、天然气等领域推出一批项目清单，吸引民间资本投资建设和运营管理。国务院甚至规定，土地出让收入如果不投向大项目，将有可能收回，这对项目投资和懒政现象是个有力保证
3.都市圈战略明确。“一带一路”、“长江经济带”、“京津冀协同发展”三大战略背景下，都市圈战略日益明确。在借鉴国外大都市圈经济效应的基础上，打造更多有特色的经济都市圈。未来我国都市圈内的中心城市发挥其科技、资本和产业的优势，在产业结构调整中起着先导的创新作用，通过合理的产业结构调整，既成功地增强了中心城市的实力和地位，也使周围地区获得了良好的发展契机。不同区域之间形成产业联动，带动我国经济发展以及国际竞争力。
4.房地产金融创新、土地模式创新以及税收创新加速。由于我国房地产市场快速增长，市场规模居全球之首，对于资金密集型的房地产行业来讲，主要依赖间接融资的模式不可持续，房地产金融创新是行业发展的必然。同时在新型城镇化背景以及当前财税制度改革的背景下，土地流转、出让模式创新也会不断推陈出新。2014年6月30日，中央政治局会议审议通过的《财税体制改革总体方案》，从顶层设计上就新形势下的税制体系建设、税收职能作用等作出十分明确且具体的框定，现在已经在部分地区开始试点，未来将会进一步扩围。
5.微笑曲线机会。房地产行业涵盖了丰富的上下游产业链，随着房地产市场调控的不断持续以及我国房地产市场的日益成熟，单纯的建房子、卖房子的利润空间越来越小，而位于微笑曲线的两端的土地、融资、运营等方面在改革的背景下，将会孕育更多的机会。当前房地产行业微笑曲线两端的产业发展的如雨后春笋般快速发展，“十三五”时期，借着深入改革的春风，在新型城镇化改革政策下，一线城市限制带来机会、镇区强化同样带来机会。
“十三五”时期经济激进发展的五年中，在投资拉动以及改革红利双重支撑下，中国的房地产市场将会迎来巨大的发展“窗口期”，中国的房地产企业也再度迎来春天。随着投资机会的集中提前，大型房企要阶段性的抢占市场机会，机会点和转型比例控制在8:2，小企业机会点和转型比例控制在2:8。房地产行业也将进入新常态：新技术、新业态、新产品、新模式。新业态下房地产企业应该从“消极观望”向“积极作为”转变。同时，我们也要注意到十四五的机会将会提前在十三五兑现，十三五大企业激进一些，是必须也是必要的。
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