2012房地产总裁沙龙夏季峰会暨调控形势下房企如何转型高层论坛 |
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发布时间:2012-7-19 14:05:59 来源:中国房地产数据研究院 |
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7月18日,由房地产总裁沙龙、复旦大学房地产研究中心企业家理事会、解放日报报业集团房地产时报、旅游财富网联合主办的“2012房地产总裁沙龙夏季峰会暨调控形势下房企如何转型高层论坛”,在浦东星河湾会所成功举办。逾百名专家学者、企业领袖、金融新锐和主流媒体等齐聚一堂,探讨当下最火的话题:下半年会不会再出调控政策?房地产企业如何转型应对当下市场?
■房价高不高?
上海均价应到2.6万元
同济大学房地产研究所所长施建刚
现在大家都说买不起房子,说房价太高了,我可以说,在上海马路上随便抓一个人都可以买得起房子。因为家庭年收入18万元以下可以进入保障房行列。现在的房价收入比折算下来,上海家庭收入平均12万元,也就是1:10,实际上是很低的,而且会趋向于更低。经常有人说,老百姓买房不吃不喝需要10年,这是一个怪问题,谁让你120万元都付清呢?这显然是不合理的。如果说现在经济情况不变,我认为上海住房均价应该会涨到每平方米2.5万元—2.6万元。
之前有个调查,说上海住房自有化率83%。全国是城市89%,农村92%。经济越发达的地区,自有化率越低,德国住房自有化率40%,美国、日本60%,欧洲欠发达地区80%,最高的是亚美尼亚,100%的自有化率。随着时间推移,住房自有率一定是往下走的,当然前提是我们要尽快发展租赁市场。
说到供求关系,现在一直说存量很多,有1100万平方米房源待销售,实际上这个数据是你不让人家买的情况下出现的,如果限购放开,一个星期可能就消化,所以不存在供大于求的情况,实际上是供不应求。上海是导入型城市,从2010年开始,20年内常住人口将会增加到2600万,这样庞大的需求,房价怎么会跌呢?
我认为,25岁的时候租小房,30岁的时候租中房,35岁买小房,40岁买中房,这是比较合理的搭配方式。
■市场好不好?
开发商都在积极买地
旭辉集团董事长林中
6月之后市场迅速恢复,最近我们参拍的几块地都没有拍到。北京要拍的几块地,都比我们的心理价位高很多。有一块地,去年楼板价3000多元/平方米,今年楼板价6000多元/平方米,现在开发商对房地产市场的信心恢复很快。
6月之后,各家开发商都在积极买地,有几个原因:一方面在补充上半年的消耗,因为上半年大家都没有买地,但是房子卖了,不买地,就没有补充。最近看到一个数据,上半年买地面积还是小于销售面积,这是我们的一个观点。二是我觉得开发商都认为,只要是符合自身战略,地价可以接受,大家都会积极拿地。
从房价情况来看,目前房价有一些“恢复性的修补”。因为前一段时间跌得比较多。总的来说,我们自己判断,到今年年底,房价会有5%左右的修复。5%的价格修复符合政府要求,我们不希望房价报复性反弹。
■政策变不变?
未来不会再出政策
华东师范大学房地产系主任华伟
现在,中央政府为了激活股市,拼命打压楼市。大家注意,对楼市是“只叫不打”,对股市是“只激不活”。央企是基础利率,民企是信托成本,小企业是私募成本。所以央企不怕“憋”,憋到春暖花开,其他企业都倒了,他还活着。最“憋”不住的是民企。在这样的情况下,民企必须要转型。
现在外部环境在恶化,欧美经济、宏观经济、地方政府债务我们都做不了主,体制改革滞后,金融又没有实现同股同权同利,降息只和央企有关,民企根本拿不到贷款,降息和他们有什么关系?社会需要的不是降息,需要的是松准,提高国家信贷额度,而且不仅给国有,还要个民企。我认为,今年7月到明年7月之间,是开发商处境最艰难的时候。
下半年不会再出政策了,因为没有一个新的市场政策可以替代现在不市场的政策。
城市人口将大量导入
明华房地产有限公司董事长毛正峻
总的来说,今后15—20年,中国的城市化进程会非常快,城市人口要大量增加,尤其是沿海地区。
有这样一个规律,全世界的发达国家都是沿海国家。而且沿海国家80%的人口,都集中在沿海纵深200公里以内的地区。我们看加拿大、美国,确实是这样。我们国家也这样。在发达地区、沿海地区,尤其是上海、广州、深圳、北京等区域,人口吸纳速度更快,量更大。
下半年出不出政策?现在稳定很重要,短期内新的政策不会出台,除非整个国际形势、经济形势等出现大的变化,才有可能进行适度调整。当然老的限购政策也不会变,至少明年年底之前不会大变。
中国财富都在地面上
大摩同盈总经理杨凯麟
中国财富经过了几波发展:第一波是第一批下海的万元户。第二波是原始权证。第三波就是房改,你到中国的任何一个地方去,你问钱在哪里,都在你看得到的地面上。
私募是未来一个大方向,所以出现地产私募基金、房地产信托基金等,但有的东西不可能一蹴而就,既然是新的东西,就需要不断完善。
■企业转不转?
限购令持续很长时间
中国房地产数据研究院执行院长陈晟
我们看到,特大型城市的住宅限购已可能常态化。抑制投机投资、鼓励刚需的政策,可能很长一段时间都存在。
接下来房企转型往那里转?有的做产业地产、养老地产、园区地产,还有的做综合地产,现阶段的困惑是“挂羊头卖狗肉”的多。我认为,产业地产一定要做,但是一定要选择北京、上海、广州、深圳,为什么?因为人均GDP超过1万美元,一定有发展产业地产的空间。
还有养老地产。67岁以前的人,身体都还不错,可以自己玩。 67岁以后,就开始养护。 80岁之后,不少人完全要靠护理体系。养老地产要解决的最重要问题是医疗医护的配比条件,这一块市场要早研究、早定位、早做产业政策。
转型要符合三个条件
嘉城兆业副总裁周国平
我们认为转型要符合三个条件:第一符合国家发展计划,第二符合民生发展需求,第三符合企业利润最大化。三者确定好之后,才能确定企业未来的战略方向。从宏观上无非是三个字,英文字母就是“IEC”,I是投资,前十年已经做了。E是出口地产。C是消费,通俗来讲,消费就是吃喝玩乐。吃是吃药,喝是喝酒,玩是旅游地产,乐是商业地产。
现在上海已经达到中等发达国家水平,在医院方向的房地产投资上,国内是一个空白。根据我们的了解,上海目前还没有大于1000人的医院,远远没有满足需求。世界上做得好的医院,在美国有富兰克林医院,有4万名医生。要做医院地产,企业最起码要符合三个条件:一个是人才,一个是资金,一个是管理。在中国最难找的就是人才。
不是每家企业都转型
三湘股份副总经理张涛
我们现在在国内开发房地产的企业有几千家,每家企业都不一样。是不是每一个企业都要转型?我们认为,每家企业情况都不一样。现在市场已经回暖,但仍有一些项目卖得不好,市场差异非常大,每家企业要根据自己的情况来定。是否转型还要看你的资源和能力。如果说本身就做得比较弱,基础没有打好,这个时候谈转型是比较困难的。如果说你已是龙头了,比如说万科,有管理基础和资源,这个时候想发展一部分的商业,是可以的。
对中小企业来说,有的企业下面几个住宅楼盘,销售额十几亿元、二十几亿元,活得就很好。如果硬要转型,可能得不偿失。有些企业做商业比较擅长,你让他转型做住宅,也未必有能力。
未来有两个创富行业
零点研究咨询集团副总裁周林古
未来中国创富有两个行业:一个是医疗,一个是教育。我们说“浑水摸鱼”,这两个行业还有“鱼”可以摸。医疗未来怎么与地产结合?大连有一个美国上市公司,就做医疗加旅游地产。教育未来怎么与地产结合?需要很好研究。
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