随着一线城市房价不断上涨，银行放贷数据成为新增贷款的主流军，房奴的还款负担也引起社会关注。据网易财经报道，中国房奴的还款压力已超次贷危机时期的美国人。

　　北上深房奴：房贷200万起

　　数据显示，深圳、北京和上海的平均房价分别为50842元、47619元和43052元，想要在北京购置一套60平方米的房子，按照平均价计算，至少要花费286万元，扣除20%的首付款57万元，那么仍然需要背负229万元的房贷，按照公积金贷款3.25%的贷款利率，按揭20年，仍需承担12964.46元的月供。

　　而2016年7月，根据招聘网站统计数据显示，北京平均薪酬仅为7720元。

　　中国还贷压力已超经济危机时期的美、日

　　房贷飙升后，购房杠杆也随之攀升，中国人的还款负担率与日俱增。中国购房杠杆率有多高？还款负担到底有多重？回答这两个问题，需要用到交易杠杆率和还款负担率两个指标。

　　1.交易杠杆率

　　图片来源：网易财经

　　交易杠杆率可用来衡量中国购房贷款的增长空间。根据统计局、央行及广发证券研报数据，中国新房交易杠杆率为27%，中国上半年住房（新房＋二手房）交易杠杆率为36%，从历史上来看，中国新房交易杠杆率在2009年达到高点，连续两年回落后重新缓步上升,到今年出现明显的跳升。

　　中国历年住房交易杠杆率（来源：广发证券研报）

　　与美国和日本相对比来看，美国是一个购房首付比例相当低的国家，交易杠杆率要比中国高出很多，次贷危机前，基本维持在80%－90%，到2007年升至100％，即所谓的“零首付”购房，次贷危机后迅速回落，2010年至今维持在65%左右。

　　而日本住房交易杠杆率在1974年约37%，在1987年最高峰也达到100%，资产泡沫破裂后的五年之间回落到45%左右的水平。

　　对比可见，中国的交易杠杆率虽然低于泡沫时期的美日，但连年攀升的态势仍值得警惕。

　　2.还款负担率

　　图片来源：网易财经

　　还款负担率可用来衡量中国居民偿还房贷的压力。根据广发证券研报数据，2011年－2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的 20％以下，到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。

　　中国历年居民还款负担率（来源：广发证券研报）

　　同样与美、日两国比较。美国在次贷危机时期，还款负担率最高达32%，2015年，还款负担率为27%左右。而日本在资产泡沫时期，还款负担率最高达到45%，资产泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。

　　对比可见，中国目前高达40%还款负担率，已超越次贷危机时期的美国，已接近资产泡沫时期的日本，可见，中国人的负债程度之深，还款压力之大。

　　杠杆率偏高的不仅只有买房人

　　楼市的另一端房地产企业的金融杠杆率也正在增加，国家统计局数据显示，截至2016年8月26日，房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模已经达到2015年全年的151%。

　　而已经公布的半年报也显示今年上市房企平均资产负债率为76.4%，其中32家企业负债率已突破80%。适当的金融杠杆可以加速行业发展，活跃经济。

　　但从历史来看，过度使用金融杠杆带来的往往都是灾难性的后果，如果我们今天房地产市场繁荣只能建立在过度金融杠杆的基础上，那他所带来的风险一定是巨大的。

　　房贷缘何激增？

　　1.货币超发

　　中国货币缺口（M2增速与GDP名义增速之差）在12年由负转正，并不断扩大，这意味着货币供给远高于实体经济对货币的需求。过剩的货币涌入金融资产中，债市、股市相继迎来牛市。2015年股市大跌后，买房成了投资者心中最简单直接的资产配置方式。房地产也被中国人当作保值增值的优质资产标的，过去20年的经验似乎也印证了这一观点。

　　2.房奴为国接盘

　　数据显示，2015年年底地方政府债务余额16万亿元，2016年前8个月，地方政府债券发行4.8万亿，发行规模超去年全年。

　　经济形势的下滑必然会传导至金融系统，而金融系统最大的危机之一就是地方债务。如何能避免危机爆发？其实，大部分省会直辖市都是是靠卖地偿债。

　　于是，货币放水、降首付、降交易税费、低利率等多种利好条件涌现，购房杠杆提升、门槛降低，各地掀起又一轮买房潮，房价大涨、地王频现，土地价格自然水涨船高。

　　在这个循环里，房奴肩挑大任。

　　3.银行更爱贷款给房奴

　　当前经济下行，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板成为了经济发展的主要任务，矛头都集中在了采矿业、煤炭钢铁业及建筑业为代表的第二产业，占产业机构比重43%的第二产业发展势头向下，对未来经济前景预期悲观，不肯再加大杠杆申请贷款。

　　银行等金融部门不敢也不想对某些企业继续放杠杆。但是对于个人房贷则不同，由于在中国有企业破产制度而无个人破产制度，再加上有三成首付的安全垫，所以对于银行而言，个人贷款自然是比企业贷款要来的优质，也更倾向于向个人发放房贷。

　　4.地方政府卖地成瘾

　　高房价的源头是什么？最近接连拍出的"地王”对推高房价功不可没。近年来，随着经济增速放缓配合各地的去产能调结构，地方政府债务连年攀升。2016年前8个月，地方政府债券发行4.8万亿，发行规模超去年全年。大部分省会直辖市都选择靠卖地偿债，土地财政成为地方财政非税收收入的主要来源。

　　而对于巨额土地收入的使用去向，由于较少有地方政府公布，公众难以知晓详细情况。

　　据《第一财经日报》记者统计，从1999年至2015年，这17年全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。另据财政部统计，2016年1~7月全国国有土地使用权出让收入累计约1.73万亿元，同比增长12.1%。

　　结合当前土地市场态势，到今年年底，全国土地出让收入总额累计有望超过30万亿元。

　　这笔巨额资金归谁所有？答案也很直白：绝大多数划归了地方政府。

　　从1994年至今，出让金不再上缴中央财政，全部留归地方。地方政府获得土地出让金后，去除征地拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、补助被征地农民支出等成本，剩下的土地利润都归地方所有。于是，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。

　　在土地财政的运作模式下，通过土地出让直接赚钱是一个因素，另外借此搭建投融资平台也是地方政府重点所在。

　　这也衍生出当下地方土地财政的问题。地方政府不仅垄断了建设用地的“卖地权”，而且对于越来越丰厚的土地收入有绝对的支配权。

　　地方政府不公开卖地收入的具体去向，导致民众乃至人大机关无法对其履行监督职责。可能产生的一个后果就是错位：不应该支出的项目得到了钱，而本应该投资的项目可能没有获得资金。

　　比如，2015年6月审计署发布的审计工作报告就指出，土地出让支出中有部分违规用于弥补行政经费、对外出借、修建楼堂馆所等；征地拆迁中，一些地方和单位少支付补偿17.41亿元，编造虚假资料等套取或骗取补偿。

　　而地方通过国土部门收储大量土地，做大土地出让市场，可以借此做大城市投融资平台(可抵押的土地增多)，增加对城市基础设施建设的投资，此外，商业用地出让增多，房地产市场规模也会随之变大，附带而来的税收也会增加。

　　《2015年中国国土资源公报》显示，截至2015年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为49.08万公顷，抵押贷款总额11.33万亿元，同比分别增长8.8%和19.1%。

　　土地财政发展那么多年，已广为外界诟病，其理由是推高房价或者酿成征地纠纷。但也有观点认为，现有中央地方财政体制下，地方事权多而财力小，缺少税源，不得不借助变现土地资源发展经济。可以说，这些机制不进行改革，则无法触及到高房价的核心。

　　北上深卖掉可以买半个美国？

　　根据测算，把北上深卖掉以后足以买下半个美国，把整个日本买下来也不是问题。如果货币一直超发，一国房价永远暴涨，理论上最终可以买下全世界！这样想想，好像很快就可以拥有全世界，几百万的房贷又算得了什么？

　　但，这显然是荒谬的。

　　货币超发导致房价暴涨会有两种结果：

　　一种是80年代末的日本，货币超发，经济增速却在放缓，由于日本央行的干预，日元还是升值的，结果是日本房地产资产被严重高估。迫于通胀和贬值压力，日本央行大幅提高利率、紧缩货币供给，稳定了汇率，却最终导致股市和楼市崩盘。

　　另一种是2008年前的俄罗斯，同样是货币超发，资产价值被高估，俄罗斯为稳定楼市，选择让汇率贬值，货币购买力大幅受损。

　　结语：从居民家庭的贷款负担来看，按照目前的收入、利率、房价的水平测算，中国居民家庭的还款负担压力已经较重，房贷高增不可持续，要警惕地产泡沫！当牛市的时候大家都是忽视风险的，一旦趋势逆转，风险敞口就暴露无疑了。

　　投资者在狂背债的同时，还是要谨慎评估自己的偿还能力。

　　央行旗下媒体：警惕楼市“高烧”隐藏的风险

　　针对近期楼市火热程度不减的现象，央行旗下媒体《金融时报》9月14日刊登《警惕楼市“高烧”隐藏的风险》一文，指出部分城市楼市“高烧”正朝泡沫化方向演变，并援引此前“权威人士”称，要通过城镇化而非加杠杆“去库存”，逐步完善差别化调控政策，建议各方警惕房价的非理性过热，因泡沫一旦破裂，其引发的风险和带来的破坏，都将会对经济金融造成严重伤害。

　　8月份全国100个城市（新建）住宅平均价格环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点；同比上涨13.75%，涨幅亦扩大1.36个百分点。这已经是全国100个城市(新建)住宅均价环比连续15个月上涨。

　　对此，文章指出，部分城市楼市的“高烧”状态正在朝着泡沫化方向演变，这令人担忧，并援引此前《人民日报》刊登的“权威人士”文章称，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，要逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

　　对于泡沫化走向，文章表达了谨慎的态度，指出泡沫一旦破裂，将带来广泛的社会影响，并援引业内人士“十次危机九次地产”的说法。而就算泡沫短时间内不会破裂，房价大幅过快上涨也将引发资源配置和经济发展的问题。

　　针对当前的中国经济中的高杠杆问题，文章认为这在很大程度上，与房地产市场有关，因此呼吁采取措施抑制房产领域泡沫过度加大，并抑制过度的金融资源流入房地产行业中。

　　文章还重申，各方应当始终警惕部分地区对房价的非理性过热，以防泡沫破裂对经济的伤害。

　　杠杆上的楼市

　　上海证券报9月14日也在头版刊文称，如今一、二线城市楼市的火爆，已经不是简单的刚需和投资博弈，而是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏的结果。

　　报道称，今年以来，家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及负债率都处于历史高位。而这一切也成就了当今杠杆上的楼市。

　　出台政策组合拳

　　近日，由住建部、国家发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商总局、银监会等七部门下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，确认首付贷违规并联合叫停。这使得购房者在首付资金不足，通过场外配资在杠杆上再加杠杆的做法被遏制。

　　同时随着住建部《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》的颁布，全国楼市新一轮“去杠杆”已经开启，对于合肥、南京等房价上涨过高过快的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。

　　平衡稳增长与降杠杆关系

　　在央行研究局首席经济学家马骏看来，杠杆是个非常复杂的问题，如果把杠杆降得太快，可能会降低经济增速，甚至造成就业的问题。但是如果中长期不降杠杆的话，风险就会不断地积聚。因此要找到一个比较好的平衡。

　　虽然限购、限贷政策作为权宜之计屡被地方政府使用，短期内存在合理性。从中长期看，需要有效引导社会对房价上涨的理性认识，进一步降低房地产市场杠杆。