这不是一个光芒万丈的故事，而是一部从泥泞走到美景的戏剧。

　　你知道的，宋卫平已经不是绿城的大股东。本来，这时候，他应该有点寂寞吧。但是他没有。相反，他似乎是心满意足地终于等到了这一刻。

　　他比从前任何时候都更有热情。他要在十年内造 100 个小镇，实现一万亿的销售额。

　　这个听起来有点疯狂的「百镇万亿计划」，靠谱吗？

　　还好，这不是突发奇想。或者说，这个奇特的商业模式，不是靠天才规划出来的，而更可能是阴差阳错的结果。

　　▲桃李春风实景

2nd

　　宋卫平哪来这么疯狂的胆？首先是因为「桃李春风」吧。

　　听说过「桃李春风」这个楼盘吧？这是宋卫平中途接手的一个别墅项目，在杭州西郊。之前，一年卖不了几套，真的是一年下来只能卖几套而已。产品很普通也就算了，更惨的是地段还很冷门，超级不受待见的那种。

　　宋卫平接手之后，对剩下的土地重新规划，重新设计，结果被一抢而空。不止杭州人买，全国各地都有人打飞的过来抢房。

　　产品本身就充满了戏剧性。绿城原本不太擅长做小户型，但这一次的别墅竟然只有一百来平米，总价只要两三百万，而且是中式别墅，还精装修交付。

　　无数人心动，很多人买得起，然后就被抢光了，一套不剩。

　　这种热销，连宋卫平自己都没有想到。当时，怎么想到要做这样的产品？

　　在中途接手这个项目时，宋卫平团队先是跑到海南的「绿城·蓝湾小镇」，跟在那里过春节的业主深聊。海南有东南亚风格的小别墅，总价不高，很受欢迎。宋卫平拍板，那就在杭州盖小别墅，但不要东南亚风格，要纯粹的中式风格。

　　造中式别墅，要是功力不够，很容易盖成影视城里的那种山寨味。这是宋卫平最不需要担心的，他太有经验了。

　　在「桃李春风」中式小别墅的血统里，是绿城·桃花源的「十锦园」，是从「江南第一豪宅」胡雪岩故居继承而来的绿城·云栖玫瑰园，是惊艳了全世界的西子湖四季酒店……

　　但是，宋卫平不想造一个普通的别墅区，而是要造一个小镇。起初，他觉得应该把它造成一个养老项目。之前，他造过「乌镇雅园」，就是那个每年都要开世界互联网大会的乌镇，很多上海人买在那里养老。

　　结果，来买的主要是 35 岁到 55 岁的人。那么，原本规划的颐养配套体系，是不是就可以不做了？当然要啊，而且还要有学校、商业街、民宿和小镇巴士等等。

　　既然这么受欢迎，那就再造一个小镇？这段时间，很多人请宋卫平的高管团队成员吃饭，为的是能买到一套，在下一个「桃李春风」。

　　▲桃李春风小镇中心效果图

3rd

　　宋卫平的「小镇情结」，已经颇有一些年头了。

　　早年，在绿城的招聘考卷中，他曾出过一道题，谈谈对《论语》中一段古文的理解：「春服既成，冠者五六人，童子六七人，浴乎沂，风乎舞雩，咏而归。」

　　一家房地产企业，需要这么有文化吗？或许，他并不是故意要为难应聘者，他只是太喜欢《论语》所描述的这个景象了：春天来了，一群朝气蓬勃的人，在河流里畅游，春风拂面，然后哼着歌回家……

　　2500 年前，孔子跟众位弟子谈论志向时，年纪最大的曾点用这段话作答。孔子激赏之：我和你一样啊。

　　宋卫平的志向，差不多也是这样。他总是幻想着孔子所描述的模样——是《论语》里的「风乎舞雩」，亦是《礼记》里的「大同社会」。

　　一个普通的楼盘，显然不足以承载这些美好的想象。那种叫做「小镇」的东西，一直在他的心里发芽。

　　但是，对于企业家来说，任何美好的想象，都需要一种能够自洽的商业模式。

　　几年前，宋卫平曾率领浩浩荡荡的高管团队，去考察万科的小镇项目——良渚文化村。回来之后，编制了一本很厚的小镇纲要，无比详尽地设想了小镇的理想模样。

　　但是，他还是遗漏了一样最重要的东西。他手上有一样别人所没有东西。几年前，他成立了一家现代农业公司，种了几万亩田。

　　既然是小镇，为什么不能把农业加入去呢？让那些买了别墅的城里人，可以有一亩三分田耕种，不是更有吸引力吗？

　　当然，不是光给人家一块地养花种菜就甩手了事，而是用规模化的现代农业来打理。别墅业主可以吃自家耕种的绿色瓜果蔬菜，吃不光的还可以卖给农业公司，乐呵呵地赚一些小钱。

　　这几年，宋卫平的现代农业，已经做成了国内的一块牌子，建立了各种绿色检测、各种销售配送网络。

　　于是，在「桃李春风」之后，宋卫平的小镇项目，又加入了现代农业。这不仅让买房子的高兴，更重要的是，它还能吸纳当地农民就近干活，不用外出打工。

　　这样的小镇，把城里人和农村人妥协地融合在了一起。这样的「城镇化」，地方政府怎么忍心拒绝呢？

　　▲农业小镇效果图

4th

　　突然间，政策的东风，也吹拂了宋卫平的小镇。

　　在我们国家的政府文件里，已经不用「城市化」这个词，而是叫「城镇化」。别看一字之差，大有玄机：农民得进城，但大城市又要控制人口，所以得有一大批足以安居乐业的小城镇。

　　所以，很多地方政府都在积极行动，规划各种「特色小镇」。宋卫平的小镇，恰好撞到了风口上。

　　风口还不止一个。比「城镇化」更热的一个词，是「供给侧改革」。在高呼去库存的房地产行业，宋卫平的「桃李春风」，是一个堪称经典的「供给侧改革」案例。

　　前阵子，各大新闻门户网站，均在头条等显要位置，刊登题为《习近平再谈供给侧结构性改革：去库存篇》的文章，不点名地提到了「桃李春风」，将其作为产品端供给的正面案例——

　　在库存去化率水平较高的杭州，某别墅项目 2013 年开盘，2015 年全年销售量为零，库存占项目总量的 50%，开发企业负债 7.6 亿元，无奈将项目转手。

　　记者了解发现，原项目设计规划为500平方米左右的大面积、毛坯房别墅，因总价高，后期装修成本高等原因，不受市场认可。

　　新接手开发商将项目改为 100 平方米以内的精装修别墅，并在周边增加了餐饮购物、休闲娱乐、文化体育、健康医疗和交通等配套服务，使得该项目快速从滞销产品变为畅销产品。

　　现在，住建部已经要求宋卫平团队提供 PPT：从「供给侧改革」的角度，总结「桃李春风」的经验。

　　▲宋卫平小镇项目分布图（◆为已启动项目，◇为意向项目）

5th

　　掐指算来，宋卫平手上已经有 9 个小镇项目了，不止在杭州，还在成都，在厦门，在北京……

　　还在洽谈的更多。据说，慕名而来的意向合作者，把宋卫平的门槛都快踏破了。

　　于是，就有了「百镇万亿计划」——十年内造 100 个小镇，实现一万亿的销售额。

　　现在，宋卫平已经不再是绿城大股东，他在「蓝城」平台上做这些小镇。

　　仿佛，他从前做过的那些事，都是在为这个「百镇万亿计划」做准备。从前那个做房地产的宋卫平，那个种了几万亩农田的宋卫平，那个办学校和医院的宋卫平，还有那个做养老项目的宋卫平，此刻已经真正合体成一个人，闪出一万亿的光芒。

　　当年，这些事，做得随性——感兴趣，觉得有益于社会，就做了。现在，这些往事，就像一颗颗珍珠，遗落在他人生的角落里，他的双手搓啊搓，竟然搓出了一根金线，可以把它们串起来了。

　　那根金线，当然就是宋卫平的「小镇计划」。

　　现在，宋卫平的蓝城，拥有绿城教育集团、绿城医院、绿城颐居、蓝城农业、蓝城颐养、蓝熙健康等等。没有这一切，「百镇万亿计划」不过是空中楼阁。

　　如果说得邪乎一点，大概是这样的：他用了二十几年时间，在下一盘很大的棋。

　　当然，这是马后炮而已。那些天才的商业模式，很多时候不过是阴差阳错的结果。所有的经历，闲情也好，挫折也罢，只要你手上有一根金线，它们都将是一颗颗闪亮的珍珠。

　　前些天，有一份品牌估值榜单说，「蓝城」这个品牌值 72.18 亿元。不知道小数点后面那么精确的数值是怎么计算出来的，但明眼人都知道，「蓝城」也好，「绿城」也罢，最值钱的，恐怕还是宋卫平这三个字。

　　常有人问，「绿城」和「蓝城」到底是什么关系？首先，这里两家完全独立的公司。然后，宋卫平是这么回答的：绿城是我女儿，现在出嫁了，我还是关心她；蓝城是我儿子，他现在还小，所以我得花更多时间照看他……

　　白居易有一句诗，「春来江水绿如蓝」，写的是宋卫平所在的杭州；现在读起来，似乎是专门写给宋卫平的。

　　「春来江水绿如蓝」，多美啊。它的前半句是「日出江花红胜火」。（来源德科地产频道）

　　宋卫平的“小镇计划”：有梦自有远方

　　宋卫平：我构思里面的「小镇」，是因为我相信中国后面三十年的城市建设，大面积的开发将会停止，主要就是城市改造、城市更新。对年轻人来讲，这一定是好的选择，因为城市里面所能得到的，所能看到的，再怎么差，哪怕是一个蜗居几个平方米，都比农村要强十倍以上。

　　在城里呆久的人，已经麻木了，不晓得农村。城市的光芒没有照到农村，年轻人就像飞蛾扑火一样向往城市。一个年轻的小伙子，留在农村只干农活？几乎没有。长得标标致致的女孩，农村里面还有吗？没有了，到哪里了？都到城里面去了，要么去工厂，要么去洗脚。

　　三十多年过去了，大城市光芒耀眼，但是乡村和城镇建设，乏善可陈。现在，我们终于有可能利用城市里面所形成的经济能量——它的外溢会形成，可以带动周边城镇和乡村的兴起，这是今后三十年一个最理想的可能。

　　依靠城市，或许可以找到一种非常巧妙的能量转换。比如说市民为了更好的居住环境，愿意从城里出来。我们的绿城·乌镇雅园，那是一个「上海村」，上海人到那边一个小时，现在构成了里面的一个居住主体。虽然上海有外滩，有静安，但是乌镇雅园里面会有一种新的生活。它是「小镇计划」的一个实践，一个雏形。

　　如果有能力的话，在城市发展过程当中，可以把周边的乡村和农业，用科技农业、文化农业、旅游农业带动起来，构成一个新的模样。这方面我们做了很多探索和设计，大概会在今明年陆陆续续地推出。但是，现在看到上海外环的地价变成四五万，我就很着急，我怕在上海周边找不到地来做「小镇」了。

　　我们构想的「小镇」，是一个平方公里要开发建设，然后带动三个平方公里或者是五个平方公里的农业改造，然后做成一个三万人的小镇，构成农业科技在农村生产过程中的应用，试图做到农村的生产、生活、生态的协调和平衡。

　　上个世纪20年代，以梁漱溟先生为代表的志愿者，那一批中国知识分子，做过这个事情，一直做到抗战爆发之前。他们想改造农村。当然，现在不一样了，科技的发展给城市带来巨大的活力，农村被遗忘了。

　　在很多城市，第一产业农业在其经济比重里面大概只有百分百六点几，无所轻重。每年中央的一号文件都还是讲农业的问题，我相信经过那么多年的积累和探索，曙光已经出现，中国农村得以改造的可能性，已经出现。

　　退休之前，他想做出五到十个小镇样板

　　刘德科：宋总，你刚才谈到的「小镇计划」是很宏伟的，很有高度，但我们还是要问一个很庸俗的问题，你的「小镇」还卖房子给城里人吗？

　　这个小镇上，有两个教育系统：一个是0到16岁的，就是到初中的教育活动；另外一个是60岁到120岁的，老人家在里面继续学习。小镇里面会有健康管理系统、医疗诊断和康复系统，有日常生活所需的商业活动。

　　我想一个标准的小镇，应该有三个酒馆，一个是红酒馆，一个是啤酒馆，一个是米酒馆；可能会有几个茶室，可能会有几个风味餐厅，土菜的那种；会有一到两个书店，然后可能会有几间电影放映厅，会有几个广场，会有一些水面，会有一些湖畔，会有小的教堂。

　　宋卫平：我们希望通过科技化的农业，把他们留下来，成为现代农业工人。他们不用出远门，就可以有一份稳定的收入。严格意义上讲，「小镇」不是被用于讨论的，对我来讲是用于被做出来的，被实践的。如果我还做得动，在五到十年里面，最起码做出五到十个小镇样板。

　　中国将会有三亿人左右居住到小镇里面去，这个小镇做得好不好，首先看我们的作品。这个时代，城市里面做得好的，做得差的都有，它是紊乱地发展才繁荣的。但是希望做小镇，发改委说「十三五」期间中国做一千个，我知道我们的价值，我们做小镇的一些可能性。

　　他说，如果我做不成……

　　张育群：感觉宋总过去做的事情，比如教育、医疗、养老等产业，都是为了现在这个「小镇计划」？

　　宋卫平：小镇是一个生命体，我最近也在研究，中国的县城是小镇主要的覆盖面和载体。你如何在这样的社会结构里面重新设定，就是说你三万人从哪里来，然后里面的众筹、共建、自治、分享，怎么样构成一个新的组织形态？政府派来的机构，办公室在哪里？

　　甚至，要不要通过一个小镇的公约，来规定好这个小镇对乞讨者的姿态？我的一个想法是说早上六点到晚上六点，应该允许叫花子进来的，但是晚上天黑了以后，希望他们不要在小镇里面过夜，但是马上就有一个问题，他们到哪里去过夜？乞讨是基本人权之一。

　　会碰到非常有趣的问题。一个一个去解决它，这个毫无疑问是一个桃花源式的思考。对一般人来讲，这只能是说说而已，但是我相信我是做得到这一点的。在中国房地产商中，如果我和我的团队做不成小镇，那中国就没人做出来小镇。