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所有数据来自国家统计局,wind
根据官方数据以及我多年在房地产行业的经验,我尝试做了些简单的比例,并根据数据的特征将2000年以来全国房地产开发销售利润负债等情况,将这18年分为阶段,并做简要分析。
1、2000年前的数据统计不健全,市场也比较小,很多城市含在房改,所以市场化程度不高,本分析忽略这个时期。
2、2000-2004年,市场逐步启动,可以称之为无忧无虑的童年,各项指标均衡发展,房价缓慢增长,相当健康。企业利润水平稳步提升,开发行业逐步发展壮大,画面美好,天下太平。
3、2005-2010年,这六年相当的不平淡,期间有第一次调控(上海),第一次地王,有第一次金融危机和市场萧条(成交低迷,土地流拍),期间还有第一次救市(四万亿、降息减税),还有第一次限购(北京)。
但是在这么折腾的环境下,房价上涨实质性启动,2005年是起点。由于销售价格快速上涨,使得开发企业的经营利润率稳步提升,很多在其他行业低利润水平下辛苦生存的企业扑向房地产,做空调的也来,做服装的也来,画面沸腾,热烈喜庆。
4、2011-2015年,限购政策从北京蔓延向全国,但即使是这样的行政干预也拦不住房价的螺旋上涨,2013年更是加速上冲,期间有了很多第二次,第二次地王(2013年),第二次市场萧条(2014年),第二次救市(20140930)。
这阶段的市场,从指标上看,出现了与此前很不同的特征。虽然销售价格总体还继续上涨,2015年部分城市加速上涨,但是,分化出现了,不再是统一行动。因此从全国来看,整体的利润率水平开始往下走,从之前的高点14%+,跌倒2015年的8.8%,而同期负债率,从此前稳定了十年的75%左右开始上升,2015年达到了新高77.7%。
负债高利润低,开发商的日子不好过,也就使得再投资的欲望下降,而原先进入房地产试图多元化发展的企业也逐步退出。这个可以从企业资金来源细分类看出变化,2016年统计数据显示,企业各渠道资金来源总计环比增长15%,但自筹资金微增0.2%,国内贷款增长6.4%,而定金预收款+按揭贷款,暴增32%。也就是在销售中赚的钱继续投入,但场外并未有更多新鲜血液注入,这与2015年之前的情况全然不同。
5、2016-20XX,去年已公布的指标并不算多,比较亮眼的是销售额暴增35%,但投资仅增长6.9%。尽管地王不少,但是土地购置量仍有微降,当然,地贵了不少,拿起来也很费劲,就算有其他产业资本金融资本的支持也不容易,反应出市场的风险偏好已经转向。
由于2016年的销售额太高了(跳上11万亿),就如第五浪似的那么梦幻,导致投资/销售比数出现大幅缩水为87%,前值是110%。加上四季度起实施的史无前例严厉且严格执行的因城施策调控,再加上今年初到现在央行不断释放流动性涨价的消息。
因此我认为2016年,是新一个阶段的开始(也许是某种拐点),但目前我还无法给这个阶段一个标签。如前文的判断一样,不乐观,需努力。
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